Tishanskiysdk.ru

Про кризис и деньги
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Вторичный рынок закладных

Первичный и вторичный рынок закладных

Первичный рынок закладных – сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных ЮЛ и ФЛ под залог конкретных объектов недвижимости. Первичный рынок состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков, которые приобретают недвижимость для инвестирования (в т.ч. для собственного проживания) или использования в коммерческой деятельности. Эти участники являются основными субъектами рынка ипотеки.

Основным инструментом, посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор (закладная). По российскому законодательству закладная является именной ценной бумагой, подлежит государственной регистрации и, как бы, дополняет кредитный договор (договор об ипотеке). Поэтому по российским нормам сам кредитный договор не является собственно закладной, а в закладной необходимо указывать тот кредитный договор в обеспечение обязательств по которому выдана закладная.

Схема оформления закладной и выпуска ее на первичный рынок

Андеррайтинг (принятие решения о предоставлении кредита) включает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в выработке решения относительно предоставления кредита или отказа в его предоставлении. Т.о., принятию решения о предоставлении заемщику кредита под залог недвижимого имущества предшествует оценка платежеспособности заемщика, базирующаяся на основополагающих критериях его кредитоспособности: стабильность финансового положения; размер текущих расходов и доходов; кредитные источники.

Максимально допустимое соотношение между размером кредита и стоимостью недвижимости по закладной зависит еще и от: типа закладной (определяемый способом кредитования), статуса заемщика, наличия дополнительного финансирования, а также статуса жилища. Обычно максимальное соотношение колеблется в пределах 75-90 % в зависимости от вида закладной.

Вторичный рынок ипотеки – это сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором происходит формирование совокупного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов.

В самом широком смысле вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная экономическая задача вторичного рынка – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на первичном рынке. Вторичный рынок закладных выполняет также функцию перераспределения капитала из более богатых районов в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

Основными субъектами вторичного рынка закладных являются:

§ ипотечные банки и другие кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов;

§ эмиссионно-финансовые корпорации (ЭФК), обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию взамен их различных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость;

§ инвесторы в лице коммерческих банков, пенсионных фондов, страховых компаний, граждан и т.п., приобретающих у ЭФК ценные бумаги за реальные деньги.

Главная цель эмиссии новых ценных бумагкачественное преобразование профессионально ориентированных и сложных инструментов – первичных закладных, в более простые и понятные для обычных инвесторов инструменты, которыми являются, как правило, облигации с фиксированным процентом. В этом заключено принципиальное отличие вторичного рынка ипотеки от первичного.

Вторичный рынок позволяет залогодержателю продать закладные за наличные деньги, обменять их на ценные бумаги, обеспеченные закладными, либо обменять их на стрипы.

Стрипы позволяют разделить основную часть кредита и проценты с пула закладных в независимые ценные бумаги. Основная часть и проценты на закладные «разделяются» и переходят различным держателям ценных бумаг в неравных пропорциях. Стрипы обеспечиваются ценными бумагами, однако они более восприимчивы к досрочному погашению и изменению процентной ставки.

Вторичный ипотечный рынок

Сегмент фондового рынка, предусматривающий торговлю закладными по ранее оформленной ипотеке.

Он предполагает оборот бумаг, выпущенных кредитной организацией под залог недвижимого имущества, приобретенного на заемные средства. В связи с этим его принято называть рынком ипотечных ценных бумаг.

Вторичный ипотечный рынок включен в общую структуру рынка ипотечного кредитования, в который также входят:

  • первичный ипотечный рынок;
  • рынок недвижимости.

Назначение

Рынок ипотечных бумаг позволяет сформировать общий кредитный портфель ипотеки. Это происходит благодаря:

  • переходу от конкретных обязательств и прав по ипотечным соглашениям к ценным бумагам обезличенного характера;
  • выходу на рынок долгосрочного инвестирования.

Ипотека в рамках вторичного рынка представляется уже не в связке «кредитор-кредитуемый», а в формате закладной, которая обеспечивает права на недвижимое имущество и может передаваться любому инвестору.

Деятельность первичного ипотечного рынка во многом зависит от рынка ценных ипотечных бумаг. Обращение закладных по ипотеке обеспечивает приток финансовых ресурсов для последующей выдачи очередных кредитов потребителям в целях покупки недвижимости и под ее залог. При этом стоимость денег, направляемых на ипотечное кредитование, не увеличивается.

Рынок ценных ипотечных бумаг делится на:

  • первичный — предполагает первичное размещение кредиторами бумаг;
  • вторичный — предусматривает свободное обращение бумаг на рынке и обеспечивает им спрос и ликвидность.

Взаимодействие первичного и вторичного рынков

Ипотечное кредитование осуществляется следующим образом. Гражданин, планирующий покупку недвижимости, подает заявку в банк на получение ипотечного займа. Кредитная организация проверяет платежеспособность клиента и принимает решение о возможности выдачи займа. Гражданину сообщается о максимальной сумме займа, сумме ежемесячного платежа по ипотеке. После этого заемщик может приступить к подбору недвижимого объекта. В финальной стадии подписывается договор между физическим лицом и кредитной организации. Все это касается первичного ипотечного рынка.

После этого кредитная организация из закладных формирует портфель ипотечных ценных бумаг. Эти документы о праве на заложенное имущество кредитор может хранить у себя, тогда речь будет идти о собственном долгосрочном инвестировании. Или же может передать инвесторам в обмен на деньги, которые будут переданы другим клиентам в соответствии с новыми ипотечными договорами. В таком случае реализуется механизм вторичного рынка ипотеки.

Операторы

Функционирование развитой ипотечной системы невозможно без специализированных агентств, которые занимаются рефинансированием кредитных организаций, предоставляющих ипотеку населению. Подобные агентства называют операторами вторичного ипотечного рынка. Они не только выступают в роли ипотечных агентов для населения, но и занимаются выпуском ценных ипотечных бумаг. К функциям подобных операторов вторичного рынка ипотеки относятся:

  • развитие рынка ипотечных ценных бумаг;
  • секьюритизация ипотечных активов;
  • методологическая помощь кредитным организациям по работе с закладными.

Вторичный рынок закладных

Как видно из рис. 1, рынок закладных принято делить на первичный и вторичный (верхняя и нижняя части рис.1, соответственно). [c.37]

В США существует два вида жилищных ссуд правительстве-ные и стандартные. Правительственные ссуды призваны оказывать помощь людям впервые покупающим дом и не имеющим достаточно средств для выплаты большого первого взноса, который предусматривается стандартной ссудой. Банки, занимающиеся операциями с закладными, могут как создавать ссуды и хранить их в своем портфеле, так и продавать их на вторичном рынке закладных. Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся часть заемными деньгами ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от дохода заемщика осуществляется обычно в те- [c.168]

Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счет активного участия государства через создание системы ипотечного кредитования создание федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержка вторичного рынка закладных, предоставление государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов и т. д. [c.46]

Читать еще:  Рынок капитала ссудный процент

Наиболее важная особенность этой системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки закладных. [c.163]

Для разрешения сложившейся ситуации необходимо решение ряда различных вопросов достижение политической стабильности в стране создание соответствующего законодательства и, в первую очередь, практическая реализация закона Об ипотеке и закона О залоге подавление инфляции создание платежеспособного спроса со стороны населения становление рынка ценных бумаг, в том числе первичного и вторичного рынков закладных [c.186]

Первоначально появившиеся для повышения ликвидности рынка закладных под жилье и тем самым расширения доступности и снижения стоимости финансирования жилищного строительства, вторичные бумаги, выпущенные на базе пула ипотек, завоевали неожиданную популярность. Инвесторов привлекла высокая доходность по сравнению с долговыми обязательствами Казначейства, а также надежность н ликвидность этих бумаг. [c.395]

В то же время любая банковская система может выдать ограниченное количество ипотечных кредитов в силу их долгосрочного характера и значительных рисков. Эту проблему можно решить, как показывает зарубежный опыт, с помощью государства, которое для этих целей создает вторичный рынок закладных ценных бумаг и гарантирует обращение на нем долговых обязательств. [c.298]

Для увеличения капитала банка за счет выпуска ассигнаций и других ценных бумаг в 1787 г. был создан Государственный заемный банк. В обновленном банке, как и в прежнем Дворянском, активные операции по выдаче ссуд сочетались с пассивными по приему вкладов от государственных учреждений и частных лиц. Государственный заемный банк, был приближен к стандартному ипотечному банку. Единственным отличием являлось то, что объектом залога была усадьба с землей и крепостными, вследствие чего на величину выдаваемой ссуды значительно влияла цена крепостной души . Рос дефицит государственного бюджета, который перекрывался за счет эмиссии ассигнаций, что приводило к резкому падению их курса. Правительство не решилось предоставить Заемному банку дополнительные средства на долгосрочное кредитование. Возникшее ограничение в предоставлении ссуд послужило поводом для развития ипотечных операций в других кредитных учреждениях, начинается выпуск новых ценных бумаг — ипотечных облигаций. Для восполнения средств, потраченных на предоставление ссуд, был произведен выпуск билетов сохранной казны. Происходила постепенная организация рынка ценных бумаг, формирующих вторичный рынок закладных. [c.63]

На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов. [c.70]

Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника финансирования накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). [c.49]

Если одна проблема связана со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то другая — отсутствие вторичного рынка закладных — возникает в результате неподготовленности отечественного законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования. [c.307]

На первичном рынке образуется финансовый инструмент — закладная на недвижимость. На вторичном закладная, деформируясь в облигацию, участвует в привлечении дополнительных денежных средств инвесторов, обеспечивая оными первичный рынок. [c.37]

В настоящее время, обладая значительными пакетами закладных и масштабными источниками финансирования, правительственные агентства сглаживают размах колебаний рынка, увеличивая объем приобретаемых закладных на вторичном рынке в периоды повышения процентных ставок и роста предложения закладных участниками рынка. В периоды падения процентных ставок, характеризующиеся ростом спроса на закладные и ипотечные ценные бумаги, правительственные агентства осуществляют их поступление на вторичный рынок и собственных портфелей. Обеспечивая ликвидность рынка, правительственные агентства значительно увеличивают объем средств, поступающих в систему ипотечного кредитования, и, снижая системные риски, способствуют доступу населения к частным источникам финансирования. [c.170]

Широкая доступность кредитных ресурсов в силу развитого рынка вторичных закладных. [c.170]

На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам [c.163]

Действующие в настоящее время основы залогового законодательства не учитывают специфику ипотеки как самостоятельного вида кредитования. Во всем мире успешно действует как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов. В России же вторичная реализация закладных не может осуществляться в рамках действующего законодательства. [c.187]

В число федеральных агентств, являющихся основными эмитентами облигаций, входят Федеральное управление жилищного строительства, Государственная национальная ассоциация ипотек и Управление долины реки Теннесси. В число кредитных агентств, имеющих поддержку федерального правительства, входят федеральные банки кредитования жилищного строительства, Федеральная национальная ассоциация ипотек, Федеральная корпорация жилищных закладных, сельскохозяйственные банки и Ассоциация по гарантиям студенческих кредитов, обращающихся на вторичном рынке. Не входят ценные бумаги на сумму 368,9 млрд дол., выпущенные под обеспечение пула закладных, которые являются не прямыми, а, скорее, условными обязательствами эмитировавшего их агентства. [c.24]

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК вторичный рынок, являющийся частью рынка капитала. Его главная задача — обеспечить финансирование ипотечных кредитов. На ипотечном рынке обращаются ипотечные ценные бумаги — закладные, ипотечные облигации, ипотечные сертификаты или за- [c.261]

Объектами сделок ипотечного рынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках. [c.497]

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные кредитные отношения, обеспеченные ипотекой, а на вторичном рынке происходят трансформация персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги и их размещение среди инвесторов. [c.498]

Большая часть облигаций, выпускаемых неправительственными органами, относится к корпоративным ценным бумагам. Рынок корпоративных облигаций обычно подразделяется на несколько сегментов, к числу которых относятся облигации промышленных компаний (наиболее диверсифицированная группа облигаций) облигации компаний коммунальных услуг (доминирующая группа в смысле объемов новых выпусков) выпуски финансовых институтов (банков, финансовых компаний и т.д.). Среди корпоративных облигаций можно найти не только полный перечень всех типов облигаций, встречающихся на этом рынке, но и самый широкий их ассортимент — от первых закладных на недвижимость до конвертируемых облигаций (которые предполагается рассмотреть в следующей главе) необеспеченные облигации, второстепенные облигации с вторичным характером требований к активам эмитента, обеспеченные второстепенные облигации, банковские краткосрочные бумаги (представляющие собой выпускаемые банками или другими финансовыми органами необеспеченные долговые обязательства), а также доходные облигации. Проценты по корпоративным облигациям, как правило, выплачиваются один раз в полугодие, при этом очень популярны выкупные фонды. Облигации обычно выпускаются с 1000-долларовым [c.442]

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. [c.68]

Следует отметить, что слепое копирование западных схем ипотечного кредитования в России не может привести к положительным результатам На наш взгляд, России подходит комбинация отдельных элементов этих схем, и более — разработка новых систем залогового кредитования объектов недвижимости с учетом индивидуальных особенностей российского законодательства, предпринимательства, степени развития кредитно-финансовой системы. В связи с неразвитостью вторичного рынка закладных, нечётким пониманием самого права собственности на объекты недвижимости России категорически не подходит американская схема ипотечного кредитования. Сочетание усечённо-открытой схемы ипотеки с немецкой системой стройсбере-жений (в жилищной сфере), а также возникновение новых форм частично-автономного ипотечного кредитования с чёткой системой госу- [c.39]

Читать еще:  Миграция и рынок труда

Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие ранка, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные. Одной из крупнейших организаций, формирующих вторичный рынок закладных, является Федеральная национальная ипотечная ассоциация «Фенни Мей». Ассоциация имеет право покупать закладные гарантированные следующими видами собственности дома и квартиры для одной или нескольких семей, в том числе и кооперативные. «Фенни Мей» покупает закладные, объединяет их в пулы. Под такие пулы она выпускает высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса. [c.169]

Еще одна важная правительственная программа реализуется фондом FOVI, финансируемым Центробанком Мексики и Всемирным банком. Этот фонд призван сделать жилье доступным гражданам посредством кредитов коммерческих банков. С гражданами, имеющими низкий доход, в стране работают всевозможные жилищные агентства, они в основном занимаются улучшением жилищных условий или строительством «прогрессирующего» жилья (это когда человек приобретает сначала одну комнату, потом следующую и так до тех пор пока не выкупит всю квартиру целиком). Формирование в стране полноценного вторичного рынка закладных рассматривается мексиканским правительством как завершающая стадия формирования в стране цивилизованного финансирования жилищного строительства. Таким образом, в Мексике несмотря на многочисленные проблемы, в первую очередь макроэкономического характера работает достаточно стройная система выдачи ипотечных кредитов. [c.172]

На фоне вышеизложенного становится очевидным, что первичный и вторичный рынок закладных — это не изолированные, а, напротив, взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и жизненный цикл закладной [53]. [c.165]

Следующим этапом формирования вторичного рынка ипотечных кредитов в масштабах Федерации стало создание в 1996 г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в форме открытого акционерного общества со 100%-ным участием государства. Оно должно было разработать единые стандарты и процедуры ипотечного кредитования, организовать вторичный рынок закладных в России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным стандартам, и выпускать под них ценные бумаги, имеющие правительственные гарантии. [c.499]

Причиной успеха рынка обеспеченных ипотеками бумаг явилось создание финансовых инструментов, необходимость в которых испытывают инвесторы, не стремящиеся непосредственно вкладывать свои средства в закладные. (Процесс объединения денежных поступлений, полученных от отдельных ипотек, для выпуска различных ценных бумаг получил название секьюрити-зации ипотек.) Основу рынка обеспеченных ипотеками бумаг составляют вторичные ценные бумаги, выпущенные на базе пула ипотек. Есть и другие формы, и все чаще на рынке появляются совершенно новые инструменты. [c.395]

вторичный рынок закладных

Финансово-инвестиционный толковый словарь . 2002 .

Смотреть что такое «вторичный рынок закладных» в других словарях:

Вторичный рынок закладных — (Secondary mortgage market) рынок (вид рынка ценных бумаг), на котором осуществляется покупка и продажа закладных. Он позволяет кредитору при необходимости продать долговое обязательство до истечения срока его погашения … Экономико-математический словарь

вторичный рынок закладных — Рынок (вид рынка ценных бумаг), на котором осуществляется покупка и продажа закладных. Он позволяет кредитору при необходимости продать долговое обязательство до истечения срока его погашения. [http://slovar lopatnikov.ru/] Тематики экономика EN… … Справочник технического переводчика

Вторичный рынок закладных — (SECONDARY MORTGAGE MARKET) рынок, на котором осуществляется продажа и покупка первых закладных. Дает возможность кредитору продать долговое обязательство до наступления срока его погашения … Словарь инвестиционных и оценочных терминов

Вторичный рынок ипотечного капитала — (см.: Ипотека, Первичный рынок ипотечного капитала) рынок, где осуществляется купля продажа первых закладных, предоставляющий возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его полного погашения. Главная задача вторичного рынка… … Жилищная энциклопедия

Вторичный ипотечный рынок — рынок, где осуществляется купля продажа закладных, предоставляющий возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его полного погашения. Отношения по выпуску и обращению ценных бумаг, обеспеченных закладными или их пулами … Ипотека. Словарь терминов

ИМУЩЕСТВО НЕДВИЖИМОЕ — REAL ESTATE, REALTYИ.н. включает в себя землю, постройки и сооружения, постоянно находящиеся на нейИ.н. неюридический термин понятия недвижимая собственность (real property), включающего землю, здания и связанные с их использованием постройки и… … Энциклопедия банковского дела и финансов

АССОЦИАЦИИ ССУДОСБЕРЕГАТЕЛЬНЫЕ — SAVINGS AND LOAN ASSOCIATIONSУчреждения, занмающиеся аккумулированием сбережений и предоставлением ссуд на приобретение дома. В основном образованы в форме взаимнх utua) предприяий, не имеющих акционеног капитала. Также известны под названием… … Энциклопедия банковского дела и финансов

Модели ипотечного жилищного кредитования — (см.: Ипотека). В настоящее время выделяется две модели (схемы) ипотечного кредитования: двухуровневая ( американская модель ), опирающаяся на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит… … Жилищная энциклопедия

Ценные бумаги — бумаги, являющиеся свидетельством о вложении средств в предприятие или о предоставлении их в ссуду, дающие право на получение дивиденда или процента. Ц. б. выступают в виде: акций, облигаций предприятий, облигаций государственных займов,… … Терминологический словарь библиотекаря по социально-экономической тематике

Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений[1]. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России это покупка… … Википедия

Вторичный рынок закладных

&nbspИпотечное кредитование

Кредит под заклад: есть шанс сделать большие деньги
Несмотря на бурные политические события минувшей недели, Комиссия по бюджету, планам, налогам и ценам внесла на рассмотрение президиума Верховного Совета проект Закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если в ходе IХ съезда народных депутатов не случится ничего экстраординарного, то через неделю законопроект будет передан на рассмотрение Верховного Совета.
Расширение операций по ипотечному кредитованию может существенно изменить положение на денежном рынке. Поэтому основные положения законопроекта мы решили прокомментировать уже сейчас.

По мнению Комиссии по бюджету, основным макроэкономическим эффектом от расширения практики ипотечных операций будет повышение доли долгосрочных (прежде всего — инвестиционных) кредитов в структуре кредитных вложений банков. Действительно, в условиях нарастающей инфляции, при хроническом отрицательном значении процентной ставки с учетом темпов обесценивания денег, долгосрочное кредитование возможно только на залоговой основе.
Однако в сегодняшних условиях не всякий залог хорош. Во-первых, его ликвидность должна быть не намного ниже, чем собственно у денег. Во-вторых, желательно, чтобы он был как минимум не хуже защищен от инфляции, чем деньги с учетом накрутки банковского процента. По этой причине в банковской практике не привились долгосрочные кредиты на базе залога облигаций внутреннего 5-процентного российского займа 1991 года: реализовать их на вторичном рынке ценных бумаг было практически невозможно даже с большим дисконтом. Крайне вяло идет и выдача кредитов под залог ваучерных пакетов, котировка которых постоянно падает.
В настоящее время выступать в качестве эффективного залога могут только недвижимость и СКВ (и быть может, еще пока не рожденные краткосрочные кредитные обязательства). Другие же активы в подавляющем большинстве если и могут быть приняты в залог, то в суммах, значительно превышающих масштаб полученного кредита. А это делает такую операцию безрисковой для банка, но неэффективной для заемщика.
Вопрос о получении кредитов под залог СКВ отчасти уже решен в пункте 18 Постановления правительства #205 от 6 марта «Об усилении валютного и экспортного контроля и о развитии валютного рынка» (подробнее см. Ъ #11, стр. 9). Однако мы не раз отмечали, что в долгосрочном плане темпы подорожания земельных участков и недвижимости выше средних темпов инфляции и роста курса доллара — стоимость земли и недвижимости повышается не только в рублевом, но и в валютном выражении по текущему курсу.
В этих условиях ипотека становится крайне выгодной для банка (и любого кредитодателя): стоимость залога постоянно растет быстрее темпов инфляции и соответственно с течением времени снижается риск по выданному долгосрочному кредиту, в том числе и по валютному. Поэтому весьма вероятно, что к концу срока кредитования рыночная стоимость залога даже превысит сумму кредита включая набежавшие проценты.
Таким образом кредитодатель-залоговладелец может быть уверен: залогодатель приложит все усилия, чтобы вернуть залог, пусть даже для этого ему потребуется привлечь краткосрочный кредит из другого источника.
Кстати, статья 7 проекта предусматривает, что новый кредит может быть получен за счет повторного залога предмета ипотеки (еще до срока погашения первого кредита) на условиях честного уведомления второго кредитора о том, что предмет ипотеки уже заложен.
С точки зрения получателя кредита эта схема тоже оправдана: в большинстве случаев долгосрочный кредит берется для того, чтобы организовать новое дело. По истечении оргпериода (когда, собственно, и подходит срок погашения основного кредита) наступает период разгона проекта до штатного режима, и прибыль прирастает очень быстро. Именно в этот момент, когда уже видно, что дело приносит или скоро принесет прибыль, можно на приемлемых условиях перехватить краткосрочный кредит под повторный залог.
Приведем пример. Строительная фирма арендует землю и под ее залог получает кредит на три года под строительство коттеджного поселка. Когда истекает срок основного кредита, строительство завершено, скажем, на 90%. В этой ситуации под залог той же земли можно взять краткосрочный кредит для погашения основного — фирме уже есть что предъявить. Когда строительство закончено полностью, реализация коттеджей дает возможность вернуть кредит, выкупить залог, сделать арендаторами земли владельцев коттеджей и самое главное — получить прибыль.
По всей видимости, ипотечная схема повысит лояльность кредитодателей и в отношении инвестиционного кредитования чисто промышленных объектов. Например, кредитов под реконструкцию. Дело в том, что многие промышленные объекты все-таки малоликвидны, особенно если они крупные. Однако, если кредитодатель «видит», что взятый под реконструкцию промышленного объекта — предмета ипотеки кредит вложен в увеличение стоимости и ликвидности объекта, он может быть относительно спокоен.
Кроме того, не исключено, что применение ипотечной схемы облегчит условия доступа граждан к кредитным ресурсам (прежде всего Сбербанка). При этом законопроект предусматривает, что граждане могут отдавать в залог жилье только в том случае, если заем пойдет на строительство второго жилья. Таким образом, поскольку долгосрочные ипотечные кредиты могут быть получены не только строителями, но и конечными покупателями, применение ипотечных схем может существенно разогреть инвестиционную активность, в первую очередь — в строительстве жилья.
Другим эффектом от реализации схемы ипотечного кредитования может стать достаточно бурное развитие вторичного рынка закладных. Как уже отмечалось, предметы ипотеки в ряде случаев более ликвидны и защищены от инфляции, чем собственно деньги. Продажа и перезаклад закладных могут создать в России новое конкурентоспособное по отношению к рублю средство обращения (статьи 29 и 30 проекта разрешают подобные операции по закладным). При этом уступка обязательства осуществляется путем совершения именной передаточной надписи непосредственно на закладной.
Другие не менее, либо даже более ликвидные, чем деньги, активы (СКВ и казначейские векселя) вряд ли могут выступить в подобной роли. Расчеты в валюте между юридическими лицами-резидентами запрещены, а казначейские векселя первоначально будут существовать только в виде электронных записей, и для их передачи придется обратиться непосредственно на ММВБ (см. Ъ #9, стр. 18).
Иными словами, появление закладных на вторичном рынке можно признать фактом рождения еще одного высоколиквидного агрегата денежной массы.
Необходимо знать и о присущих ипотечному бизнесу рисках. Прежде всего это недобросовестный перезаклад предмета ипотеки. Несмотря на то что, согласно статье 12 законопроекта, закладная должна содержать указание на то, по каким еще закладным это имущество выступает в качестве залога, у экспертов Ъ есть подозрения, что махинации с неуведомлением закладодержателя о прошлых закладных на недвижимость вполне возможны. «Коммерческий интерес» здесь вполне понятен: по второй закладной (под уже заложенное имущество) много денег получить вряд ли удастся — если дебитор окажется несостоятельным, залогодержатель второго уровня может получить неполное возмещение. У первого залогодержателя, естественно, есть приоритет на компенсацию своих вложений.
Вместе с тем нужно отметить, что, по мнению экспертов Ъ, ипотечные операции дают деловым структурам шанс уйти от налогообложения. Сделать это можно следующим образом.
Статья 32 законопроекта предполагает, что залогодержатель и залогодатель могут договориться между собой «полюбовно». То есть залогодержатель, без обращения в арбитраж (и неминуемой после этого продажи залогового имущества с открытого аукциона, в котором, по статье 34, залогодержатель не может принять участия), может приобрести заложенное имущество в собственность и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой. Теперь представим, что контрагенты — давние партнеры.
Фирма А дала фирме В кредит под залог, скажем, складского помещения. И на тех же условиях фирма В дала симметричный кредит фирме А. Потом эти фирмы кредиты друг другу не возвращают. Обычный порядок требовал бы разбирательства в арбитраже, подачи иска о признании дебитора банкротом. Если фирма не предпримет против дебитора подобных действий, она может как минимум навлечь на себя подозрения налоговой инспекции.
При ипотечном же кредите есть шанс просто поменяться складами, проведя процедуру снятия-постановки на баланс. При этом не возвращенный дебитором кредит относится на убытки, что уменьшает налогооблагаемую прибыль. Полученные же от кредитора средства освобождены от налогообложения по определению.

Читать еще:  Рынок монополистической конкуренции

ВЫНОС
Основные положения проекта Закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
1. К объектам недвижимости, могущим быть предметом ипотеки относятся:
— земельные участки;
— предприятия, здания, строения, нежилые помещения и другие объекты предпринимательской деятельности;
— жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые дома, гаражи.
2. Последующий залог предмета ипотеки возможен, если это не запрещено предшествующим договором.
3. Ипотека и закладная по ней подлежат регистрации местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (срок регистрации — 15 дней).
4. Если залог продается, то ипотека сохраняет силу для покупателя.
5. Залоговое имущество по решению арбитража должно быть продано на публичном аукционе для компенсации средств кредитору, если стороны по этому поводу не пришли к двустороннему соглашению.
6. Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций.
7. Ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения обязательств, связанных непосредственно с сельскохозяйственным производством.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector