Tishanskiysdk.ru

Про кризис и деньги
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Недвижимость рынок экономический

Экономический кризис 2020: стоит ли покупать квартиру при падении рубля

Начало второй недели марта 2020 года ознаменовалось очередным проседанием фондовых рынков, ростом доллара и евро, и, соответственно, падением рубля. Этот факт стал еще одной причиной для паники на рынках (первой причиной выступил коронавирус из Китая). В том числе и на рынке недвижимости. Во всяком случае, некоторые эксперты по недвижке полагают, что мы входим в новую реальность. Так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться.

Прямой зависимости квадратных метров от нефти и курса рубля в недвижимости нет, но падение национальной валюты снизит покупательскую способность, что в негативном ключе скажется на застройщиках. Если же смотреть на экономическую ситуацию с позиции инвестора, желающего зафиксировать прибыль, – сейчас самое время вкладывать деньги в недвижимое имущество. Правда, только для тех, кто вовремя успел вывести деньги из фондового сектора (до обрушения индекса МосБиржи) или хранил деньги в валюте. Для последних недвижимость, можно сказать, подешевела процентов на 15-20.

Обратите внимание, что применительно к инвесторам мы говорим именно о фиксации прибыли, а не возможности быстро нажить еще. У недвижимости низкая ликвидность и никаким агрессивным риск-профилем и большой маржинальностью здесь не пахнет. Стабильность, надежность и посредственный доход – не более.

Как застройщики отреагировали на обвал рубля?

Честно говоря, отреагировали они как рациональные и грамотные люди. Не стали делать никаких резких выпадов, заняв позицию наблюдателей. В момент наступления кризиса главное — не суетиться и не паниковать. Тем не менее, некоторые девелоперы прогнозируют, что стоимость квадратного метра может поползти вверх. Более того, эти варианты уже всерьез рассматриваются внутри отдельных компаний. Если говорить о повышении цен на недвижимость, логичнее было бы повышать ценники в тех жилых комплексах, которые хорошо распродаются. В противном случае можно остаться с неликвидным объектом.

Представители «Группы ЛСР» сообщили, что срочных экстренных мер вводить не планируют. Продажи квартир продолжаются и никаких разговоров о повышении цен не идет. Такая же ситуация наблюдается в девелоперской компании «Гранель», которая рассматривает повышение цен только в случае роста динамики спроса. Генеральный директор «А101», Анна Боим, рассказала РБК, что аналитики ее компании тоже не видят предпосылок для роста цен. По ее мнению, если рубль не вернется на конкурентные позиции в ближайшие пару недель – спрос на покупку недвижимости может увеличиться на 7%.

Из всего этого можно сделать только один вывод: паника на рынке создает отличную почву для инвестирования в недвижимость (а многие именно это и начнут делать), что повлечет за собой увеличение спроса и, как следствие, повышение цен за квадратный метр в наиболее популярных проектах застройщиков. Как ни крути, а вложение денег в недвижимость – самый надежный способ фиксировать средства в любой кризис. Вот только далеко не факт, что ажиотаж будет большим, ведь больше половины населения столицы (и всей страны в целом) в принципе не имеют возможности приобрести квартиру без использования кредитных программ.

Сейчас мы наблюдаем некоторое волнение среди клиентов: как покупателей, так и продавцов. Но спешим успокоить, что несмотря на серьезное снижение рубля и кризис, сделки будут совершаться и дальше, ведь решение квартирного вопроса сопряжено именно с решением личной ситуации для человека!

Так комментирует ситуацию на рынке Екатерина Никитина, генеральный директор агентства по продаже недвижимости «PRO ОБМЕН».

На данный момент я бы тщательнее подбирала квартиру в новостройке, если говорить об инвестиционных вложениях, более внимательно выбирала застройщика, проект и стадию готовности. И не спешила реагировать на рекламные призывы с существенными скидками. Также не советовала бы менять сейчас рубли в доллары и прятать деньги в банке. Деньги должны работать и приносить прибыль. Сейчас мы получаем разную информацию от разных застройщиков – кто-то уже отменил часть акций, кто-то приостановил торговлю, а кто-то наоборот стимулирует своих партнеров на большие продажи. И на мой взгляд это правильная политика.

Что касается ипотеки: тем, кто еще размышляет над вопросом «брать или не брать», я бы порекомендовала ускориться и оформить ее, потому что процентная ставка будет расти.

Оформлять ли ипотеку на фоне падения рубля?

Как показали прошлые экономические кризисы, рынок недвижимости дольше остальных реагирует на глобальные изменения. Стоимость квадратного метра на нем не может меняться так же быстро, как обваливаются фондовые рынки и падает рубль. Да и к тому же, мы уже отметили выше, что квадратные метры не зависят напрямую от курса рубля и нефтяных котировок.

Вписываться в ипотеку на фоне мирового кризиса, пожалуй, не самая лучшая идея, ведь ипотека – это не фиксация прибыли, а усложнение и без того плохой ситуации вашей карманной экономики. С другой стороны, в случае пересмотра ключевой ставки Центробанком, процент по ипотечному кредитованию к концу марта может вырасти (сейчас ставка по ипотеке составляет в среднем 8,8% годовых). Можно, конечно, сделать резкий ход конем и быстро выйти на сделку по текущим ставкам, но это решение исключительно субъективного характера. Если решили пойти на это – медлить и откладывать явно не стоит, дабы не остаться с носом.

Нужно понимать, что увеличение процента по ипотеке – худший исход. По-хорошему, произойти подобного в ближайшее время не должно. С поддержкой Государства застройщики скорее всего продолжат держать текущие цены на новостройки, даже несмотря на высокие риски. Но вот вполне вероятно, что банки станут тщательнее отбирать тех, кого они готовы кредитовать. Учитывая, что большинство застройщиков уже работает по программе эскроу-счетов (покупатель платит деньги в банк, а застройщик получает их, когда сдаст жилье) – бизнес все же ждут трудности. В любом случае, прежде чем покупать что-либо и брать кредит – оцените свои возможности.

Рынок недвижимости в системе рыночной экономики

В соответствии с его природой рынок недвижимости занимает особое положение в системе рыночной экономики, соприкасаясь и взаимодействуя как с финансовым рынком, так и с рынком реальных активов. Как часть рынка реальных активов (товаров производственного или личного потребления) рынок недвижимости подчиняется его закономерностям, как капитал недвижимость включена в орбиту финансового рынка.

Зависимость рынка недвижимости от состояния реального сектора экономики проявляется, прежде всего, в формировании конечного спроса на рынке недвижимости со стороны пользователей. Важнейшими факторами здесь являются:

— уровень и темпы экономического развития экономики на национальном, региональном и местном уровнях (определяют динамику цен спроса на рынке недвижимости и активность рынка);

— отраслевая структура экономики (влияет на структуру спроса на рынке недвижимости);

— уровень развития строительной отрасли и производства строительных материалов (определяют возможные объемы и структуру предложения на рынке);

— доходность бизнеса в разных отраслях (влияет на величину и структуру спроса на рынке, соотношение между сделками купли –прожи и аренды недвижимости)

— уровень доходов населения (влияет на спрос на рынке жилой недвижимости) и т.д.

В свою очередь, развитие рынка недвижимости само является фактором, обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей экономики, таких как производство строительных работ, стройматериалов, мебели, других предметов длительного пользования. Не случайно, развитие сферы недвижимости часто рассматривается как своеобразный «локомотив», способный обеспечить увеличение объемов валового продукта в экономике.

Оценивая взаимосвязи между развитием рынка недвижимости и реальной экономики, необходимо обратить внимание на их противоречивый характер. Поскольку рынок недвижимости отчасти может быть отнесен по закономерностям своего функционирования к финансовому рынку, то противоречия между финансовым рынком и реальной экономики характерны и для взаимосвязи рынка недвижимости и реального сектора экономики. Так, рост доходности инвестиций в недвижимость может оказаться фактором, который будет способствовать оттоку средств из реального сектора экономики, что может снизить темпы его роста.

Рынок недвижимости ранее, чем другие рынки реагирует на стоимость денег.

Увеличение стоимости денег (рост ставки процента) и уменьшение денежной массы заставляет потребителей, в первую очередь, отказываться от капитальных затрат, что приводит к снижению спроса на рынке недвижимости. Однако, значительная часть средств оказывается, действительно, «замороженной» в сфере недвижимости в связи с длительностью инвестиционно-строительного цикла, что не дает возможности использовать эти средства и ресурсы в других секторах экономики.
В силу длительности создания объектов недвижимости предложение на рынке недвижимости не способно к быстрому уменьшению. Возникает избыток предложения над спросом, что в дальнейшем оказывает влияние и на ситуацию в смежных отраслях: производство строительных материалов, оборудования и т.д. Волна превышения предложения над спросом проходит по ряду отраслей экономики. В нижней точке цикла происходит «перестройка» рынка недвижимости: изменение технологий, мест развития недвижимости и пр.

Затем, с ростом доходов экономических агентов (а главное, их накопленных доходов – богатства) массы денег в обращении и соответствующих ожиданий спрос на рынке недвижимости возрастает, что отражается и на состоянии экономики в целом. Именно в данный момент рынок недвижимости начинает играть роль «локомотива» экономического роста, вызывая рост спроса на смежных рынках – подрядных работ, строительных материалов, коммунальных услуг и пр., разгоняя реальную экономику

Учитывая соотношение между циклами рынка недвижимости и циклами развития реальной экономики можно констатировать важное предположение: развитие рынка недвижимости является индикатором состояния экономики в целом: если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ждать и ухудшения состояния в экономике в целом, если ситуация на рынке недвижимости улучшается, то это означает и тенденцию к подъему в реальной экономике.

Испытывая на себе определяющее влияние состояния реального сектора экономики, сфера недвижимости в тоже время находится в зависимости от финансового рынка. Если ситуация в реальной экономики в конечном счете определяет спрос на рынке недвижимости, то состояние финансового рынка является фактором, в значительной степени определяющим предложение на рынке.

Чем выше привлекательность инвестиций в недвижимость по сравнению с иными финансовыми активами, тем больше средств с финансового рынка поступает на рынок недвижимости. Соответственно этому меняется структура источников финансирования при приобретении или создании недвижимости: снижается доля собственных средств застройщиков и пользователей, увеличивается доля финансовых институтов.

Увеличение доли внешнего финансирования в общем объеме средств, необходимых для реализации проектов по созданию или приобретению объектов недвижимости позволяет повысить активность на рынке недвижимости, преодолеть ограничения, связанные с характерным для рынка недвижимости разрывом между стоимостью объектов недвижимости и уровнем доходов их пользователей. Одновременно, однако, это ведет и к более высокой зависимости темпов развития рынка недвижимости от плотности его связи с финансовым рынком.

Читать еще:  Международный рынок труда

Анализируя взаимосвязи рынка недвижимости с реальной экономикой и финансовым рынком, подчеркнем недопустимость упрощенного представления о содержании этих взаимосвязей. Рынок недвижимости связан с реальной экономикой и финансовым рынком системой сложных прямых и обратных связей, его зависимость от этих секторов рыночной экономики как стимулирует развитие рынка недвижимости, так может привести и к кризисам в его развитии. В связи с этим особенно важно при анализе реальных рынков недвижимости и особенно при принятии решений об инвестировании в недвижимость учитывать всю совокупность этих взаимосвязей, подвергать анализу не только сам рынок недвижимости, но и влияющие на него рынки.

Рис. 2.1. Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

ЛЕКЦИЯ 9-10. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.

Рынок недвижимости —это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к. недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.9.1).

Рисунок 9.1 — Недвижимость — объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и количественные характеристики. Сущность недвижимости как товара состоит в следующем:

— физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объём, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

— юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

-экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);

— затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы:

1. Наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение. Точкой отсчёта здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путём. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

2. На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жильё, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента за определённый срок.

3. Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир.

4. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года — этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъёма. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошёл стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъём, в том числе и некоторый рост цен.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

1. создание новых объектов недвижимости;

2. передачу прав на недвижимость;

3. установление равновесных цен на объекты недвижимости;

4. эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

6. инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

6.1. со сменой собственника:

— куплю-продажу объектов недвижимости;

— обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

6.2. с частичным или полным изменением состава собственников:

— изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

— внесение в уставный капитал;

— банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счёт реализации имущества собственников);

6.3. без смены собственника:

— инвестирование в недвижимость;

— развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

— изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

— передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

— регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

— ренту (одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме);

— пожизненное содержание с иждивением;

— передачу в доверительное управление;

— введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

— страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Таблица 9.1- Особенности рынка недвижимости

* Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 9.2.

Рисунок 9.2 — Цикличность развития рынка недвижимости

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Таблица 9.2 — Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Рынок недвижимости имеет разветвлённую структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 9.3.

Таблица 9.3 — Классификация рынков недвижимости

Функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Читать еще:  Рынок и его функции

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Основные цели управления рынком недвижимости:

— реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

— установление на рынке определённого порядка и условий для работы всем его участникам;

— защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

— обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

— создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

— оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

— справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

— создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

ЛЕКЦИЯ 9-10. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.

Рынок недвижимости —это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к. недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.9.1).

Рисунок 9.1 — Недвижимость — объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и количественные характеристики. Сущность недвижимости как товара состоит в следующем:

— физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объём, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

— юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

-экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);

— затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы:

1. Наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение. Точкой отсчёта здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путём. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

2. На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жильё, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента за определённый срок.

3. Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир.

4. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года — этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъёма. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошёл стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъём, в том числе и некоторый рост цен.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

1. создание новых объектов недвижимости;

2. передачу прав на недвижимость;

3. установление равновесных цен на объекты недвижимости;

4. эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

6. инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

6.1. со сменой собственника:

— куплю-продажу объектов недвижимости;

— обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

6.2. с частичным или полным изменением состава собственников:

— изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

— внесение в уставный капитал;

— банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счёт реализации имущества собственников);

6.3. без смены собственника:

— инвестирование в недвижимость;

— развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

— изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

— передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

— регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

— ренту (одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме);

— пожизненное содержание с иждивением;

— передачу в доверительное управление;

— введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

— страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Таблица 9.1- Особенности рынка недвижимости

* Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 9.2.

Рисунок 9.2 — Цикличность развития рынка недвижимости

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Таблица 9.2 — Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Рынок недвижимости имеет разветвлённую структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 9.3.

Таблица 9.3 — Классификация рынков недвижимости

Функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Читать еще:  Страховой рынок и его структура кратко

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Основные цели управления рынком недвижимости:

— реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

— установление на рынке определённого порядка и условий для работы всем его участникам;

— защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

— обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

— создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

— оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

— справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

— создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Коронавирус грозит убить российский рынок недвижимости

Падающая нефти и пикирующий рубль выдавят с рынка как продавцов, так и покупателей

В понедельник, 16 марта, по состоянию на 14:52 по Москве, цена майских фьючерсов на нефть марки Brent упала на 10,43% — до $ 30,32 за баррель. Апрельские фьючерсы на нефть марки WTI подешевели на 8,29% — до $ 29,10 за баррель. Биржи Азии закрылись десятипроцентным снижением, падение на биржах Европы достигло 9%. Российская валюта на Московской бирже подешевела на 3−4% к доллару и евро, достигнув отметок в 75,03 рубля и 84,05 рубля соответственно. Большинство акций нефтегазового сектора упало на 1,27−6,84%, банковский сектор снизился на 2,84−4,2%, а бумаги ритейлеров торговались разнонаправленно.

На этом фоне «СП» задала экспертам в сфере недвижимости ряд вопросов, чтобы понять, как может измениться этот рынок в связи с такими печальными событиями.

  1. Что произойдет со спросом на недвижимость в связи с нынешней экономической ситуацией?

— В настоящее время мы фиксируем увеличение потока клиентов в будние дни, ажиотажный спрос в выходные и рост числа сделок, — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Рост спроса происходит по нескольким причинам. Во-первых, на рынок вышли покупатели, у которых есть сбережения, они опасаются их обесценивания и инвестируют в недвижимость. Но принимая во внимание продолжительное снижение доходов населения (началось в 2014 году и только в 2019 был зафиксирован небольшой рост на 0,8%), надо признать, что таких клиентов немного — не более 10−15%. Ажиотажный спрос продлиться недолго, в связи с ситуацией на мировой экономической арене и прогнозируемом сокращении реальных доходов населения, в долгосрочной перспективе рынок может ожидать спад.

— В текущей экономической обстановке рост покупательской активности вряд ли будет сопоставим с ажиотажем, который всколыхнул рынок в конце 2014 года, — считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. — Напомню, тогда в офисах продаж буквально выстраивались очереди из клиентов: люди стремились скорее вложиться в недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения. Однако в 2014 году рост доллара был более ощутимым — с 34 до 54 рублей за второе полугодие, при этом пиковые значения (67 рублей) были зафиксированы в середине декабря. Как следствие, в последнем месяце 2014 года покупательская активность увеличилась на четверть относительно аналогичного периода 2013 года. На мой взгляд, если ситуация не стабилизируется, в ближайшее время спрос на недвижимость массового сегмента может временно увеличиться — не более чем на 10%. Однако пока что покупатели находятся в ступоре и не предпринимают активных действий.

  1. Как будут вынуждены корректировать свою ценовую политику застройщики? Как это отразится на квартирографии?

— В ближайшее время мы ожидаем рост цен на новостройки в пределах 3−5%, — предупреждает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — В долгосрочной перспективе стоимость «квадрата» вверх будет подталкивать рост стоимости материалов, техники и услуг, которые используются в девелопменте. Несмотря на успехи в импортозамещении (две трети стройматериалов и оборудования производятся в России), сохраняется технологическая зависимость от импорта соответствующих станков, комплектующих и прочего. Поэтому даже если нас и ожидает коррекция цен, в долгосрочной перспективе рублевые расценки на жилье все равно повысятся. Если этот процесс не будет сопровождаться соответствующим ростом доходов населения, то застройщики могут столкнуться с проблемой сбыта. Решение — повышение маржинальности строительства, которое может быть достигнуто, в частности, увеличением этажности домов и плотности застройки участков.

Впрочем, полагает Андрей Колочинский, несмотря на то, что перечисленные факторы свидетельствуют в пользу роста цен, в вопросах ценообразования девелоперы будут вести себя консервативно. Учитывая низкую платежеспособность населения и высокую чувствительность клиентов к повышению цен, уверен он, до конца года застройщики не смогут поднять цены выше 10−15%.

Но в такой ситуации, предполагает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, некоторые застройщики начнут давать повышенные скидки, а некоторые, возможно, будут снижать качество используемых материалов и оборудования (особенно в регионах, где рентабельность очень низкая).

— Если падение цен на нефть и девальвация рубля будут носить устойчивый характер, не исключено, что застройщики пересмотрят квартирографию в своих новых проектах, — говорит Алексей Перлин. — Именно в кризисный период 2014—2015 годов достигли пика популярности студии и евроформат, в какой-то момент рынок был даже переполнен предложением. Кроме того, на протяжении шести лет мы наблюдаем тенденцию к снижению средней площади квартир, выставленных на продажу. Она затронула все без исключения сегменты, но наиболее последовательно и ярко проявилась в бизнес-классе: с 93 квадратных метров в 2014 году до 76 квадратных метров в 2019 году, при этом в последний год снижение прекратилось. Вполне возможно, что в сложной экономической ситуации эта тенденция актуализируется.

  1. Что может произойти с ипотекой и ставками по кредитам, если в ближайшее время ситуация с рублем и нефтью не нормализуется?

— Вполне вероятно, что инфляция вынудит Центробанк поднять ключевую ставку, от которой напрямую зависит средняя ипотечная ставка в стране, — допускает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. — Но как раз это влияние может стать сдерживающим фактором, поскольку доступность ипотеки сегодня — одна из ключевых государственных задач в социальной сфере. В результате повышение ипотечных ставок может оказаться небольшим — в пределах 0,5−0,75%. Но оно отразится не столько на доступности самой ипотеки, сколько на настроении потенциальных покупателей первичного жилья.

— Пока основным инструментом, призванным сдерживать дальнейшее ослабление рубля, является продажа валюты из Фонда национального благосостояния. Минфин утверждает, что резервов фонда хватит как минимум на 6 лет, чтобы компенсировать потери бюджета от падения цен на нефть. Однако во время прошлого кризиса 2014 года этого инструмента оказалось недостаточно, и ЦБ пришлось задействовать механизм ключевой ставки, повысив ее до 17%, — напоминает Андрей Колочинский. — Сегодня аналитики рынка не исключают, что на фоне увеличивающихся темпов инфляции ключевую ставку все же придется поднять на 0,5 — 1 процентный пункт. Если это произойдет, кредитные организации будут вынуждены пересмотреть условия по своим ипотечным программам. Маловероятно, что размер средневзвешенной ставки по ипотеке одномоментно вернется к уровню 2014 года. Но если предположить рисковый сценарий, когда ставки достигнут заградительных значений, регулятор поддержит отрасль, прибегнув к программам субсидирования.

— Всё будет зависеть от того, насколько это повышение окажется заметным, — уточняет Кирилл Игнахин. — Потому что есть сценарий и плавного наращивания ставки, как это было в 2018 году, и резкого, как в 2015 году. Соответственно, в зависимости от этого решения будет понятно, подорожает ли ипотека быстро или медленно.

  1. Что произойдет с долевым строительством в ближайшие полгода-год?

— Оценить последствия текущей турбулентности в экономике для строительной отрасли можно будет как раз через полгода-год, — говорит Кирилл Игнахин. — Пока что никто резких шагов предпринимать не будет, потому что сложно спрогнозировать насколько вырастут цены и упадет спрос на жилье. Очевидно, что сейчас ситуация в целом хуже, чем в 2014 году, когда у населения было больше денег. На этом фоне, конечно, строительному комплексу может понадобиться поддержка государства, скажем, в виде сдерживания роста кредитных ставок.

— Основная угроза для сектора долевого строительства — рост стоимости кредитования. Сейчас порядка трети работающих в стране девелоперов используют кредитные средства, которые и без того были получены с трудом. Многие застройщики жаловались на высокие ставки и требования банков. В ближайший год доля работающих по новым правилам компаний должна возрасти до 50−60%. Однако если кредит станет дороже, то многие застройщики скорее уйдут из отрасли, чем будут работать себе в убыток, — считает Мария Литинецкая.

  1. Скольким застройщикам придется уйти с рынка в связи с ухудшением экономической ситуации?

— Пока сложно прогнозировать, сколько строительных компаний не справится с проблемами, потому что мы не знаем их реальные ресурсы и возможности, — отмечет Мария Литинецкая. — Очевидно, что без платежеспособного спроса при растущей себестоимости строительства и повышающихся ставках по кредитам игра на выбывание ускорится.

— Процесс санации рынка от слабых игроков в новых условиях, безусловно, ускорится, — разделяет мнение коллеги Кирилл Игнахин. — На многих застройщиков будут действовать «ножницы» цен и себестоимости, то есть цена строительства будет приходить в большее противоречие с ценой продажи. На маленьких региональных рынках (условно говоря — на уровне районного центра любой области в России) застройщики уйдут из отрасли, на крупных (областные центры и города-миллионники) — ухудшится качество строительства, в столицах (московская и санкт-петербургская агломерации) — вырастут цены.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector