Tishanskiysdk.ru

Про кризис и деньги
23 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Эластичный рынок недвижимости это когда

Государственное управление собственностью. Тема 4. Основные элементы рынка недвижимости. Тест для самопроверки

Поможем успешно пройти тест. Знакомы с особенностями сдачи тестов онлайн в Системах дистанционного обучения (СДО) более 50 ВУЗов.

Закажите решение за 470 рублей и тест онлайн будет сдан успешно.

1. При оценке, здания и сооружения классифицируются по следующим критериям: варианты использования сооружения (класс А, Б, С, Д и S), качество постройки, общая площадь. Назовите два других критерия (через запятую):
форма строения, этажность

2. Ставка дисконта объединяет в себе компенсацию инвестору за …
стоимость денег с учетом дохода будущих периодов
эффективную налоговую ставку
издержки упущенных возможностей
риск

3. Рынок недвижимости эластичный, когда …
предложение превышает спрос
спрос соответствует предложению
спрос превышает предложение

4. Обратная величина текущей стоимости единицы
текущая стоимость аннуитета
взнос на амортизацию единицы
будущая стоимость единицы
текущая стоимость
фактор фонда возмещения

5. Инвестиционная программа объекта выставляемого на конкурс включает в себя …
реализация мероприятий по охране окружающей среды
оценку экономического положения объекта
источники и объемы инвестиций
сохранение определенного числа рабочих мест
проект реконструкции объекта

6. Накопление единицы за период – обратная величина текущей стоимость единицы
верно
неверно

7. Формула определения эффективной ставки процента за квартальный период накопления
(1+E)^n4 /4
(1+E)^n / 4
(1+Е 4)^n4
(1+E)^4

8. Сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов – это … рынок
финансовый

9. Рынок продавца, когда …
предложение превышает спрос
спрос идентичен предложению
спрос превышает предложение

10. Если номинальная процентная ставка составляет 16% в год, а темп инфляции определен в 10% в год, то реальная процентная ставка составит … %
26
6
3
10
16
-6

11. Основные факторы, действующие на рынке недвижимости:
цена
разновидность предлагаемой недвижимости
качество предлагаемой недвижимости
количество предложений
спрос
возраст недвижимости

12. Неинституциональными участниками рынка недвижимости являются …
органы технической, пожарной и иной инспекции
государственные нотариусы
редевелоперы
девелоперы
проектировщики
брокеры
оценщики недвижимости
специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета

13. Решение о строительстве платного моста, жизненный цикл которого 150 лет, ежегодная прибыль в размере 8% будет принято при условии, что номинальная процентная ставка составит …
не более 15%
8% или менее
8% или более
не более 2%

14. Тендерный комитет организует …
разработку мероприятий по реконструкции объектов недвижимости
процедуру торгов и ее оформление
разработку мероприятий по погашению задолженности перед бюджетами различных уровней
определение уставного капитала ОАО
разработку, распространение и разъяснение тендерной документации

15. Уровень цен на строительные материалы в первый год не изменится, номинальная процентная ставка составляет 8%. Во втором году темп инфляции, по прогнозам Минфина составит 4%. Если реальная процентная ставка во втором году останется на том же уровне, что и в первом году, то номинальная процентная ставка во втором году должна …
вырасти на 4%
вырасти на 8%
остаться неизменной 8%
возрасти на 12%
снизиться на 4%

16. Фактор фонда замещения – это …
метод возврата инвестиционных вложений
аннуитетные платежи, вносимые в конце каждого момента времени заданного периода
текущая стоимость обычного аннуитета

17. Функции сложного процента:
накопление денежной единицы
текущая стоимость единичного аннуитета
взнос на амортизацию
накопление денежной единицы, взнос на амортизацию, фонд возмещения
накопленная сумма денежной единицы, накопление денежной единицы, текущая стоимость единичного аннуитета
текущая стоимость единицы, фонд возмещения, взнос на амортизацию
фонд возмещения
текущая стоимость единичного аннуитета, фонд возмещения, накопленная сумма денежной единицы
текущая стоимость единицы
накопленная сумма денежной единицы

18. Норма прибыли при инвестировании в недвижимость должна быть …
равной ставке процента по денежным вкладам
выше ставки процента по денежным вкладам
ниже ставки процента по денежным вкладам

19. Рынок недвижимости подразделяется на рынки …
жилья
водного транспорта
дачных участков
коммерческой недвижимости
земельных участков
наземного транспорта

20. Накопление денежной единицы за период – это …
приращение вложенной суммы в течение времени по согласованным процентам
будущая стоимость аннуитета
текущая стоимость единичного вложения по периодам

21. Строительная фирма хочет взять кредит на покупку оборудования в сумме 600 тыс. руб. со сроком службы и погашения кредита за один год. Расчеты показывают, что это приобретение позволит получить дополнительный годовой доход в сумме 45 тыс. руб. Компания осуществляет инвестиции в оборудование при условии, что процентная ставка составит … %
15
6
8
12
10

22. Основные операции позволяющие сопоставить разновременные деньги …
накопление
номинальная годовая ставка
ставка дохода на капитал
ставка дисконта
дисконтирование

23. Профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта – это …
девелопер

24. При стоимостном методе оценки недвижимости за основу принимается …
совокупность материальных и нематериальных поступлений от владения, пользования и распоряжения земельным участком
денежный доход, полученный за дополнительную единицу инвестиций
сравнение с подобными проданными объектами, с учетом корректирующих коэффициентов
доход, который принесет приобретенная недвижимость
«физическая» стоимость строений и земли

25. Выставление на конкурс объектов недвижимости – это …
способ продажи имущества, когда от покупателя требуется выполнение условий
знакомство с объектами недвижимости
способ показать качественные характеристики объекта

26. Будущая стоимость единичного вложения по сложным процентам – это …
приращение вложенной суммы во времени по согласованным процентам
будущая стоимость аннуитета
текущая стоимость единичного вложения по периодам

27. Текущая стоимость объекта оценки – это отношение…
чистого текущего дохода к текущей цене имущества
дивидендов, приходящиеся на одну акцию в период t к стоимости привлечения акционерного капитала
чистого текущего дохода к норме капитализации
потока доходов к дисконту

28. Посредники рынка недвижимости
брокеры
служба кадастровой оценки
службы технической инвентаризации недвижимости
банки
государственные и муниципальные службы
страховые компании
риэлтерские компании

Бизнес

Потребрынок

Кризисный сценарий: как коронавирус снижает цены на жилье

Стоимость новых квартир в России может упасть на треть

Цены на новые квартиры у крупнейших застройщиков России при развитии кризисного сценария воздействия пандемии COVID-19 могут снизиться на 20-30%. К такому выводу пришли эксперты агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР). Потери выручки застройщиков могут достигнуть 200 млрд руб. На рынок недвижимости давит не только пандемия, но и сильная волатильность рубля, говорят эксперты.

Ситуация, с которой столкнулась отрасль строительства жилья, представляет угрозу для экономической стабильности девелоперов и застройщиков, полагают в НКР. Если правительство продлит ограничительные карантинные меры до осени этого года, то рынок ждет кризис.

«Кризисный сценарий предполагает отмену карантина не ранее сентября 2020 года, что приведет к значительному падению спроса – на 25% и более.

Вероятно еще более заметное снижение цен строительными компаниями (на 20-30%) для поддержания максимально возможного в этих условиях уровня продаж», – приводит агентство ТАСС аналитический комментарий рейтингового агентства.

Аналитики пришли к выводу, что при таком развитии ситуации огромная часть платежеспособных граждан России попросту лишится существенной части дохода. Средний – негативный – сценарий агентства предполагает, что при сохранении карантинных мер до конца июня 2020 года, объемы рынка недвижимости продолжат сокращение, а спрос на жилье упадет на 15–20%. Доходы россиян при таком сценарии начнут восстанавливаться примерно с четвертого квартала этого года.

«Выручка 20 крупнейших компаний отрасли при таком сценарии может сократиться на 130-170 млрд рублей», – говорится в сообщении НТИ.

Умеренный сценарий агентства также предполагает отрицательную динамику. Если государство сохранит общероссийский карантин до начала мая, спрос на квартиры в новостройках упадет лишь на 5–10% по сравнению с 2019 годом. А уже в третьем квартале в таком случае начнется восстановление интереса покупателей к недвижимости.

Этому будет способствовать то, что с апреля по июнь застройщики сделают скидки на жилье и временно ограничат предложение, это позволит им повысить цены до комфортного уровня. По итогу 2020 года цены на новую недвижимость сохранятся ровно такие же, какие были в прошлом году. Застройщики при таком раскладе потеряют не более 45–90 млрд руб. по сравнению с 2019 годом, полагают аналитики.

Сильнее всего цены на квартиры как на новые, так и на вторичном рынке упадут в московском и санкт-петербургском регионах,

– считает директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

«Все зависит от того, когда ситуация с распространением коронавируса закончится и какую политику по этому вопросу будет проводить государство. На сегодняшний день рынок недвижимости просел в пять раз, однако отрасль спасают эскроу-счета», — цитирует Хусаинова сайт РБК, принадлежащий Григорию Березкину.

Причем от глобального спада страдают даже такие популярные объекты недвижимости, как дома на Рублево-Успенском шоссе, отмечает основатель агентства недвижимости «АИМ» Илья Менжунов. По его словам, продажи упали не столько из-за коронавируса, сколько из-за девальвации рубля.

«Многие собственники элитной недвижимости привязаны к доллару, в то время как покупатели — к рублю. Однако встречаются владельцы, которые готовы пойти на уступки и продать объекты в рублевом эквиваленте и даже снизить стоимость на 50%. Однако и это не дает возможности провести сделку, так как карантин обязывает граждан не покидать квартиры, а также не работает регистрационная служба», — объясняет эксперт.

В отличие от России в США, Испании, Великобритании, Германии и на Карибских островах спрос на недвижимость только растет на фоне пандемии COVID-19, отмечает международное риэлтерское агентства Moscow Sotheby’s International Realty.

«Опытные инвесторы находят плюсы в сложившейся ситуации, считая, что рецессия — это идеальное время для входа на рынок в связи с низкими процентными ставками, в то время как другие приостанавливают инвестирование», – говорится в заявлении агентства.

Читать еще:  Страховой рынок основные принципы его функционирования

Аналитики агентства приводят статистику, согласно которой в марте со стороны азиатских инвесторов интерес к недвижимости в США вырос на 500%. Количество инвесторов в недвижимость Германии увеличилось на 450%, Австралии – на 250% и Великобритании – на 100%. Большинство сделок проходит в режиме онлайн.

Эластичный рынок недвижимости это когда

Вопрос 1
Функциональный износ -– это:
Выберите один ответ:
это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Вопрос 2
Текущая стоимость объекта оценки — это:
Выберите один ответ:
отношение потока доходов к дисконту;
отношение потока доходов к дисконту;
Вопрос 3
Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости?:
Выберите один ответ:
определение и рыночной и ликвидационной стоимости
Вопрос 4
Рынок недвижимости подразделяется на рынок:
Выберите один ответ:
жилья и коммерческой недвижимости;
Вопрос 5
Какие экономические принципы при оценке различных видов стоимости недвижимости относятся к стоимости использования?.
Выберите один ответ:
нет правильного ответа
Вопрос 6
Каким образом может быть определён эффективный возраст зданий и сооружений?
Выберите один ответ:
относительный возраст, учитывающий их физическое состояние и годность для продажи
Вопрос 7
Стоимость в использовании (потребительская стоимость) :
Выберите один ответ:
отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника
Вопрос 8
Какие экономические принципы при оценке различных видов стоимости недвижимости относятся к стоимости обмена?.
Выберите один ответ:
равноценности
Вопрос 9
Ликвидационная стоимость определяется:
Выберите один ответ:
на основе рыночной стоимости
Вопрос 10
Какой метод не относится к оценке физического износа?
Выберите один ответ:
определение различий в характеристиках нового объекта с реально оцениваемым объектом;
Вопрос 11
Что из перечисленного не является задачей оценки объекта недвижимости?.
Выберите один ответ:
внесение в государственный кадастровый реестр
Вопрос 12
Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости?:
Выберите один ответ:
все варианты правильные
Вопрос 13
Какие экономические принципы при оценке различных видов стоимости недвижимости относятся к общим принципам?
Выберите один ответ:
соответствия
Вопрос 14
Сделка купли-продажи предусмотрена российским законодательством для земельных участков, находящихся:
Выберите один ответ:
в частной собственности
Вопрос 15
Какие виды износа учитываются при определении суммарного износа объекта недвижимости?
Выберите один ответ:
все виды износа
Вопрос 16
Эффективный возраст здания -– это:
Выберите один ответ:
ничего из выше перечисленного
Вопрос 17
Обременительные условия:
Выберите один ответ:
влияют на стоимость объекта передаваемого в залог, аренду.
Вопрос 18
Согласие местных органов власти для сдачи земельного участка в аренду необходимо, если владелец этого участка обладает правом:
Выберите один ответ:
постоянного бессрочного пользования
Вопрос 19
Что из ниже перечисленного не является элементом стоимости?
Выберите один ответ:
дефицитность
Вопрос 20
Эластичный рынок недвижимости – это, когда это когда:
Выберите один ответ:
спрос соответствует предложению;

Добавлено через 2 часа 39 минут
Модуль2
Вопрос 1
Метод кумулятивного построения коэффициента капитализации -– это:
Выберите один отв
сумма ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения
Вопрс2
Затратный подход – это:
Выберите один ответ:
комплексный пакет методов оценки, основанных на определении затрат, которые необходимы для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа
Вопрос 3
Что из нижеследующего не является подходом к оценке недвижимости?
Выберите один ответ:
с учетом износа
Вопрос 4
П
При оценке стоимости недвижимости могут применяться следующие подходы:
Выберите один ответ:
доходный, затратный и сравнительный
Вопрос 5
Затратный подход в оценке недвижимости используется при оценке:
Выберите один ответ:
практически любых объектов
Вопрос 6
Объектом оценки земельного участка является:
Выберите один ответ:
право собственности на земельный участок
Вопрос 7
Какой из следующих коэффициентов капитализации учитывает только доход на инвестиции?
Выберите один ответ:
все ответы верны
Вопрос 8
Массовая оценка – это:
Выберите один ответ:
систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа
Вопрос 9
При оценке зданий и сооружений специального назначения используется:
Выберите один ответ:
затратный метод
Вопрос 10
В поэлементном способе расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости производится:
Выберите один ответ:

укрупненный расчет сметы
Вопрос 11
Ставка капитализации собственного капитала состоит из:
Выберите один ответ:
из нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала.
Вопрос 12
Ставку капитализации можно рассчитать как отношение:
Выберите один ответ:
отношение чистого операционного дохода к цене продажи
Вопрос 13
Какой из следующих коэффициентов капитализации учитывает только доход на инвестиции?.
Выберите один ответ:
коэффициент капитализации земли ( нет правильного)
Вопрос 14
Рентный мультипликатор, используемый в методе сравнительного подхода оценки недвижимости -– это отношение продажной цены объекта к:
Выберите один ответ:
отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке
Вопрос 15
Оценку рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж проводят с использованием:
Выберите один ответ:
валового рентного мультипликатора (коэффициента валовой ренты и общего коэффициента капитализации)
Вопрос 16
Доходный метод определения стоимости недвижимого имущества наименее удобен для следующих видов объектов:
Выберите один ответ:
промышленных объектов недвижимости
Вопрос 17
Методамиы определения полной стоимости воспроизводства являются:
Выберите один ответ:
метод сравнительной единицы и метод количественного анализа
Вопрос 18
В каких случаях целесообразно использовать метод капитализации доходов?
Выберите один ответ:
в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой
Вопрос 19
Затратный подход определяет стоимость недвижимости:
Выберите один ответ:
как сумму стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа
Вопрос 20
Верно ли утверждение: «Стоимость замещения и стоимость воспроизводства являются синонимами»?
Выберите один ответ:
неверно

Добавлено через 2 часа 52 минуты
модуль 2 допы
Вопрос 3
После подбора объекта-аналога оценщик вносит поправки:
Выберите один ответ:
в цену оцениваемого объекта
Вопрос 3

Какие принципы лежат в основе сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости?
Выберите один ответ:
принцип спроса и предложения и принцип замещения
Вопрос21
Парнымие продажами – это являются:
Выберите один ответ:
продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра
Вопрос22
Затратный подход – это:
Выберите один ответ:
комплексный пакет методов оценки, основанных на определении затрат, которые необходимы для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа

Добавлено через 2 часа 54 минуты
Вопрос 3
После подбора объекта-аналога оценщик вносит поправки:
Выберите один ответ:
в цену оцениваемого объекта
Вопрос 3

Какие принципы лежат в основе сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости?
Выберите один ответ:
принцип спроса и предложения и принцип замещения
Вопрос21
Парнымие продажами – это являются:
Выберите один ответ:
продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра
Вопрос22
Затратный подход – это:
Выберите один ответ:
комплексный пакет методов оценки, основанных на определении затрат, которые необходимы для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа

Добавлено через 2 часа 55 минут
Модуль2
Вопрос 1
Метод кумулятивного построения коэффициента капитализации -– это:
Выберите один отв
сумма ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения
Вопрс2
Затратный подход – это:
Выберите один ответ:
комплексный пакет методов оценки, основанных на определении затрат, которые необходимы для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа
Вопрос 3
Что из нижеследующего не является подходом к оценке недвижимости?
Выберите один ответ:
с учетом износа
Вопрос 4
П
При оценке стоимости недвижимости могут применяться следующие подходы:
Выберите один ответ:
доходный, затратный и сравнительный
Вопрос 5
Затратный подход в оценке недвижимости используется при оценке:
Выберите один ответ:
практически любых объектов
Вопрос 6
Объектом оценки земельного участка является:
Выберите один ответ:
право собственности на земельный участок
Вопрос 7
Какой из следующих коэффициентов капитализации учитывает только доход на инвестиции?
Выберите один ответ:
все ответы верны
Вопрос 8
Массовая оценка – это:
Выберите один ответ:
систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа
Вопрос 9
При оценке зданий и сооружений специального назначения используется:
Выберите один ответ:
затратный метод
Вопрос 10
В поэлементном способе расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости производится:
Выберите один ответ:

укрупненный расчет сметы
Вопрос 11
Ставка капитализации собственного капитала состоит из:
Выберите один ответ:
из нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала.
Вопрос 12
Ставку капитализации можно рассчитать как отношение:
Выберите один ответ:
отношение чистого операционного дохода к цене продажи
Вопрос 13
Какой из следующих коэффициентов капитализации учитывает только доход на инвестиции?.
Выберите один ответ:
коэффициент капитализации земли ( нет правильного)
Вопрос 14
Рентный мультипликатор, используемый в методе сравнительного подхода оценки недвижимости -– это отношение продажной цены объекта к:
Выберите один ответ:
отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке
Вопрос 15
Оценку рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж проводят с использованием:
Выберите один ответ:
валового рентного мультипликатора (коэффициента валовой ренты и общего коэффициента капитализации)
Вопрос 16
Доходный метод определения стоимости недвижимого имущества наименее удобен для следующих видов объектов:
Выберите один ответ:
промышленных объектов недвижимости
Вопрос 17
Методамиы определения полной стоимости воспроизводства являются:
Выберите один ответ:
метод сравнительной единицы и метод количественного анализа
Вопрос 18
В каких случаях целесообразно использовать метод капитализации доходов?
Выберите один ответ:
в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой
Вопрос 19
Затратный подход определяет стоимость недвижимости:
Выберите один ответ:
как сумму стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа
Вопрос 20
Верно ли утверждение: «Стоимость замещения и стоимость воспроизводства являются синонимами»?
Выберите один ответ:
неверно
Вопрос 3
После подбора объекта-аналога оценщик вносит поправки:
Выберите один ответ:
в цену оцениваемого объекта
Вопрос 3

Читать еще:  Страховой рынок это

Какие принципы лежат в основе сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости?
Выберите один ответ:
принцип спроса и предложения и принцип замещения
Вопрос21
Парнымие продажами – это являются:
Выберите один ответ:
продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра
Вопрос22
Затратный подход – это:
Выберите один ответ:
комплексный пакет методов оценки, основанных на определении затрат, которые необходимы для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа

ЛЕКЦИЯ 9-10. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.

Рынок недвижимости —это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к. недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.9.1).

Рисунок 9.1 — Недвижимость — объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и количественные характеристики. Сущность недвижимости как товара состоит в следующем:

— физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объём, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

— юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

-экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);

— затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы:

1. Наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение. Точкой отсчёта здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путём. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

2. На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жильё, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента за определённый срок.

3. Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир.

4. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года — этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъёма. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошёл стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъём, в том числе и некоторый рост цен.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

1. создание новых объектов недвижимости;

2. передачу прав на недвижимость;

3. установление равновесных цен на объекты недвижимости;

4. эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

6. инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

6.1. со сменой собственника:

— куплю-продажу объектов недвижимости;

— обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

6.2. с частичным или полным изменением состава собственников:

— изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

— внесение в уставный капитал;

— банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счёт реализации имущества собственников);

6.3. без смены собственника:

— инвестирование в недвижимость;

— развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

— изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

— передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

— регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

— ренту (одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме);

— пожизненное содержание с иждивением;

— передачу в доверительное управление;

— введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

— страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Таблица 9.1- Особенности рынка недвижимости

* Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 9.2.

Рисунок 9.2 — Цикличность развития рынка недвижимости

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Таблица 9.2 — Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Рынок недвижимости имеет разветвлённую структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 9.3.

Таблица 9.3 — Классификация рынков недвижимости

Функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Читать еще:  Охарактеризуйте рынок свободной конкуренции

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Основные цели управления рынком недвижимости:

— реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

— установление на рынке определённого порядка и условий для работы всем его участникам;

— защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

— обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

— создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

— оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

— справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

— создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Циклы рынка недвижимости: как выбрать удачный момент для покупки жилья

«Транио» рассказывает, какие факторы помогают выявить рецессию или очередной пузырь на рынке и когда лучше приобретать, а когда — продавать дом или квартиру за рубежом.

Рынок недвижимости, как и экономика в целом, развивается циклично, причём его циклы определяются периодическими колебаниями основных показателей деловой активности, вызванными нарушением равновесия спроса и предложения. Рынок недвижимости особенно подвержен цикличности в связи с тем, что зачастую предложение не поспевает за быстро меняющимся спросом.

Цикл состоит из четырёх основных этапов: экспансии, перенасыщения, рецессии и восстановления. Каждая стадия характеризуется определённой динамикой цен, числа сделок и объёма строительства. Поэтому потенциальному инвестору важно понимать, в какой фазе цикла находится рынок страны, чтобы правильно выбрать момент для покупки или продажи недвижимости.

Экспансия

Экспансию порождает рост экономики и повышение покупательной способности населения. Рыночный цикл входит в эту фазу, когда уровень невостребованной недвижимости падает до минимума, а покупательский интерес, напротив, заметно увеличивается. Повышенный спрос влечёт за собой увеличение числа сделок и объёмов выданных ипотечных займов. В этот момент инвесторы начинают активно вкладывать средства в строительство новых объектов, чтобы удовлетворить возросший спрос. В условиях дефицита объектов на рынке наблюдается рост стоимости недвижимости и повышение арендных ставок.

Перенасыщение

В какой-то момент инвесторы перестают обращать внимание на завышенную стоимость земли или самих проектов, полагая, что дальнейший рост цен и арендных ставок окупит их затраты. Собственники объектов также продолжают играть на повышение цен. Именно тогда цены на экспонируемые на рынке объекты начинают заметно превосходить реальные покупательные возможности населения и бизнеса и число сделок начинает сокращаться. При этом строительство объектов, начавшееся ещё в период экспансии, невозможно остановить в одночасье, и наступает перенасыщение рынка, которое может привести к образованию пузыря.

Рецессия

Рецессия проявляется в снижении цен и арендных ставок, на которое влияет не только сократившийся спрос, но и рост доли невостребованной недвижимости, чей фонд пополняется завершающимися стройками. В период рецессии инвесторы замораживают новые проекты и темпы строительства падают.

Восстановление

Падение рынка происходит до тех пор, пока цены не опустятся до показателя, соответствующего реальным потребностям и возможностям покупателей. Тут начинается оживление рынка, постепенно растёт число сделок и снижается доля невостребованной недвижимости: спрос начинает поглощать созданные на стадии экспансии лишние площади. Восстановление рынка недвижимости должно подкрепляться экономическим ростом, который помогает поддерживать спрос на жилье и коммерческую недвижимость, хотя это происходит не всегда.

Таким образом, чтобы определить на какой стадии цикла находится рынок, необходимо изучить долгосрочную динамику основных показателей спроса и предложения, а также поведение главного рыночного индикатора — цен на недвижимость.

Спрос может быть выражен количеством сделок или объёмом выданных ипотечных кредитов. При расчётах можно использовать и косвенные данные: количество регистраций сделок купли-продажи , объёмы перевода денежных средств с целью приобретения недвижимости и т.п.

Покупательная способность выражается показателями соотношения личных доходов населения и стоимости жилья. К таким относятся, к примеру, коэффициент отношения доходов к средней цене единицы жилья или доля ипотечных платежей в структуре дохода домохозяйств.

Предложение может быть выражено данными о строительстве: числом новых строек или их завершений, а также показателями объёма жилого фонда. Стоимость недвижимости находит отражение в ценах квадратного метра или арендных ставках.

От теории к практике

Рассмотрим цикличность рынка недвижимости на примере Великобритании.

Относительную стабильность на рынке недвижимости Великобритании обеспечивает благоприятная экономическая и политическая обстановка. Периоды рецессии здесь непродолжительны, а восстановление происходит довольно быстро. Локальные рынки недвижимости Великобритании, за исключением Лондона, не сильно отличаются по ценовой динамике, поэтому можно говорить об общих для страны тенденциях развития.

Марина Филичкина Руководитель отдела продаж Tranio

Нынешний цикл на рынке недвижимости Великобритании начался с экспансии 2000-х годов , которая закончилась кризисом в 2007. За период экспансии, продлившийся с 2001 по 2007, цены выросли на 77,25 % (для сравнения: во время предыдущего цикла, начавшегося в середине 80-х , стоимость увеличилась на 63,60 %).

В 2000-е годы стремительный рост цен был обусловлен увеличением спроса: с 2002 по 2008 общий объём выданных ипотечных кредитов вырос на 64 % — с 221 до 363 млрд фунтов стерлингов. Рынок ответил на это ростом темпов строительства: с 2000 по 2007 ежегодное число завершённых проектов увеличилось на 30 %.

К 2007 году на рынке недвижимости образовался пузырь: темпы роста цен начали обгонять темпы роста заработной платы. В 2007 году доля ипотечных платежей в доходах британцев достигла 51,8 %, тогда как в 2000 году она равнялась 26,5 %. Коэффициент отношения цен на недвижимость к доходам населения впервые за 18 лет составил 5,75 (для сравнения: на пике предыдущего цикла, в 1989 он составлял 4,83).

С середины 2007 года началась рецессия: с резким падением спроса число сделок сократилось почти в два раза: с 1,6 млн в 2007 до 850 тыс. в 2008 году. Одновременно объём выданных ипотечных кредитов уменьшился на 28 %.

Всего за полтора года средняя стоимость недвижимости в Великобритании упала на 17 %. Со второй половины 2007 года началось постепенное сокращение числа новых строек, которое в середине 2008 достигло двадцатилетнего минимума — 16 тыс. (против 50 тыс. в середине 2007).

В 2009 году, когда число сделок с жилой недвижимостью сократилось до 800 тыс., средняя цена объекта упала до сопоставимого с 2005 годом уровня в 162 тыс. фунтов. Рецессия продолжалась с 2009 по 2012 год, а с начала 2013 началась фаза восстановления. Постепенно восстановился спрос: число сделок в конце 2014 года составило 1,2 млн, что только на 400 тыс. ниже уровня 2007 года. Цены на недвижимость снова начали расти: с I квартала 2013 года по III квартал 2015 рост составил 20 %. Одновременно с этим началось и восстановление строительства: в первом квартале 2015 года число новых строек достигло 40 тыс. единиц, что всего лишь на 10 тыс. единиц меньше пика 2007 года.

При первых признаках роста цен на рынке возникли опасения образования нового пузыря, однако, как и на стадии экспансии, в период восстановления цены могут расти до тех пор, пока они не войдут в противоречие с возможностями спроса. Сегодня доля платежей по ипотеке в доходах британцев в среднем составляет 28,8 %, что почти в два раза ниже уровня 2008 года, а коэффициент соотношения цен на жилье и доходов населения равняется 5,1.

Когда лучше покупать и продавать недвижимость

Выбирая недвижимость за рубежом, необходимо в первую очередь обратить внимание на состояние рынка выбранной страны и думать о долгосрочной перспективе, чтобы определить, как долго объект сохранит ликвидность и вырастет ли на него со временем цена.

Оптимальное время для покупки недвижимости — это начало стадии восстановления, когда цены достигают минимума и ожидается их дальнейший рост. Соответственно, лучшее время для продажи — это окончание периода экспансии или начало этапа перенасыщения.

Впрочем, в любой ситуации не стоит забывать о некоторых сопутствующих рисках:

  • все рынки недвижимости развиваются циклично, но это не отменяет наличия особенностей каждого из них: так, рынок недвижимости Германии отличается плавностью перехода от одного этапа к другому благодаря законодательному регулированию, тогда как на более свободном рынке Испании часто случаются резкие спады и подъёмы;
  • рынки недвижимости большинства стран, как правило, неоднородны: например, ситуация на рынке недвижимости Лондона несколько отличается от положения дел в других городах Великобритании, в Испании наблюдается рост цен в северных районах, а на юге стоимость жилья падает, а ситуацию на рынках недвижимости крупнейших мегаполисов мира, таких как Нью-Йорк , Лондон и Гонконг, вообще следует рассматривать отдельно;
  • на длину циклов, глубину спадов и высоту подъёмов могут влиять и внешние факторы: социально-политические изменения, миграционные волны, ухудшение международной обстановки и т.п.

Иван Чепижко, «Транио»

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector