Tishanskiysdk.ru

Про кризис и деньги
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Земельный участок принадлежит на праве аренды

Энциклопедия решений. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Регулируя отношения, связанные с приобретением прав владения и (или) пользования зданием или сооружением, гражданское законодательство исходит из принципа единства правовой судьбы недвижимости и земельного участка, на котором она расположена. Поэтому одновременно с приобретением прав владения и пользования зданием или сооружением арендатор приобретает и права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Приобретение это происходит в силу закона, следовательно, заключать договор аренды земли одновременно с договором аренды находящейся на ней недвижимости или включать в договор аренды здания (сооружения) условия об аренде земельного участка, на котором расположен этот объект, сторонам договора аренды не требуется. Арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, постановление Пятого ААС от 21.08.2009 N 05АП-3148/2009).

В этом случае правоустанавливающим документом на земельный участок, занимаемый недвижимым имуществом, будет договор аренды здания или сооружения (постановления ФАС Уральского округа от 28.10.2009 N Ф09-7576/09-С1, Восьмого ААС от 08.09.2011 N 08АП-5784/11).

Правило о том, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением, действует во всех случаях, когда договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, независимо от того, является ли арендодатель собственником этого земельного участка.

Наличие у арендодателя права собственности на землю влияет лишь на возможность определить в договоре условия о праве пользования земельным участком, которое приобретает арендатор. В таком случае в договоре аренды здания или сооружения может быть предусмотрено, что арендатор этой недвижимости приобретает земельный участок, на котором она расположена, на праве аренды или ином праве, допустимом в соответствии с земельным законодательством. Если такое условие в договоре отсутствует, действует приведенное выше правило о возникновении права пользования земельным участком в силу закона. Не будучи собственником земельного участка, арендодатель здания (сооружения), разумеется, не вправе передавать арендатору право пользования землей (ст. 608 ГК РФ), однако арендатор недвижимости приобретает право пользоваться таким участком также в силу закона. При этом согласие собственника этого участка на сдачу в аренду расположенной на нем недвижимости не требуется, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором с собственником такого участка (п.п. 2, 3 ст. 652 ГК РФ, постановление Восемнадцатого ААС от 07.06.2012 N 18АП-4849/12).

Поскольку право использования земельного участка в такой ситуации у арендатора возникает в силу закона на основании заключенного договора аренды здания или сооружения, по общему правилу признается, что, если договором аренды не предусмотрено условие об отдельной плате за использование земельного участка, такая плата является составной частью арендной платы, установленной договором аренды здания (сооружения).

Внимание

Правила ст. 652 ГК РФ подлежат применению и к договорам аренды нежилых помещений (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.09.2008 N А56-45385/2007).

На практике нередко возникают споры по вопросу о том, использует ли арендатор здания (сооружения) только площадь земельного участка, необходимую для пользования таким объектом недвижимости, или фактически используемая им территория выходит за эти пределы. От решения этого вопроса зависит, в частности, необходимость для арендатора оплачивать пользование землей в границах, превышающих площадь участка, занимаемую зданием или сооружением (п. 2 ст. 654 ГК РФ). При определении площади земельного участка, которую занимает арендуемый объект недвижимости, необходимо руководствоваться предельными (максимальными и минимальными) размерами земельных участков, установленными градостроительным регламентом в границах соответствующей территориальной зоны. Если на земельные участки действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении них градостроительные регламенты не устанавливаются, предельные размеры таких участков определяются в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами (п.п. 1, 2 ст. 11.9 ЗК РФ).

До 01.03.2015 действовала норма п. 3 ст. 33 ЗК РФ, согласно которой предельные размеры земельных участков устанавливались, как правило, в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Этой нормой в спорных ситуациях руководствовались и суды (см. постановления ФАС Дальневосточного округа от 03.11.2010 N Ф03-7682/2010, Десятого ААС от 06.09.2012 N 10АП-5260/12). В связи со вступлением в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее — Закон N 171-ФЗ), который внес ряд изменений в ЗК РФ, п. 3 ст. 33 этого кодекса утратил силу. Однако правила п. 3 ст. 33 ЗК РФ в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 171-ФЗ, применяются и после 01.03.2015 для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до утверждения правил землепользования и застройки, которыми будет установлен соответствующий градостроительный регламент (ч. 20 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, п. 8 ст. 1 ГрК РФ).

Статья 652 ГК РФ. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Новая редакция Ст. 652 ГК РФ

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Комментарий к Ст. 652 ГК РФ

Если арендодатель здания, сооружения является арендатором земельного участка, на котором они расположены, такое лицо согласно ст. 22 ЗК вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка арендатору здания, сооружения либо передать ему арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Другой комментарий к Ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Поскольку земельный участок, в пределах которого расположено здание или сооружение, предназначен для его обслуживания, связан с ним общим назначением, то он является принадлежностью здания или сооружения как главной вещи (см. ст. 135 ГК РФ). В силу этого в комментируемой статье закреплен принцип единства судьбы земельного участка и арендуемых зданий и сооружений как прочно связанных с ним объектов. Из самого названия статьи уже видна цель правового регулирования — обеспечить переход к новому владельцу здания или сооружения права на земельный участок, на котором находится указанная недвижимость.

Исходя из этого, в п. 1 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому арендатору здания или сооружения одновременно с передачей прав на указанную недвижимость передаются и права на земельный участок, на котором она расположена и который необходим для ее использования. Тем самым в ГК закреплено важное положение, означающее, что право арендатора здания, сооружения на занимаемый этой недвижимостью земельный участок бесспорно. Оно не зависит от характера прав арендодателя здания, сооружения на такой земельный участок (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда и др.).

Данное правило следует толковать и как запрет на сдачу в аренду здания или сооружения при отсутствии у арендодателя права на одновременную передачу прав на соответствующий земельный участок, к примеру, при наличии в законе ограничений на переход к другому лицу прав землепользования (см. п. 3 ст. 271 ГК РФ).

Основанием перехода к арендатору здания или сооружения права на соответствующий земельный участок является соглашение об этом сторон или непосредственно закон.

Отношения по землепользованию регулируются нормами как гражданского, так и земельного законодательства (см. гл. 17 ГК, гл. I, III и IV ЗК).

2. В комментируемой статье (см. п. 1 и 2) установлены и предельные минимальные размеры земельного участка, право на который принадлежит арендатору здания или сооружения. Это площадь земельного участка, которая, во-первых, занята недвижимостью, и во-вторых, необходима для использования в соответствии с ее назначением.

Площадь, необходимая для использования здания и сооружения в соответствии с его назначением, определяется в порядке, предусмотренном земельным законодательством. Так, согласно п. 3 ст. 33 ЗК предельные минимальные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Читать еще:  Гражданско правовой договор с тренером образец

Стороны вправе договориться о передаче земельного участка большего размера, чем это необходимо для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением, если это не противоречит условиям пользования таким участком.

3. Признавая право арендатора здания или сооружения на соответствующий земельный участок, ГК оставляет открытым вопрос о форме его землепользования. В то же время в п. 2 и 3 комментируемой статьи четко прослеживается дифференцированный подход к ее определению. В соответствии с ним при установлении для арендатора недвижимости формы землепользования должен учитываться характер прав арендодателя здания или сооружения на занимаемый недвижимостью земельный участок.

В п. 2 предусматривается сдача в аренду здания и сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности. В п. 3 — сдача в аренду здания и сооружения, находящегося на чужом для арендодателя (не принадлежащем ему на праве собственности) земельном участке. При этом лишь в п. 2 разрешен вопрос о виде права арендатора здания или сооружения на занимаемый недвижимостью участок и порядке его определения.

Согласно п. 2, если арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено сдаваемое в аренду здание или сооружение, конкретная форма землепользования для его арендатора определяется законом либо договором аренды здания или сооружения.

При решении вопроса о форме землепользования соглашением сторон арендатору здания, сооружения может быть предоставлено право аренды или иное предусмотренное законом право на соответствующую часть земельного участка (право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного пользования и др.). Выбор формы землепользования осуществляется согласно нормам гражданского и земельного законодательства о характере прав на землю участников земельных отношений (см. гл. 17 ГК, гл. I, III и IV ЗК).

Так, законом могут быть ограничены права иностранных граждан, лиц без гражданства на аренду земельного участка (п. 1 ст. 22 ЗК). На титулах постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, используются только лицами, указанными в п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 ЗК (государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями и др.). Граждане и юридические лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться земельным участком (п. 4 ст. 20 ЗК). Распоряжение земельным участком, находящимся у гражданина на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК).

Если же договор аренды здания или сооружения не определяет форму землепользования, к арендатору автоматически переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка (при условии, что в законе отсутствуют ограничения на переход прав землепользования). Основанием перехода к арендатору права пользования на землю является закон: ч. 2 п. 2 комментируемой статьи и договор аренды здания или сооружения как правоустанавливающий документ (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 5378/02 (Вестник ВАС РФ. 2003. N 4)).

4. В п. 3 комментируемой статьи устанавливается порядок предоставления в аренду здания или сооружения, расположенного на чужом для арендодателя земельном участке. К примеру, земля — государственная собственность и передана в аренду или в бессрочное пользование владельцу здания или сооружения.

Правило п. 3 носит диспозитивный характер и воспроизводит смысл положений п. 3 ст. 271 ГК о том, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, распоряжается недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. Поэтому допустимость аренды здания или сооружения, расположенного на чужом земельном участке, определяется прежде всего условиями пользования земельным участком. Это означает также, что арендодатель здания или сооружения, не являющийся собственником земли, вправе по своему усмотрению, т.е. без согласия собственника земельного участка, сдать в аренду здание или сооружение, расположенное на чужом земельном участке, если при этом не нарушаются условия землепользования, установленные законом или договором с собственником земельного участка. Если же перемена в лице владельца здания (сооружения) повлечет изменение установленных условий землепользования, согласие собственника земельного участка на аренду здания или сооружения необходимо.

Свободы распоряжения недвижимостью, к примеру, лишен владелец здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, в пределах которого расположен объект археологического наследия. Пользователь такого участка владеет и пользуется им с соблюдением требований законодательства об охране объектов культурного наследия (см. ст. 49, 52 — 54 Федерального закона от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519)). При таких обстоятельствах, если предполагаемый арендатор здания (сооружения) не располагает возможностями для соблюдения указанного законодательства, то аренда здания или сооружения без согласия собственника земельного участка недопустима.

5. Пункт 3 ст. 652, допуская возможность землепользования при аренде недвижимости, расположенной на чужом для арендодателя земельном участке, не содержит указаний на конкретные формы землепользования. Вопрос о виде права арендатора здания, сооружения на занимаемый этой недвижимостью земельный участок желательно урегулировать в договоре согласно нормам гражданского и земельного законодательства (см. гл. 17 ГК, гл. I, III и IV ЗК). Так, стороны вправе предусмотреть субаренду земельного участка (п. 6 ст. 22 ЗК). Если же и в договоре вопрос не решен, то, очевидно, исходя (по аналогии закона) из правила ч. 2 п. 2 комментируемой статьи при таких обстоятельствах к арендатору здания или сооружения переходит на срок аренды объекта право пользования соответствующей частью земельного участка.

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Принятый в 2001 г. Земельный кодекс РФ совершенно иначе урегулировал многие права на земельные участки по сравнению с тем, как эти права были урегулированы Гражданским кодексом РФ. В результате смысл многих норм гражданского права изменился. Не избежала данной участи и ст. 652 ГК РФ. Между тем, от правильного толкования соответствующей статьи зависит, будет ли право собственности на здание ( сооружение), расположенное на арендуемом земельном участке, полноценным или нет.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

  1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
  2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

  1. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Комментарий к ст. 652 ГК

  1. Здание ( сооружение), будучи объектом недвижимости, прочно связано с земельным участком, на котором оно находится ( п. 1 ст. 130 ГК). Поэтому передача в аренду здания ( сооружения) предполагает, что одновременно с ней арендатор должен приобрести право пользования земельным участком ( т.н. принцип « единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости). Иначе и быть не может, поскольку пользоваться зданием ( сооружением) без земельного участка невозможно. Другой вопрос, каким будет объем права пользования земельным участком. Указанное право переходит к арендатору здания ( сооружения) автоматически, без заключения соответствующего договора и даже без упоминания о нем, если иное не предусмотрено законом ( см. коммент к п. 3).

В коммент. пункте идет речь о праве, распространяющемся на ту часть земельного участка, которая занята зданием ( сооружением) и необходима для его использования в соответствии с назначением. Разумеется, это не только участок, на котором непосредственно расположено здание ( сооружение), но и прилегающая территория. Как далеко от контуров здания ( сооружения) должны размещаться границы такого земельного участка, зависит в каждом конкретном случае от многих причин. Среди них свойства как здания ( сооружения) — его размеры, количество этажей, целевое назначение и т. п. , — так и самого земельного участка — площадь, рельеф, наличие естественных преград и т. п. В части, касающейся участка, по аналогии можно применять также п. 2 ст. 35 ЗК.

Возможны ситуации, когда для использования здания ( сооружения) необходим весь земельный участок. И тогда к арендатору должно перейти право на целый участок. В остальных случаях переходит право лишь на часть участка, необходимую для использования здания ( сооружения). Но и тогда обладатель права на земельный участок может, если это не противоречит содержанию его права, передать арендатору здания ( сооружения) право на весь участок.

Читать еще:  Проверка правильности заполнения

Право на земельный участок передается арендатору здания ( сооружения) лишь в случае, когда последнее передается ему не только в пользование, но и во владение. При передаче здания только в пользование его владельцем, а значит, и пользователем соответствующего земельного участка остается арендодатель.

Что касается передачи права на земельный участок арендатору помещения в здании ( сооружении), то ни ГК, ни ЗК на сей счет никаких правил не содержат. Правда, согласно п. 3 ст. 36 ЗК с собственниками нескольких помещений в здании ( сооружении) может быть заключен договор аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако применять данное правило к аренде помещений по аналогии нецелесообразно. Ведь далеко не во всех случаях арендодатель передает в аренду все помещения, находящиеся в принадлежащем ему здании ( сооружении).

Вместе с тем, в п. 1 ст. 652 ГК речь идет о случаях, когда здание ( сооружение) целиком передается во владение и пользование арендатора, что при сохранении владения за арендодателем исключено. Да и само наличие у здания нескольких арендаторов, скорее всего, предполагает, что в основе их владения нет единого титула. Таким образом, к арендатору помещения в здании ( сооружении) право на земельный участок переходить не должно, а значит, в отношении него не действуют ограничения, содержащиеся в п. 3 коммент статьи.

  1. Вопрос о том, на каком именно праве арендатор получает часть земельного участка, которая необходима для использования здания ( сооружения), зависит от природы права арендодателя на этот участок. Если арендодателю принадлежит право собственности на земельный участок, арендатор приобретает право, предусмотренное договором аренды здания ( сооружения). Подобное право может быть любым, которое способно возникнуть в отношении земельного участка на основании ГК и ЗК.

ГК называет наиболее типичное право, которое может возникнуть у арендатора здания ( сооружения) на земельный участок, «правом аренды», подразумевая под ним право владения и пользования, вытекающее из договора аренды ( ст. 22 ЗК). В данном случае и на здание ( сооружение), и на земельный участок у арендатора возникает один и тот же титул. Более того, может быть подписан и единый документ, который, однако, будет содержать два договора аренды в отношении разных предметов.

Возникновение у арендатора здания ( сооружения) права собственности на земельный участок гипотетически возможно. Но при этом не должно нарушаться требование, предусмотренное п. 4 ст. 35 ЗК, согласно которому не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания ( сооружения) в случае, если они принадлежат одному лицу. Ситуации же, при которых арендодатель, не являющийся собственником здания ( сооружения), сдает его в аренду ( имея соответствующее полномочие) и одновременно отчуждает собственный земельный участок в пользу арендатора, крайне редки.

Возникновение у арендатора здания ( сооружения) права пожизненного наследуемого владения земельным участком, с момента вступления в силу ЗК исключено ( см. п. 1 ст. 21 ЗК). Впрочем, права, приобретенные арендаторами ранее, сохраняются.

Право постоянного ( бессрочного) пользования после вступления в действие ЗК может возникнуть лишь в случае, если в роли арендатора здания ( сооружения) выступит государственное или муниципальное учреждение или казенное предприятие ( п. 1 ст. 20 ЗК). Однако логичнее было бы в таком случае и земельный участок, и здание ( сооружение) предоставлять на основании одного и того же титула, вытекающего из договора аренды. Право постоянного ( бессрочного) пользования, приобретенное до вступления в силу ЗК, для граждан сохраняется бессрочно, а для юридических лиц, кроме названных в п. 1 ст. 20 ЗК, — до 1 января 2004 г.

Договор аренды здания ( сооружения) может предусматривать предоставление земельного участка на праве безвозмездного срочного пользования ( ст. 24 ЗК). Основаниями для возникновения названного права могут служить как договоры, так и односторонние акты — административные или гражданские ( сделки). Однако бездоговорное пользование ограничено определенным сроком.

Что касается сервитута, то его установление законом не исключено, однако объем пользования земельным участком, который он предоставляет, для арендатора здания ( сооружения) слишком мал. Согласно п. 5 ст. 23 ЗК осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Между тем, арендатор должен иметь возможность использовать земельный участок в том объеме, который необходим для нормального использования здания ( сооружения), включая совершение не предусмотренных договором действий ( принцип общего дозволения). Сервитут не предоставляет и права владения земельным участком, которое в подавляющем большинстве случаев необходимо арендатору здания ( сооружения).

Таким образом, из всех прав на земельные участки, предусмотренных ГК и ЗК, универсальное значение для арендаторов зданий ( сооружений) имеют лишь права, вытекающие из договоров аренды и безвозмездного пользования.

Когда договором аренды здания ( сооружения) не предусмотрено, на каком праве арендатору предоставляется земельный участок, в отношении той части последнего, которая занята зданием ( сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением, возникает право пользования. В отношении размера указанной части земельного участка, а также « необходимости использования» см. коммент к п. 1 наст. статьи.

Природа упомянутого права пользования в ГК и ЗК однозначно не определена. Однако ясно, что оно возникает в силу не договора, а закона и имеет срочный характер, существуя, пока сохраняет силу договор аренды здания ( сооружения). Есть все основания признать его вещным правом ограниченного владения и пользования земельным участком.

  1. Если арендодатель здания ( сооружения) не является собственником земельного участка, он может сдавать в аренду здание ( сооружение) без согласия собственника участка лишь тогда, когда это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Условия пользования определяются тем правом, которое имеет на земельный участок собственник здания ( сооружения). Право же, в свою очередь, возникает из закона или из договора. В силу закона арендодателю здания ( сооружения) земельный участок может принадлежать на праве пожизненного наследуемого владения ( когда оно возникло до введения в действие ЗК), постоянного ( бессрочного) пользования ( после введения в действие ЗК оно может приобретаться лишь государственными и муниципальными учреждениями, а также федеральными казенными предприятиями), и на праве безвозмездного срочного пользования. Из договоров аренды и безвозмездного пользования вытекают, соответственно, права возмездного и безвозмездного пользования. По общему правилу, ни одно из перечисленных прав ( за исключением прав арендатора) не предоставляет возможности распоряжения им. Однако при сдаче в аренду здания ( сооружения) его собственник не распоряжается своими правами на земельный участок.

Поскольку п. 3 ст. 652 ГК не предполагает возникновения у арендатора здания ( сооружения) права на земельный участок, «условия пользования», которые препятствуют сдаче в аренду здания ( сооружения) без согласия собственника земельного участка, должны толковаться ограничительно. А именно, согласие собственника земельного участка нужно получать лишь тогда, когда это прямо предусмотрено при его предоставлении. Например, в договоре аренды сказано, что пользоваться участком может только арендатор ( п. 5 ст. 22 ЗК). Пользование служебным наделом в силу прямого указания закона носит личный характер, поскольку он предоставляется на время работы. Таким образом, отсутствие у обладателя права на участок правомочия распоряжения им само по себе еще не означает, что « условия пользования» требуют согласия собственника. Иное толкование коммент ст. привело бы к невозможности свободного распоряжения зданием ( сооружением) как объектом недвижимости и обесценило бы право собственности на него.

Кому принадлежит право аренды земельного участка и кто может быть арендодателем? Каковы права и обязанности сторон?

Чтобы передать свой земельный надел в пользование другому лицу, целесообразным будет четко знать права и обязанности обоих участников этих правоотношений.

Для собственника важно конкретно понимать, кому и с соблюдением каких гарантий он передает свое недвижимое имущество – землю, а арендатору более важно изучить все необходимые документы на участок, чтобы спрогнозировать степень своей свободы в процессе обращения с земельным наделом и учитывать те ограничения, которые установлены законом и, в частности, самим владельцем земли.

О том, что это такое: «право аренды земельного участка» Вы узнаете в данной статье.

Аренда земельного участка: в чем заключается и какими законами регулируется?

Регулированию вопроса предоставления земли на таком вещном праве посвящен ряд статей Гражданского кодекса РФ (ГК): глава 34 закрепляет общие моменты относительно данного института.

Помимо ГК, ответ на вопрос об этом праве можно найти и в Земельном кодексе РФ.

ЗК РФ включает те права, обязанности и ограничения, которые есть у собственников и арендаторов земельного надела.

Большая же часть таких отношений регулируется конкретным договором аренды.

По смыслу названных законов можно вывести определение права аренды земельного участка. Итак, право аренды земельного участка – это право владения и пользования землей, которое предоставляется на определенное время с возможностью его продления.

Преимущественное право аренды земельного участка

Преимущественное право на аренду земельного участка регулируется статьей 621 ГК РФ, оно дает возможность временному владельцу земли, который в настоящем пользуется земельным угодьем, продлить срок такого пользования. Для этого нужно заключить новое соглашение. Собственник надела в этой ситуации ограничен законом в праве выбора нового пользователя, так как он обязан заключить договор аренды на новый срок с уже имеющимся арендатором.

Может возникнуть ситуация, когда собственник отказывает в преимущественном праве в пользу нового лица. Тогда нынешний арендатор земельного участка имеет право через суд потребовать на выбор:

  1. Перевода прав и обязанностей по договору с нового арендатора на себя и обязать собственника возместить убытки.
  2. Только возмещения убытков.
Читать еще:  Локальное правовое регулирование

Для того, чтобы реализовать данное право, арендатор должен в письменном виде уведомить собственника о намерении заключить договор на новый срок. Уведомление можно передать или отправить почтой в течение разумного срока, либо в срок, о котором стороны условились в соглашении.

Стороны могут согласовать в новом договоре иные условия, нежели в уже заключенном, а могут заключить точно такой же договор на новый срок.

Стороны договора

Арендаторы земельных участков — это те, кто арендует участок земли.

Право на аренду земельного участка имеют следующие лица:

  • граждане Российской Федерации;
  • иностранцы и лица, не имеющие гражданства;
  • юрлица (в форме АО, ООО, некоммерческих организаций, государственных и муниципальных предприятий и др.), а том числе иностранные или с иностранным участием;

Арендодателем земельного участка может быть:

  • физические лица, являющиеся собственниками этих участков.
  • юрлица, обладающие этими участками. Вопросом распоряжения этой недвижимостью может заниматься специальный орган управления в компании.
  • госорганы и муниципалитеты. В их распоряжении находятся государственные и муниципальные земли.

Права участников соглашения

Правомочия арендодателя

Права арендодателя земельного участка регулируются статьей 619 ГК РФ и условиями заключенного между сторонами договора.

  1. Собственник земли вправе подать иск в суд о досрочном прекращении арендных отношений, если:
    • временный владелец использует земельный надел не по тому назначению и вопреки условиям договора;
    • на арендуемых угодьях проводятся такие работы, которые существенно ухудшают состояние почвы и грунта на участке;
    • арендатор не вносил плату за пользование землей свыше двух раз подряд.
  2. Совершать сделки с арендованным земельным участком (подарить, продать, передать в качестве залога и др.). Эти действия никак не повлияют на права арендатора, однако земельный участок будет под обременением для нового собственника (залогодержателя).
  3. Самостоятельно решать, кто будет арендатором его участка.
  4. По своему усмотрению распоряжаться доходами, поступающими с аренды.
  5. Может потребовать компенсацию, если временный владелец продолжает пользоваться земельным участком сверх срока, который стороны согласовали в договоре.
  6. Требовать возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором было передано в момент достижения соглашения.

Права арендатора земельного участка

Сюда же законодатель относит право:

  • сдать участок в субаренду;
  • передать права на землю в качестве залога;
  • внести права в качестве вклада в уставный капитал юридического лица (например, АО, ООО, товарищества);
  • внести в качестве взноса в паевой фонд производственного кооператива.

Для того чтобы использовать указанные выше права арендатора на земельный участок, он всегда должен помнить, что обязан письменно сообщить собственнику о совершении указанных действия (но в соглашении можно определить и иной порядок), а также что передача арендных прав будет действительна до тех пор, пока срок договора аренды земельного участка не истек.

Помимо перечисленных прав арендатор земельного участка вправе:

  • пользоваться земельным наделом для своих нужд (но в пределах категории и разрешенного использования);
  • извлекать из него пользу (в виде доходов);
  • фактически обладать и по своему усмотрению распоряжаться плодами и продукцией, полученными в процессе эксплуатации земли (например, выращивать скот, плодово-ягодные растения, цветы и т.п.)

На что НЕ имеет право владелец земли?

Лицо, временно владеющее земельным участком, не вправе совершать в отношении него следующие действия:

  1. продавать;
  2. оформлять на себя право собственности на участок;
  3. выставлять на торги;
  4. завещать по наследству;
  5. дарить какому-либо третьему лицу;
  6. не исполнять запрет, связанный с установлением сервитута.

Обязанности сторон

Обязательства арендодателя

Собственник предоставляемого в аренду участка имеет следующие обязанности:

  1. Передать участок, который соответствует целям, для которых арендатор хочет его использовать и не препятствовать в этом новому владельцу.
  2. Передать землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору.
  3. Передать участок со всеми принадлежностями, а также всей документацией на участок.
  4. Перезаключить договор с наследником арендатора в случае его смерти (при наличии согласия правопреемника воспользоваться правом аренды).
  5. Предупредить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемый участок.
  6. По истечении срока аренды возместить расходы, полностью или в какой-то части понесенные временным владельцем участка на освоение земель и улучшение качества сельхоз угодий.
  7. Нести ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые могут даже незначительно препятствовать пользованию им, даже если во время заключения договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ). Если же недостатки заранее обговорены сторонами, то никакой ответственности для собственника не наступит.

Обязанности арендатора

Закон (например, статьи 614, 615, 616 ГК РФ) и договор называет такие обязанности арендатора земельного участка как:

  • вносить платежи за пользование участком вовремя;
  • пользоваться землями по назначению, согласно условиям заключенного договора;
  • содержать земельный надел в хорошем состоянии, не допускать ухудшения его свойств, а также нести все необходимые расходы, чтобы поддержать его в этом состоянии. В законе и договоре могут быть предусмотрены и иные условия;
  • по истечении срока пользования земельным участком возвратить его владельцу в первоначальном состоянии, либо с внесенными изменениями, но такими, которые не противоречат документу на землю.

Все названные в статье права и обязанности предполагают их безусловное соблюдение обеими сторонами данных отношений.

Надеемся, в нашей статье Вы узнали все необходимое о праве аренды земли. Удачи!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Статья 652 ГК РФ. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения (действующая редакция)

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 652 ГК РФ

1. Поскольку здания или сооружения являются объектами недвижимого имущества, то они, в свою очередь, прочно связаны с землей, поэтому при передаче их во временное владение и пользование или во временное владение арендатору передаются также аналогичные права и на земельный участок, на котором они находятся. Данное требование направлено также и на соблюдение общего принципа земельного законодательство о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Как правило, арендатору здания или сооружения на земельный участок переходит исключительно только то право, которое позволяет ему использовать арендуемое здание или сооружение по назначению. То есть если арендодатель обладает земельным участком под зданием или сооружением на праве собственности, то он передает этот земельный участок арендатору также на праве аренды, так как это право позволит ему владеть и пользоваться земельным участков в целях, в свою очередь, владения и пользования (или только владения) арендуемым зданием или сооружением.

Если же земельный участок принадлежит арендодателю на ином праве, которое в договоре аренды не оговорено или не указано в целом, то арендатор будет обладать таким земельным участком только на праве пользования, что также позволит ему использовать арендуемое здание или сооружение по назначению.

В случае если земельный участок под зданием или сооружением не принадлежит арендодателю на праве собственности (например, также на праве аренды), то передача арендатору здания или сооружения во временное владение и пользование или временное владение может быть осуществлена без согласия собственника такого земельного участка, если дальнейшее использование такого земельного участка будет соответствовать целевому назначению такого земельного участка либо условиям договора, заключенным собственником такого земельного участка с арендодателем. Например, если земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и используется под дачное хозяйство с расположением на нем жилого дома, то и при передаче такого жилого дома в аренду земельный участок не может быть использован для иных целей (например, оборудования стоянки для транспортных средств), чем сельскохозяйственных.

2. Применимое законодательство:

— ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

3. Судебная практика:

— Постановление ФАС Московского округа от 23.12.2013 N Ф05-14812/13 по делу N А40-155707/2012;

— Постановление ФАС Московского округа от 20.05.2005 N КА-А40/3716-05;

— Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2002 N КГ-А40/5884-02;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2012 N 15АП-7786/2012;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2013 N 04АП-4982/13;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 N 15АП-19044/13.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector