Tishanskiysdk.ru

Про кризис и деньги
6 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Рынок недвижимости характеризуется

Понятие рынка недвижимости и его характеристики

Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.

Среди определений рынка недвижимости, имеющихся в литературе, наиболее содержательным и точным является определение, данное в работе Дж.Фридмана и Н.Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»: «Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Рынок недвижимости обеспечивает три взаимосвязанных процесса:

· передачу прав на недвижимость,

· установление цен на объекты недвижимости,

·распределение и перераспределение земли (недвижимости) между различными вариантами ее использования.

Рынок недвижимости существует там и тогда, когда дело идет о передаче прав на недвижимость: нет перехода прав на недвижимость – нет и рынка недвижимости.

Отношения между застройщиком и инвестором, например, относятся к рынку недвижимости, поскольку они предполагают получение инвестором прав на создаваемый объект недвижимости, в отличие от отношений между застройщиками и подрядчиками, которые не предполагают такого перехода, а потому не относятся к рынку недвижимости.

Важный момент приведенного определения состоит в том, что рынок перераспределяет «пространство недвижимости» через механизм цен между различными конкурирующими вариантами использования недвижимости, обеспечивая переход прав к тем субъектам, которые способны предложить большую цену, а, следовательно, обеспечивать наиболее эффективное использование недвижимости.

Развивая приведенное определение, следует заметить, что его определенным недостатком можно считать отсутствие указания на то, какие отношения следует отнести к рынку недвижимости.

Дополняя указанное определение можно так сформулировать определение рынка недвижимости: Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и недвижимость распределяется между различными конкурирующими вариантами ее использования в процессе создания, обращения и использования объектов недвижимости

В сферу рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

· в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками и пользователями недвижимости;

· в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

· в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Недвижимость, как было показано выше, обладает целой совокупностью физических юридических и экономических характеристик, которые находят свое отражение в функционировании рынка недвижимости и проявляются в его особенностях.

В числе особенностей рынка недвижимости следует назвать следующие:

· различная скорость реакции предложения и спроса на рынке на изменение экономической ситуации;

· глубокая сегментированность рынка недвижимости ввиду значительного разнообразия объектов недвижимости по местоположению, функциональному назначению, качеству и иным индивидуальным характеристикам;

· индивидуальность ценообразования в связи с ограниченностью числа продавцов и покупателей на узких сегментах рынка;

· высокий уровень трансакционных издержек, замедляющих оборот недвижимости и делающий рынок недвижимости существенно зависящим от состояния инфраструктуры рынка;

· низкая ликвидность недвижимости как вследствие их капиталоемкости, так и в связи с трансакционными издержками;

· инертность рынка недвижимости, обусловленная как длительностью инвестиционно-строительного цикла, так и особенностями формирования спроса на рынке;

· разделение рынка на первичный и вторичный рынки, конкурирующие между собой и, одновременно, взаимодополняющих друг друга;

· «промежуточное» положение рынка недвижимости между финансовым рынком и рынком реальных активов;

· более высокая, по сравнению с фондовым рынком, длительность инвестиционного цикла;

· функционирование рынка недвижимости, одновременно, как рынка товаров и капиталов.

Каждая из этих особенностей важна для функционирования рынка и заслуживает отдельного рассмотрения, однако, главной особенностью рынка недвижимости, вытекающей из двойственная природы недвижимости как особого экономического актива является переплетение в его рамках рынков капиталов и товаров.Главной особенностью рынка недвижимости является сочетание и переплетение в нем черт рынка капитала и рынка товаров

В конечном счете, именно эта характеристика оказывает определяющее влияние на природу рынка недвижимости:

— обусловливает особенности формирования и взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости;

-предопределяет субъектную структуру рынка;

-определяет место рынка недвижимости в системе рыночной экономики и его взаимосвязи с финансовым рынком и рынком реальных активов.

Другие особенности, безусловно, также существенны для функционирования рынка недвижимости, но, они частично сами являются производными от указанной главной особенности, а, кроме того, добавляют оттенки в общую картину рынка, но не определяют его природу.

Двойственность рынка недвижимости как рынка капитала товаров проявляется, во-первых, в особенностях его функционирования, а, во-вторых, в том месте, которое рынок недвижимости занимает в структуре рыночной экономики.

Рынок недвижимости характеризуется

фЕНБ 1.2 тЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПЗП ЙНХЭЕУФЧБ Й ЕЗП ПУПВЕООПУФЙ

1.2.1 рПОСФЙЕ, УФТХЛФХТБ Й ЖХОЛГЙЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ

тЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ СЧМСЕФУС ПУОПЧПК ТЩОПЮОПК ЬЛПОПНЙЛЙ, РПУЛПМШЛХ РТЕДУФБЧМСЕФ УПВПК УЖЕТХ ЧМПЦЕОЙС ЛБРЙФБМБ Ч ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Й УЙУФЕНХ ЬЛПОПНЙЮЕУЛЙИ ПФОПЫЕОЙК, ЧПЪОЙЛБАЭЙИ РТЙ ПРЕТБГЙСИ У ОЕДЧЙЦЙНПУФША. ьФЙ ПФОПЫЕОЙС РПСЧМСАФУС НЕЦДХ ЙОЧЕУФПТБНЙ РТЙ ЛХРМЕ-РТПДБЦЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЙРПФЕЛЕ, УДБЮЕ ПВЯЕЛФПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ОБЕН Й Ф.Д.

рПОСФЙЕ «ТЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ» АТЙДЙЮЕУЛЙ ОЕ ЪБЛТЕРМЕОП. ч ГЕМПН НПЦОП ПФНЕФЙФШ, ЮФП ТЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ — ЬФП УЕЛФПТ ОБГЙПОБМШОПК ТЩОПЮОПК ЬЛПОПНЙЛЙ, РТЕДУФБЧМСАЭЕК УПВПК УПЧПЛХРОПУФШ ПВЯЕЛФПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЬЛПОПНЙЮЕУЛЙИ УХВЯЕЛФПЧ, ПРЕТЙТХАЭЙИ ОБ ТЩОЛЕ, РТПГЕУУПЧ ЖХОЛГЙПОЙТПЧБОЙС ТЩОЛБ, Ф.Е. РТПГЕУУПЧ РТПЙЪЧПДУФЧБ (УПЪДБОЙС), РПФТЕВМЕОЙС (ЙУРПМШЪПЧБОЙС) Й ПВНЕОБ ПВЯЕЛФПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Й ХРТБЧМЕОЙС ТЩОЛПН, Й НЕИБОЙЪНПЧ, ПВЕУРЕЮЙЧБАЭЙИ ЖХОЛГЙПОЙТПЧБОЙЕ ТЩОЛБ (ЙОЖТБУФТХЛФХТЩ ТЩОЛБ).

уФТХЛФХТБ ТЩОЛБ ЧЛМАЮБЕФ:

  • ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ;
  • УХВЯЕЛФЩ ТЩОЛБ;
  • РТПГЕУУЩ ЖХОЛГЙПОЙТПЧБОЙС ТЩОЛБ;
  • НЕИБОЙЪНЩ (ЙОЖТБУФТХЛФХТХ ТЩОЛБ).

тЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ОБГЙПОБМШОПК ЬЛПОПНЙЛЕ ЧЩРПМОСЕФ УМЕДХАЭЙЕ ЖХОЛГЙЙ:

  • ЬЖЖЕЛФЙЧОПЕ ТЕЫЕОЙЕ УПГЙБМШОЩИ ЪБДБЮ, УЧСЪБООЩИ У УПЪДБОЙЕН Й ЙУРПМШЪПЧБОЙЕН РПМЕЪОЩИ УЧПКУФЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ;
  • ПФЮХЦДЕОЙЕ РПМОЩИ ЙМЙ ЮБУФЙЮОЩИ РТБЧ УПВУФЧЕООПУФЙ ОБ ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ПФ ПДОПЗП ЬЛПОПНЙЮЕУЛПЗП УХВЯЕЛФБ Л ДТХЗПНХ Й ЪБЭЙФХ ЕЗП РТБЧ;
  • УЧПВПДОПЕ ЖПТНЙТПЧБОЙЕ ГЕО ОБ ПВЯЕЛФЩ Й ХУМХЗЙ;
  • РЕТЕТБУРТЕДЕМЕОЙЕ ЙОЧЕУФЙГЙПООЩИ РПФПЛПЧ НЕЦДХ ЛПОЛХТЙТХАЭЙНЙ ЧЙДБНЙ ПВЯЕЛФПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ;
  • РЕТЕТБУРТЕДЕМЕОЙЕ ЙОЧЕУФЙГЙПООЩИ РПФПЛПЧ НЕЦДХ ЛПОЛХТЙТХАЭЙНЙ УРПУПВБНЙ ЙУРПМШЪПЧБОЙС ЪЕНЕМШ.

чБЦОПЕ ЪОБЮЕОЙЕ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ЛБЛ УЕЛФПТБ ТЩОПЮОПК ЬЛПОПНЙЛЙ РПДФЧЕТЦДБЕФУС:

чП-РЕТЧЩИ, ЛПМПУУБМШОПК УФПЙНПУФША ОБГЙПОБМШОПЗП ВПЗБФУФЧБ, НБФЕТЙБМЙЪПЧБООПЗП Ч ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЙЪ ЛПФПТПЗП РП ЛТБКОЕК НЕТЕ РПМПЧЙОБ НПЦЕФ ВЩФШ ЧПЧМЕЮЕОБ Ч ТЩОПЮОЩК ПВПТПФ Й РТЙОПУЙФШ ТЕОФХ — ЧМБДЕМШГБН, ДПИПД — РТЕДРТЙОЙНБФЕМСН, ОБМПЗПЧЩЕ Й ДТХЗЙЕ РМБФЕЦЙ — Ч ЖЕДЕТБМШОЩК, ТЕЗЙПОБМШОЩЕ ВАДЦЕФЩ, ВАДЦЕФЩ НХОЙГЙРБМШОЩИ ПВТБЪПЧБОЙК.

чП-ЧФПТЩИ, ДПУФЙЗОХФПК ХЦЕ УЕЗПДОС ЧЩУПЛПК ДПМЕК ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ЧБМПЧПН ОБГЙПОБМШОПН РТПДХЛФЕ.

ч-ФТЕФШЙИ, ДПУФЙЗОХФЩН Ч ТСДЕ ТЕЗЙПОПЧ Й ЗПТПДПЧ ЧЩУПЛЙН ХТПЧОЕН ДПИПДПЧ ВАДЦЕФБ ПФ РЕТЧЙЮОПК РТПДБЦЙ, УДБЮЙ Ч БТЕОДХ ЗПУХДБТУФЧЕООПК Й НХОЙГЙРБМШОПК ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ (Ч ФПН ЮЙУМЕ ЪЕНМЙ).

ч-ЮЕФЧЕТФЩИ, ЧЩУПЛЙН ХТПЧОЕН УВПТПЧ Ч ВАДЦЕФ ПФ ОБМПЗПЧ ОБ ОЕДЧЙЦЙНПУФШ Й УДЕМПЛ У ОЕК.

ч-РСФЩИ, ВПМШЫЙН ЛПМЙЮЕУФЧПН ТБВПЮЙИ НЕУФ, УПЪДБООЩИ Ч ИПДЕ УФБОПЧМЕОЙС Й ТБЪЧЙФЙС ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.

1.2.2 пВЭЙЕ Й УРЕГЙЖЙЮЕУЛЙЕ ПУПВЕООПУФЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ

ч ПФМЙЮЙЕ ПФ ДТХЗЙИ ЧЙДПЧ ТЩОЛБ ТЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЛТПНЕ УРЕГЙЖЙЛЙ ПВТБЭБАЭЙИУС ОБ ОЕН ФПЧБТПЧ, ЙНЕЕФ ЕЭЕ ТСД ПВЭЙИ ПУПВЕООПУФЕК, ЛПФПТЩЕ ОЕПВИПДЙНП ХЮЙФЩЧБФШ РТЙ УПЧЕТЫЕОЙЙ ПРЕТБГЙК:

  1. мПЛБМЙЪБГЙС ТЩОЛБ, РПУЛПМШЛХ ЕЗП ФПЧБТЩ ОЕРПДЧЙЦОЩ, ХОЙЛБМШОЩ, Б ГЕООПУФШ ЙИ Ч ЪОБЮЙФЕМШОПК НЕТЕ ЪБЧЙУЙФ ПФ ЧОЕЫОЕК ПЛТХЦБАЭЕК УТЕДЩ.
  2. пФЛТЩФБС ЙОЖПТНБГЙС П УПУФПСОЙЙ ТЩОЛБ ВЩЧБЕФ ОЕРПМОПК Й ОЕ ЧУЕЗДБ ДПУФПЧЕТОПК, ФБЛ ЛБЛ УДЕМЛЙ У ОЕДЧЙЦЙНПУФША ЮБУФП ОПУСФ ЬЛУЛМАЪЙЧОЩК Й ЛПОЖЙДЕОГЙБМШОЩК ИБТБЛФЕТ.
  3. чМБДЕОЙЕ ОЕДЧЙЦЙНЩН ЙНХЭЕУФЧПН Й УДЕМЛЙ У ОЙН ПВЩЮОП РТЕДРПМБЗБАФ ЮЕФЩТЕ ЧЙДБ ЪБФТБФ:
      Б) ЕДЙОПЧТЕНЕООЩЕ ЧЩРМБФЩ, УТБЧОЙФЕМШОП ЛТХРОЩЕ ЙОЧЕУФЙГЙЙ;
      В) ОБ РПДДЕТЦБОЙЕ ПВЯЕЛФБ Ч ЖХОЛГЙПОБМШОПН УПУФПСОЙЙ;
      Ч) ОБМПЗ ОБ ОЕДЧЙЦЙНПЕ ЙНХЭЕУФЧП;
      З) ЗПУХДБТУФЧЕООЩЕ РПЫМЙОЩ Й ДТХЗЙЕ УВПТЩ ОБ УДЕМЛЙ.
  4. уРТПУ ПРТЕДЕМСЕФУС ОЕ ФПМШЛП Й ОЕ УФПМШЛП РПФТЕВЙФЕМШУЛЙНЙ ЛБЮЕУФЧБНЙ УБНЙИ ПВЯЕЛФПЧ, УЛПМШЛП ЙИ НЕУФПОБИПЦДЕОЙЕН.
  5. оЙЪЛБС ЬМБУФЙЮОПУФШ РТЕДМПЦЕОЙС, ФБЛ ЛБЛ РП ТСДХ РТЙЮЙО ОЕЧПЪНПЦОП УТБЪХ РПУФТПЙФШ НОПЗП ОПЧЩИ ЛЧБТФЙТ.
  6. уТБЧОЙФЕМШОП ЧЩУПЛБС УФЕРЕОШ ЗПУХДБТУФЧЕООПЗП ТЕЗХМЙТПЧБОЙС ТЩОЛБ ЪБЛПОПДБФЕМШОЩНЙ ОПТНБНЙ Й ЪПОЙТПЧБОЙЕ ФЕТТЙФПТЙК.
  7. фПЧБТЩ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ УМХЦБФ ОЕ ФПМШЛП УТЕДУФЧПН ХДПЧМЕФЧПТЕОЙС УПВУФЧЕООЩИ РПФТЕВОПУФЕК РПЛХРБФЕМЕК, ОП Й ПВЯЕЛФПН ЙИ ЙОЧЕУФЙГЙПООПК ДЕСФЕМШОПУФЙ.
  8. пФОПУЙФЕМШОП ОЕВПМШЫПЕ ЮЙУМП ХЮБУФОЙЛПЧ ТЩОЛБ.
  9. вПМШЫБС ЙЪНЕОСЕНПУФШ УРТПУБ РП ТЕЗЙПОБН, ТБКПОБН Й НЙЛТПТБКПОБН.

лТПНЕ ФПЗП, ДМС ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ИБТБЛФЕТОЩ УМЕДХАЭЙЕ УРЕГЙЖЙЮЕУЛЙЕ ПУПВЕООПУФЙ:

    1) ОЙЪЛБС МЙЛЧЙДОПУФШ;
    2) ГЙЛМЙЮОЩК ИБТБЛФЕТ. гЙЛМЩ Ч ТБЪЧЙФЙЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ОЕ УПЧРБДБАФ ЧП ЧТЕНЕОЙ У ГЙЛМБНЙ Ч ДТХЗЙИ ПФТБУМСИ ЬЛПОПНЙЛЙ. уРБД ОБ ТЩОЛЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ РТЕДЫЕУФЧХЕФ УРБДХ, ЬЛПОПНЙЛЙ Ч ГЕМПН, Й, УППФЧЕФУФЧЕООП, РПДЯЕН ОБ ТЩОЛЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ОБУФХРБЕФ ТБОШЫЕ, ЮЕН Ч ЬЛПОПНЙЛЕ;
    3) ОБМЙЮЙЕН УФПЙНПУФОПК ПГЕОЛЙ ПВЯЕЛФБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Й ЧПЪТБУФБОЙЕН ЕЕ У ФЕЮЕОЙЕН ЧТЕНЕОЙ.

1.2.3 пУОПЧОЩЕ ХЮБУФОЙЛЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ

тЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЛБЛ Й МАВПК ДТХЗПК ТЩОПЛ, РТЕДУФБЧМСЕФ УПВПК УЙУФЕНХ ПТЗБОЙЪБГЙПООЩИ НЕТ, РТЙ РПНПЭЙ ЛПФПТПК ХЮБУФОЙЛЙ ТЩОЛБ (РПЛХРБФЕМЙ Й РТПДБЧГЩ) УЧПДСФУС ЧНЕУФЕ ДМС ПРТЕДЕМЕОЙС ГЕОЩ, РП ЛПФПТПК РТПЙУИПДЙФ ПВНЕО ФПЧБТБ — ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.

ьЛПОПНЙЮЕУЛЙНЙ УХВЯЕЛФБНЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ СЧМСАФУС:

    1) РТПДБЧГЩ (ЙМЙ БТЕОДПДБФЕМЙ);
    2) РПЛХРБФЕМЙ (ЙМЙ БТЕОДБФПТЩ);
    3) РТПЖЕУУЙПОБМШОЩЕ ХЮБУФОЙЛЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.

ч ЛБЮЕУФЧЕ РТПДБЧГБ (БТЕОДПДБФЕМС) НПЦЕФ ЧЩУФХРБФШ МАВПЕ АТЙДЙЮЕУЛПЕ ЙМЙ ЖЙЪЙЮЕУЛПЕ МЙГП, ЙНЕАЭЕЕ РТБЧП УПВУФЧЕООПУФЙ ОБ ПВЯЕЛФ, Ч ФПН ЮЙУМЕ ЗПУХДБТУФЧП Ч МЙГЕ УЧПЙИ УРЕГЙБМЙЪЙТПЧБООЩИ ПТЗБОПЧ ХРТБЧМЕОЙС УПВУФЧЕООПУФША.

ч ЛБЮЕУФЧЕ РПЛХРБФЕМС (БТЕОДБФПТБ) НПЦЕФ ЧЩУФХРБФШ АТЙДЙЮЕУЛПЕ ЙМЙ ЖЙЪЙЮЕУЛПЕ МЙГП ЙМЙ ПТЗБО ЗПУХДБТУФЧЕООПЗП ХРТБЧМЕОЙС, ЙНЕАЭЙК РТБЧП ОБ ДБООХА ПРЕТБГЙА РП ЪБЛПОХ (ЙНЕАФУС Ч ЧЙДХ ПЗТБОЙЮЕОЙС ОБ ДЕСФЕМШОПУФШ ОЕТЕЪЙДЕОФПЧ, ЙОПУФТБООЩИ ЗТБЦДБО, Б ФБЛЦЕ ОБ ЛПННЕТЮЕУЛХА ДЕСФЕМШОПУФШ ЗПУХДБТУФЧЕООЩИ ПТЗБОПЧ).

уПУФБЧ РТПЖЕУУЙПОБМШОЩИ ХЮБУФОЙЛПЧ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ПРТЕДЕМСЕФУС РЕТЕЮОЕН РТПГЕУУПЧ, РТПФЕЛБАЭЙИ ОБ ТЩОЛЕ У ХЮБУФЙЕН ЗПУХДБТУФЧБ, Й РЕТЕЮОЕН ЧЙДПЧ ДЕСФЕМШОПУФЙ ЛПННЕТЮЕУЛЙИ УФТХЛФХТ. уППФЧЕФУФЧЕООП, ЙИ НПЦОП ТБЪДЕМЙФШ ОБ ЙОУФЙФХГЙПОБМШОЩИ Й ОЕЙОУФЙФХГЙПОБМШОЩИ ХЮБУФОЙЛПЧ.

л ЙОУФЙФХГЙПОБМШОЩН ХЮБУФОЙЛБН, РТЕДУФБЧМСАЭЙН ЙОФЕТЕУЩ ЗПУХДБТУФЧБ Й ДЕКУФЧХАЭЙН ПФ ЕЗП ЙНЕОЙ, ПФОПУСФУС ПТЗБОЙЪБГЙЙ УМЕДХАЭЕЗП РТПЖЙМС:

    Б) ЖЕДЕТБМШОЩЕ Й ФЕТТЙФПТЙБМШОЩЕ ЪЕНЕМШОЩЕ ПТЗБОЩ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ЙОЧЕОФБТЙЪБГЙЕК ЪЕНМЙ, УПЪДБОЙЕН ЪЕНЕМШОПЗП ЛБДБУФТБ, ЪПОЙТПЧБОЙЕН ФЕТТЙФПТЙК, ПЖПТНМЕОЙЕН ЪЕНМЕПФЧПДБ;
    В) ЖЕДЕТБМШОЩЕ Й ФЕТТЙФПТЙБМШОЩЕ ПТЗБОЩ БТИЙФЕЛФХТЩ Й ЗТБДПУФТПЙФЕМШУФЧБ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ХФЧЕТЦДЕОЙЕН Й УПЗМБУПЧБОЙЕН ЗТБДПУФТПЙФЕМШОЩИ РМБОПЧ ЪБУФТПКЛЙ ФЕТТЙФПТЙК Й РПУЕМЕОЙК, УПЪДБОЙЕН ЗТБДПУФТПЙФЕМШОПЗП ЛБДБУФТБ, ЧЩДБЮЕК ТБЪТЕЫЕОЙК ОБ УФТПЙФЕМШУФЧП;
    Ч) ПТЗБОЩ ЬЛУРЕТФЙЪЩ ЗТБДПУФТПЙФЕМШОПК Й РТПЕЛФОПК ДПЛХНЕОФБГЙЙ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ХФЧЕТЦДЕОЙЕН Й УПЗМБУПЧБОЙЕН БТИЙФЕЛФХТОЩИ Й УФТПЙФЕМШОЩИ РТПЕЛФПЧ;
    З) ПТЗБОЩ, ЧЕДБАЭЙЕ ЙОЧЕОФБТЙЪБГЙЕК Й ХЮЕФПН УФТПЕОЙК;
    Д) ПТЗБОЩ ФЕИОЙЮЕУЛПК, РПЦБТОПК Й ЙОПК ЙОУРЕЛГЙЙ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ОБДЪПТПН ЪБ УФТПЙФЕМШУФЧПН Й ЬЛУРМХБФБГЙЕК ЪДБОЙК Й УППТХЦЕОЙК;
    Е) РТПЕЛФЙТПЧЭЙЛЙ, УФТПЙФЕМЙ, УРЕГЙБМЙУФЩ РП ФЕИОЙЮЕУЛПК ЬЛУРМХБФБГЙЙ, ЖЙОБОУЙТХЕНЩЕ ЙЪ ВАДЦЕФБ;
    Ц) ПТЗБОЩ-ТЕЗЙУФТБФПТЩ РТБЧ ОБ ОЕДЧЙЦЙНПУФШ Й УДЕМПЛ У ОЙНЙ;
    Ъ) ЗПУХДБТУФЧЕООЩЕ ОПФБТЙХУЩ.

л ОЕЙОУФЙФХГЙПОБМШОЩН ХЮБУФОЙЛБН, ТБВПФБАЭЙН ОБ ЛПННЕТЮЕУЛПК ПУОПЧЕ, ПФОПУСФУС РТЕДРТЙОЙНБФЕМЙ, Ч ЛБЮЕУФЧЕ ЛПФПТЩИ НПЗХФ ЧЩУФХРБФШ АТЙДЙЮЕУЛЙЕ ЙМЙ ЖЙЪЙЮЕУЛЙЕ МЙГБ, Ч ФПН ЮЙУМЕ ХОЙФБТОЩЕ РТЕДРТЙСФЙС ЗПУХДБТУФЧЕООПК УПВУФЧЕООПУФЙ, ПУХЭЕУФЧМСАЭЙЕ ФХ ЙМЙ ЙОХА ЛПННЕТЮЕУЛХА ДЕСФЕМШОПУФШ (ТБВПФЩ, ХУМХЗЙ) ОБ ТЩОЛЕ Ч УППФЧЕФУФЧЙЙ У ЪБЛПОПН (ЙНЕЕФУС Ч ЧЙДХ ТЕЗЙУФТБГЙС, Б Ч ОЕПВИПДЙНЩИ УМХЮБСИ — МЙГЕОЪЙТПЧБОЙЕ ДЕСФЕМШОПУФЙ):

  1. вТПЛЕТЩ, ПЛБЪЩЧБАЭЙЕ ХУМХЗЙ РТПДБЧГБН Й РПЛХРБФЕМСН РТЙ УПЧЕТЫЕОЙЙ УДЕМПЛ У ОЕДЧЙЦЙНПУФША;
  2. пГЕОЭЙЛЙ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ПЛБЪЩЧБАЭЙЕ ХУМХЗЙ УПВУФЧЕООЙЛБН, ЙОЧЕУФПТБН, РТПДБЧГБН, РПЛХРБФЕМСН РП ОЕЪБЧЙУЙНПК ПГЕОЛЕ УФПЙНПУФЙ ПВЯЕЛФПЧ.
  3. жЙОБОУЙУФЩ (ВБОЛЙТЩ), ЪБОЙНБАЭЙЕУС ЖЙОБОУЙТПЧБОЙЕН ПРЕТБГЙК ОБ ТЩОЛЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, Ч ФПН ЮЙУМЕ ЙРПФЕЮОЩН ЛТЕДЙФПЧБОЙЕН.
  4. хРТБЧМСАЭЙЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФША, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ЖЙОБОУПЧЩН ХРТБЧМЕОЙЕН Й ФЕИОЙЮЕУЛПК ЬЛУРМХБФБГЙЕК ПВЯЕЛФБ.
  5. аТЙУФЩ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС АТЙДЙЮЕУЛЙН УПРТПЧПЦДЕОЙЕН ПВЯЕЛФПЧ, УДЕМПЛ, РТПЖЕУУЙПОБМШОПК ПФЧЕФУФЧЕООПУФЙ.
  6. уФТБИПЧЭЙЛЙ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС УФТБИПЧБОЙЕН ПВЯЕЛФПЧ, УДЕМПЛ, РТПЖЕУУЙПОБМШОПК ПФЧЕФУФЧЕООПУФЙ.
  7. бОБМЙФЙЛЙ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ЙУУМЕДПЧБОЙЕН ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Й РПДЗПФПЧЛПК ЙОЖПТНБГЙЙ ДМС РТЙОСФЙС УФТБФЕЗЙЮЕУЛЙИ ТЕЫЕОЙК РП ЕЗП ТБЪЧЙФЙА.
Читать еще:  Рынок страховых услуг

лБЦДЩК ХЮБУФОЙЛ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ЙНЕЕФ УЧПЙ ГЕМЙ, У ФПЮЛЙ ЪТЕОЙС ЙУРПМШЪПЧБОЙС ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЛПФПТЩЕ НПЦОП ТБЪДЕМЙФШ ОБ УМЕДХАЭЙЕ ЛБФЕЗПТЙЙ:

  • ДМС РТПДБЦЙ;
  • ДМС ФПТЗПЧМЙ Й ВЙЪОЕУБ;
  • ДМС ЛБРЙФБМПЧМПЦЕОЙК;
  • ДМС МЙЮОПЗП ЙУРПМШЪПЧБОЙС.

пФОПЫЕОЙС НЕЦДХ ХЮБУФОЙЛБНЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ТЕЗХМЙТХАФУС УППФЧЕФУФЧХАЭЙНЙ ЗПУХДБТУФЧЕООЩНЙ Й НХОЙГЙРБМШОЩНЙ ПТЗБОБНЙ ЧМБУФЙ, Б ФБЛЦЕ ТБЪМЙЮОЩНЙ ОПТНБФЙЧОЩНЙ ДПЛХНЕОФБНЙ Й ЪБЛПОПДБФЕМШОЩНЙ БЛФБНЙ.

1.2.4 фЕОДЕОГЙЙ Ч ТБЪЧЙФЙЙ ТЕЗЙПОБМШОЩИ ТЩОЛПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ

пФОПУЙФЕМШОП ТБЪЧЙФЙС ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ НПЦОП ПФНЕФЙФШ УМЕДХАЭЕЕ. л УПЦБМЕОЙА, ЗПЧПТЙФШ П ТБЪЧЙФЩИ ТЩОЛБИ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ОБ ЧУЕК ФЕТТЙФПТЙЙ тПУУЙЙ Ч ОЩОЕЫОЕК ЬЛПОПНЙЮЕУЛПК УЙФХБГЙЙ ОЕ РТЙИПДЙФУС. чЩУПЛБС ДЕМПЧБС БЛФЙЧОПУФШ ПФНЕЮБЕФУС Ч ПУОПЧОПН Ч ЛТХРОЩИ ЗПТПДБИ ЕЧТПРЕКУЛПК ЮБУФЙ тПУУЙЙ. рПУМЕ нПУЛЧЩ ЬФП уБОЛФ-рЕФЕТВХТЗ У ОБУЕМЕОЙЕН ПЛПМП 4,7 НМО. ЮЕМ. тЩОЛЙ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ДТХЗЙИ ТЕЗЙПОБМШОЩИ ГЕОФТБИ ТБЪЧЙФЙЕ ИХЦЕ, Ч ПУОПЧОПН ДЧЙЦЕОЙЕ ЪБНЕФОП Ч ОБЙВПМЕЕ ЛТХРОЩИ ЗПТПДБИ: Ч еЛБФЕТЙОВХТЗЕ (1,4 НМО.; ПВМБУФШ — 4,7 НМО), Ч оЙЦОЕН оПЧЗПТПДЕ (1,4/3,7 НМО), Ч уБНБТЕ (1,3/3,3 НМО), Ч лБЪБОЙ (1,2/3,8 НМО), Ч лБМЙОЙОЗТБДЕ (1 НМО), Ч рЕТНЙ (1,1 НМО) Й Ч ОЕЛПФПТЩИ ДТХЗЙИ ЗПТПДБИ.

йОЧЕУФПТЩ ОЕПИПФОП ТБУУНБФТЙЧБАФ Ч ЛБЮЕУФЧЕ РПФЕОГЙБМШОЩИ ПВЯЕЛФПЧ ЙОЧЕУФЙГЙК ТЕЗЙПОЩ, ТБУРПМПЦЕООЩЕ ЪБ РТЕДЕМБНЙ ГЕОФТБ ЕЧТПРЕКУЛПК ЮБУФЙ тПУУЙЙ. рП ПФЪЩЧБН ЙОЧЕУФПТПЧ, ЙЪ-ЪБ ЗЕПЗТБЖЙЮЕУЛПК ХДБМЕООПУФЙ ФБН РТБЛФЙЮЕУЛЙ ОЕЧПЪНПЦОП ХУФБОПЧЙФШ ЛПОФТПМШ ОБД ПВЯЕЛФБНЙ, Ч ЛПФПТЩЕ ВЩМЙ ЧМПЦЕОЩ УТЕДУФЧБ. дМС ФПЗП ЮФПВЩ ЛПОФТПМЙТПЧБФШ УФТПЙФЕМШУФЧП ЙМЙ ЖХОЛГЙПОЙТПЧБОЙЕ ПВЯЕЛФБ, РТЕДУФБЧЙФЕМЙ ЙОЧЕУФПТБ ДПМЦОЩ ТЕЗХМСТОП РПУЕЭБФШ ПВЯЕЛФ, Б МХЮЫЕ РПУФПСООП РТЙУХФУФЧПЧБФШ ОБ ОЕН. оЕ ЧУЕ ЛПНРБОЙЙ ЗПФПЧЩ ЛПНБОДЙТПЧБФШ ЛЧБМЙЖЙГЙТПЧБООЩИ УПФТХДОЙЛПЧ ДМС ФБЛПК ТБВПФЩ. оБ РТБЛФЙЛЕ ЬФБ ЗПФПЧОПУФШ ЪБЧЙУЙФ ПФ ЧБЦОПУФЙ РТПЕЛФБ, ОП Ч ПВЭЕН УМХЮБЕ, ЛПЗДБ РТЙ РТПЮЙИ ТБЧОЩИ ХУМПЧЙСИ Х ЙОЧЕУФПТБ ЕУФШ ЧЩВПТ, РТЕДРПЮФЕОЙЕ ВХДЕФ ПФДБОП ПВЯЕЛФХ, ТБУРПМПЦЕООПНХ ВМЙЦЕ Л ГЕОФТХ ЕЧТПРЕКУЛПК ЮБУФЙ УФТБОЩ. йУЛМАЮЕОЙЕ УПУФБЧМСАФ ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, УФТПСЭЙЕУС РТЙ ЗТБДППВТБЪХАЭЙИ РТЕДРТЙСФЙСИ: ОЕДБТПН ЧПЛТХЗ ВПЗБФЩИ ОЕЖФСОЩИ НЕУФПТПЦДЕОЙК ЮБУФП ЧЩТБУФБАФ УПЧТЕНЕООЩЕ ПЖЙУОЩЕ ЛПНРМЕЛУЩ, ЗПУФЙОЙГЩ, ТБЪЧМЕЛБФЕМШОЩЕ ГЕОФТЩ Й ЦЙМЩЕ ПВЯЕЛФЩ.

тЕЗЙПОБМШОЩЕ ТЩОЛЙ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ОБИПДСФУС Ч ЛБЮЕУФЧЕООП ДТХЗПК ОЙЫЕ, ЮЕН ТЩОЛЙ нПУЛЧЩ Й уБОЛФ-рЕФЕТВХТЗБ. рПУЛПМШЛХ ТЩОЛЙ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ДЧХИ УФПМЙГБИ ТБЪЧЙФЩ МХЮЫЕ Й ПРЕТЙТХАФ НЕЦДХОБТПДОЩНЙ УФБОДБТФБНЙ Й РПОСФЙСНЙ, ФП Й ХТПЧЕОШ ЪБФТБФ Й ГЕО ФБЛЦЕ УТБЧОЙН У НЕЦДХОБТПДОЩН — ГЕОЩ ОБ ОЕДЧЙЦЙНПУФШ ТБУУЮЙФЩЧБАФУС Й ХЛБЪЩЧБАФУС Ч ЧБМАФЕ (Ч ДПММБТБИ уыб). тЕЗЙПОБМШОЩЕ ТЩОЛЙ ВПМЕЕ ЪБНЛОХФЩ ОБ УЕВЕ, ХЮБУФОЙЛБН ОЕ ОХЦОП УТБЧОЙЧБФШ РБТБНЕФТЩ УЧПЕЗП ТЩОЛБ У ДТХЗЙНЙ — ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ОБИПДСФУС ОБ «ТХВМЕЧЩИ» ТЩОЛБИ Й ХЮБУФОЙЛЙ УДЕМПЛ ПРЕТЙТХАФ Ч ТХВМСИ. ч ПФДЕМШОЩИ ЗПТПДБИ, ЗДЕ ЕУФШ ЪДБОЙС, РПУФТПЕООЩЕ РП НЕЦДХОБТПДОЩН УФБОДБТФБН, ГЕОЩ НПЗХФ ФБЛЦЕ ХЛБЪЩЧБФШУС Ч ДПММБТБИ, ОП ЬФП — ЕДЙОЙЮОЩЕ УМХЮБЙ. ч ПВЭЕН, БЛФЙЧОПУФШ ТЕЗЙПОБМШОЩИ ТЩОЛПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ОБУФПСЭЕЕ ЧТЕНС ОЙЪЛБС, ЬФП ЧЩТБЦБЕФУС ЛБЛ Ч ЛПМЙЮЕУФЧЕ УДЕМПЛ ОБ ЬФЙИ ТЩОЛБИ, ФБЛ Й Ч УХННБИ ЬФЙИ УДЕМПЛ. лПУЧЕООЩН РТЙЪОБЛПН ТБЪЧЙФЙС ТЩОЛПЧ НПЗХФ ФБЛЦЕ УМХЦЙФШ ОЙЪЛЙЕ БТЕОДОЩЕ УФБЧЛЙ.

  1. дБКФЕ РПОСФЙЕ » ТЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ».
  2. рЕТЕЮЙУМЙФЕ ПУОПЧОЩЕ ЖХОЛГЙЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.
  3. ч ЮЕН ЪБЛМАЮБЕФУС ЪОБЮЕОЙЕ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ?
  4. лБЛЙН ПВТБЪПН НПЦОП ХУФТБОЙФШ ДЕЖЙГЙФ ТЩОПЮОПК ЙОЖПТНБГЙЙ П УФПЙНПУФЙ ПВЯЕЛФПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ?
  5. рЕТЕЮЙУМЙФЕ ЖБЛФПТЩ, ЧМЙСАЭЙЕ ОБ УРТПУ Й РТЕДМПЦЕОЙЕ ОБ ТЩОЛЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.
  6. лБЛПЧЩ УПЧТЕНЕООЩЕ ФЕОДЕОГЙЙ ОБ ТЩОЛЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ?
  7. лБЛЙНЙ ОПТНБФЙЧОП-РТБЧПЧЩНЙ БЛФБНЙ ТЕЗХМЙТХАФУС ПФОПЫЕОЙС ОБ ТЩОЛЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ?
  8. ч ЮЕН ЪБЛМАЮБАФУС ПВЭЙЕ Й УРЕГЙЖЙЮЕУЛЙЕ ПУПВЕООПУФЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ?
  9. рЕТЕЮЙУМЙФЕ ПУОПЧОЩИ ХЮБУФОЙЛПЧ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости — совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Классификация рынков недвижимости:

  • По географическому признаку:
    • городской;
    • местный;
    • региональный;
    • мировой;
    • национальный;
  • По степени готовности к эксплуатации:
    • рынки существующих объектов;
    • незавершенное строительство;
    • новое строительство;
  • По виду сделок:
    • купля-продажа;
    • аренда;
    • вещные права;
    • ипотека;
  • По форме собственности:
    • государственных и муниципальных объектов;
    • частных объектов;
  • По способу совершения сделок:
    • первичный рынок и вторичный рынок;
    • организованный и неорганизованный;
    • традиционный и компьютеризированный;
    • биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости:

  • рынок жилья;
  • рынок земли;
  • рынок нежилых помещений.

Рынок жилья подразделяется на:

  • городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
  • рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.

Земля — это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

Особенности рынка недвижимости:

  • локальность;
  • невысокая взаимозаменяемость объектов;
  • сезонные колебания цен;
  • сделки необходимо подвергать государственной регистрации;
  • вложение капитала в недвижимость.

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

Структура рынка недвижимости

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону.

Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

По структуре рынок недвижимости делится на:

  • рынок жилья;
  • рынок коммерческой недвижимости;
  • рынок земли.

Субъекты рынка недвижимости

Субъектами рынка недвижимости являются:

  • Покупатели (физические и юридические лица);
  • Инвесторы;
  • Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);
  • Всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности:
    • агентства оценщиков;
    • риэлтерские фирмы;
    • юридические фирмы;
    • рекламные агентства;
    • биржи недвижимости;
    • страховые компании;
    • аукционные фирмы;
    • фондовые биржи;
    • конкурсные комиссии;
    • чековые инвестиционные фонды;
    • комиссии по приватизации предприятий;
    • банки (в т.ч. ипотечные) и др.
  • Государственные органы:
    • бюро технической инвентаризации (ПИБ);
    • комитеты по управлению имуществом (КУГИ);
    • арбитражные суды;
    • нотариальные конторы;
    • налоговые инспекции;
    • комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Функции рынка недвижимости

Основные функции рынка недвижимости:

  • установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;
  • регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;
  • коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;
  • функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;
  • стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;
  • социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Основные понятия и особенности рынка недвижимости;

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости, последний имеет свои достоинства и недостатки (рис. 2.3).

Рисунок 2.1 – Достоинства и недостатки рынка недвижимости

Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определенного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.

Читать еще:  Общий рынок восточной и южной африки

Таким образом, для владельца недвижимости она не только приносит доход, но и ограничивает его права. Государство по отношению к недвижимости как любому товару не выставляет препятствий для реализации, но в то же время от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации.

Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.

Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода.

По этой причине необходимо учитывать связь рынка недвижимости и с рынком товаров, и с рынком капиталов, и с финансовым рынком.

В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость – это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.

В соответствии с классификатором отраслей народного хозяйства Российской Федерации «Операции с недвижимым имуществом» выделены в самостоятельную сферу деятельности экономики (код 83000), тем самым подчеркнуто важное значение сферы недвижимости в функционировании народного хозяйства. Кроме того, в ряде самостоятельных отраслей, таких как сельское хозяйство, строительство, общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка, жилищное хозяйство, финансы и кредит, объектом деятельности служит недвижимость.

Последнее свидетельствует, что сфера «деятельности» недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.

Особенности рынка недвижимости представлены на рисунке 2.1.

Рисунок 2.2 – Рынок недвижимости — специфический сектор экономики

Рынок недвижимости по сравнению с финансовым рынком также имеет свои особенности (рисунок 2.2).

Рисунок 2.3 – Отличительные особенности рынка недвижимости по сравнению с другими финансовыми активами

Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Период времени для реализации товара на рынке недвижимости высокий. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке. Например, по жилой недвижимости средний срок экспозиции может составлять 1,5-3 месяца, по нежилой недвижимости – более 3-х месяцев. Время экспозиции зависит и от потребительских свойств, и от цены, если она завышена при продаже.

Индивидуальные, а иногда уникальные свойства объектов недвижимости в условиях ее стационарности (нельзя перенести ближе к покупателю) приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта недвижимости для покупателя, более длительным периодам времени реализации дня продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке.

Разное время пребывания товара на рынке формирует его экономическое свойство известное как ликвидность товара. Быстрый переход товара из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца означает низкую ликвидность.

Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров.

Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются, по предложению трансакционными издержками.

На рынке нежилой недвижимости трансакционные издержки ниже, так как часть (причем значительная) относится к постоянным затратам, прямо не связанным с ценой индивидуального объекта.

Ввиду высокой цены на нежилую недвижимость абсолютная величина трансакционных издержек, безусловно, выше аналогичных издержек на рынке жилой недвижимости.

Наличие трансакционных издержек приводит к тому, что цена предложения существенно отличается от цены продажи. Последняя завышается на величину комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.

Снижение уровня издержек, связанных с осуществлением сделок с недвижимостью, достигается снижением комиссионных, введением ряда бесплатных услуг (например, консультационных) и т. д. и, в свою очередь, является важным средством в конкурентной борьбе за покупателя.

Экономия на трансакционных издержках для покупателя может обернуться завышением цены покупки, дополнительными затратами на ремонт, модернизацию объектов недвижимости, отсутствием юридической чистоты оформленной сделки. Оптимизация затрат качественно оформленной сделки явилась бы важным условием для снижения издержек у покупателя недвижимости.

Высокий уровень трансакционных издержек на рынке недвижимости по сравнению с другими секторами экономики, вероятность повышения текущих издержек у покупателя недвижимости делают актуальной задачу информационного и правового обеспечения реализуемых объектов недвижимости (информация о правовом статусе объекта сделки, полнота сведений о физических и потребительских свойствах объекта недвижимости, получение официальных справок-сведений о технических характеристиках объектов недвижимости, проведение предварительных переговоров, консультаций, соблюдение требований правового оформления договора, государственной регистрации сделки).

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей, которые должен учитывать оценщик в своей практической деятельности:

1) значительно меньшее число сделок купли-продажи, особенно уникальных и специализированных объектов;

2) сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;

3) некоторые сделки на рынке могут происходить под влиянием различных слухов, определенных психологических потребностей, недостаточной информированности отдельных участников;

4) низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны;

5) спрос на недвижимость может быть очень изменчивым.

Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т. д.

Не только реализация недвижимости, но и ее создание занимает длительный период времени. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года. Поэтому при дефиците на рынке недвижимости предложение не может быстро отреагировать на изменение спроса. Низкая эластичность предложения на данном рынке имеет место при достаточно эластичном спросе, но это обстоятельство ограничивает возможности саморегулирования рынка недвижимости с помощью механизма цен. Если спрос и предложение не сбалансированы, привести их в равновесие с помощью цен можно только в ограниченных случаях.

На спрос и предложение на рынке недвижимости влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда.

В состав экономических факторов включаются такие, как уровень и динамика доходов физических и юридических лиц, дифференциация доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, возможность привлечения заемных (кредитных) средств, цены на рынке недвижимости, стоимость строительства, цены и тарифы на коммунальные услуги, уровень арендной платы, налогообложение и др.

В число социальных факторов включают тенденции изменения численности населения, его возрастной состав, образовательный уровень, социальный статус и т. д.

В состав административных факторов входят различного рода ограничения, контроль, условия получения прав на строительство недвижимости, правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

Окружающую среду определяют состояние социальной инфраструктуры, транспортные условия, экология, местонахождение недвижимости.

В число факторов, определяющих спрос, входят также политические, национальные, культурные условия, традиции населения.

Каждый из выше названных и других, здесь не указанных факторов влияет на спрос и предложение на рынке недвижимости. Например, недоступность кредита, низкие доходы и сбережения населения ведут к снижению спроса на недвижимость, что в свою очередь увеличивает издержки строителей недвижимости. Известно, что получить кредит на покупку жилья сложно, стоимость кредита очень дорогая. Отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных уменьшает спрос на рынке, по этой же причине предложение (в части строительства новой недвижимости) снижается, что, в свою очередь, ведет к росту цен.

ЛЕКЦИЯ 9-10. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.

Рынок недвижимости —это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к. недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Читать еще:  Кредитный рынок рф

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.9.1).

Рисунок 9.1 — Недвижимость — объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и количественные характеристики. Сущность недвижимости как товара состоит в следующем:

— физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объём, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

— юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

-экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);

— затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы:

1. Наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение. Точкой отсчёта здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путём. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

2. На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жильё, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента за определённый срок.

3. Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир.

4. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года — этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъёма. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошёл стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъём, в том числе и некоторый рост цен.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

1. создание новых объектов недвижимости;

2. передачу прав на недвижимость;

3. установление равновесных цен на объекты недвижимости;

4. эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

6. инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

6.1. со сменой собственника:

— куплю-продажу объектов недвижимости;

— обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

6.2. с частичным или полным изменением состава собственников:

— изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

— внесение в уставный капитал;

— банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счёт реализации имущества собственников);

6.3. без смены собственника:

— инвестирование в недвижимость;

— развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

— изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

— передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

— регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

— ренту (одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме);

— пожизненное содержание с иждивением;

— передачу в доверительное управление;

— введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

— страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Таблица 9.1- Особенности рынка недвижимости

* Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 9.2.

Рисунок 9.2 — Цикличность развития рынка недвижимости

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Таблица 9.2 — Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Рынок недвижимости имеет разветвлённую структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 9.3.

Таблица 9.3 — Классификация рынков недвижимости

Функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Основные цели управления рынком недвижимости:

— реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

— установление на рынке определённого порядка и условий для работы всем его участникам;

— защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

— обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

— создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

— оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

— справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

— создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector