Tishanskiysdk.ru

Про кризис и деньги
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Доходность вложений в недвижимость

Доходность вложений в недвижимость

Всем нам хочется сберечь и приумножить собственный доход, но не всегда понятно, как сделать это выгоднее. В условиях кризиса найти подходящий вид сбережения с высокой доходностью и относительной устойчивостью к инфляции – сложная задача, однако инвестиции в недвижимость, как в России, так и за рубежом остаются наиболее выгодным вариантом вложений, при условии грамотного подбора объекта.

Преимущества инвестиций в недвижимость в России

В условиях современной нестабильной экономики и напряженной ситуации, инвестиции в недвижимость стали самым популярным вариантом вложений среди граждан Российской Федерации. Оно и неудивительно, ведь деньги, которые так стремительно теряют свою покупательскую способность, оказалось гораздо удобнее переводить в «устойчивые» квадратные метры. Немалую роль в популяризации инвестиций в недвижимость сыграло и то, что этот вариант гораздо проще и понятнее, чем вложения в фондовый рынок или рынок драгметаллов.

Цены на жилье в России постоянно растут, и перспектива продать приобретенные квадраты в будущем с выгодой в 10% или даже 30% давно перестала быть призрачной. Особенно ценными для инвесторов стали варианты квартир на первых этажах и в строящихся домах – доходность такой недвижимости может расти в геометрической прогрессии.

Что нужно для удачной инвестиции?

Во-первых, вам нужно выяснить все о плюсах и минусах выбранного вами варианта. Самым доступным и понятным рынком недвижимости в нашей стране является рынок жилья эконом-класса. В таких квартирах стоимость квадратного метра будет гораздо ниже, чем у элитных или коммерческих объектов, но спрос на аренду будет оставаться стабильным.

Во-вторых, нужно определиться со сроком инвестиций и суммой вложений. Вам в любом случае понадобится некоторая сумма, но ее размер определяете всегда вы. Например, наиболее лакомым и доходным кусочком для инвестиций считается жилье в крупных развивающихся городах и столице, но само собой, что и стоимость такой недвижимости крайне высока. А вот касаемо сроков, то тут немного сложнее – они должны составлять, как минимум, три года, и то, если вы приобретаете уже готовый вариант. При инвестициях в строительство на этапе котлована, вам также придется учесть сроки строительства и возможные задержки.

В-третьих, ни в коем случае не стоит забывать о налоговой службе, которая будет ждать от вас уплаты налога на недвижимость. Однако, если недвижимость находится в вашей собственности более трех лет, то вам будут предоставлены льготы в НДФЛ и, при продаже, налог взыматься не будет.

В-четвертых, надо отдавать себе отчет, что риски все равно будут, ведь стоимость квадратных метров достаточно непредсказуема. На ее конечную цену скажутся такие явления, как:

  • Износ дома;
  • Особенности микрорайона и изменения в нем;
  • Затраты на ремонт;
  • Изменения в налоговом законодательстве;
  • Риск столкнуться с мошенниками.

Последнее, к слову, относится в большинстве случаев именно к начинающим инвесторам, которые еще не знают всех тонкостей рынка.

Рассчитываем потенциальную прибыль

Уже на протяжении нескольких лет стоимость одного квадратного метра растет на 3-7% в год. Ваши дальнейшие инвестиции в недвижимость можно увеличить несколькими способами:

  • Доходность при сдаче недвижимости в аренду в год рассчитывается по следующей формуле: Чистый годовой доход / стоимость актива в ценах на текущую дату * 100 %. Главное при расчётах оставаться в большей степени скептиком, нежели оптимистом. Не забывайте, что указанная выше формула предназначена не для точных расчётов, а для того, чтобы вы смогли определиться, подходит вам этот способ увеличения доходности или нет.
  • Можно попробовать повысить ликвидность инвестиций в недвижимость за счет сдачи жилья посуточно. Это увеличит средний доход до 50-60 тыс. рублей в месяц, но также и взрастит ваши риски за счет возможной порчи имущества и нестабильности подобного дохода.

Вы также можете инвестировать полученную арендную плату в другие инструменты. Например, депозит способен сократить срок окупаемости и возврата вложенных средств на 20%-30%.

Если же вы собираетесь перепродавать приобретенную недвижимость через некоторое время, то важно понимать, что:

  • Квадратные метры не обладают высокой ликвидностью;
  • Срок ее продажи зависит от цены, которую вы выставили;
  • В среднем, квартиры продаются за 3-4 месяца.

Важно! Вариант инвестиций в недвижимость не подойдет вам, если вы понимаете, что деньги будут нужны через год или два.

Как найти недостающую сумму

Часто бывает так, что для покупки квартиры не хватает средств. В этом случае самым реальным вариантом остается ипотека. Так, ту сумму, которую вы уже накопили, можно оформить в виде первого взноса по ипотеке, а далее, сдавая собственность, выплачивать долг. Основное преимущество этого варианта состоит в том, что в дальнейшем вы сможете продать квартиру по выгодной цене, не только вернув долг, но и получив прибыль и сделав жилую недвижимость доходной.

Подводя итог

Если вы все-таки взяли и решились на инвестицию в недвижимость, то нужно выбрать оптимальный доходный вариант. Определитесь, хотите вы вложиться в коммерческую недвижимость или жилая станет для вас более выгодным видом инвестиций. Чтобы понять это, определитесь со следующими нюансами:

  • финансовые возможности;
  • скорость и способ получения прибыли;
  • возможная доходность и риски.

Помните, что у вас есть несколько вариантов получения прибыли с приобретённой недвижимости:

  • Сдача на долгий срок;
  • Почасовая/посуточная сдача в аренду;
  • Продажа объекта после определенного срока.

В каждом из предложенных вариантов будут свои плюсы и минусы, свои риски задержек получения прибыли и невозврата денежных средств. Прежде чем куда-либо инвестировать, вам придется просчитать все варианты и быть к ним готовыми, иначе у вас будут шансы не только обанкротиться, но еще и получить крупные долги.

Куда обратиться

К сожалению, найти действительно доходную недвижимость и грамотно проинвестировать в нее средства – невероятно сложно. Доверьте эти задачи профессионалам: средства, которые вы заплатите в качестве гонорара сторицей вернутся вам в будущем.

Опытные юристы и агенты агентства «TOR» досконально знают рынок новостроек и вторичного жилья в Петербурге и имеют огромную базу коммерческих объектов. Мы поможем вам найти, купить и оформить в соответствии с законодательством РФ жилую или коммерческую недвижимость.

Звоните и записывайтесь на прием: +7 (812) 385-51-21.

Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость

Фонды, работающие с недвижимостью, устроены просто. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества, на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто владеет достаточной суммой денег, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям.

ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)

Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.

Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.

Читать еще:  Варианты бизнеса без вложений

Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.

Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.

REIT (Real Estate Investment Trust)

Новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com.

А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране.

Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10—40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1—5%, и вы забудете про облигации.

Подведем итоги

REIT vs ЗПИФН vs прямые инвестиции в недвижимость. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов.

Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов не развит, шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость.

Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией 1 млрд долларов торговый оборот составляет 1—1,5 млн долларов в день, то есть больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать по поводу возможности продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1—2% годовых) и облигациям.

Преимущества:

— низкий порог входа;

— защита от обесценения рубля;

— хороший долгосрочный рост;

— возможность получения периодического дохода.

Недостатки: высокие комиссии и вознаграждения УК за управление.

Инвестиции в недвижимость: как выбрать подходящий вариант

Главные критерии для перепродажи и сдачи в аренду

Сколотить состояние на недвижимости, как в нулевые годы, сейчас вряд ли получится. Однако недвижимость все еще интересует тех, кто хочет сохранить средства и обеспечить себе дополнительный доход. Редакция IRN.RU выяснила, как найти на рынке подходящий вариант для вложений и целесообразны ли в принципе инвестиции в новостройки с учетом перехода на эскроу-счета.

Инвесторов немного, но они есть

До кризиса 2008 года цены на жилье росли очень быстро – в некоторые периоды на обычной московской квартире можно было за год заработать около 50% прибыли. Тогда инвестиционный спрос составлял существенную долю рынка, что дополнительно подогревало цены. Затем рост цен снизился и интерес инвесторов к жилью ослаб, но все равно многие покупали квартиры ради заработка, особенно на рынке новостроек. «Если рассматривать инвестиции физических лиц в недвижимость в количестве от 3 до 4 лотов, то пик инвестиционной активности по квартирам приходится на 2014 г. с долей на уровне 12,5%, а по апартаментам — на 2013 г. (14%)», — вспоминает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Сейчас, по словам эксперта, доля инвестиционных сделок по квартирам в новостройках составляет 4,5%, по апартаментам – 7,2%. При инвестировании в квартиры доли по классам делятся между комфортом и бизнесом практически поровну – по 45%, в апартаментах – по 40% и 36% соответственно. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев говорит, что «чистых» инвесторов, рассчитывающих на перепродажу новостройки после ее подорожания, сейчас около 3-5%.

В будущем такие инвесторы могут окончательно исчезнуть с рынка из-за перехода на эскроу-счета, хотя последние месяцы именно этот фактор подогревал инвестиционный спрос. «Повышенная инвестиционная активность объясняется поправками в 214-ФЗ, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». — Инвесторы планируют получить доходность по мере не только роста стадии строительной готовности проекта, но и наценки за счет перехода застройщиков к новой схеме финансирования с использованием эскроу-счетов».

По словам эксперта, у инвесторов осталось не так много времени, чтобы выгодно войти в проект: «Не имея прямого доступа к средствам дольщиков, девелоперы, полагаю, могут выводить новостройки уже в средней или высокой стадии готовности. То есть инвестиционный потенциал жилья в перспективе, вероятно, снизится». Правда, это случится не сразу. «Инвестиционная привлекательность сохранится, ведь более 80% рынка реализуются по старым правилам и многие из них находятся на невысоких стадиях строительной готовности, — отмечает Роман Родионцев. — Надо помнить, что в 30-процентной готовности учитываются и работы по сетям и проч. Визуально дом может «торчать из-под земли» на уровне первого этажа, но 30% готовность достигнута. Динамика роста цены привязана скорее к визуальным изменениям по проекту».

К тому же многие покупают квартиру не для перепродажи, а для последующей сдачи в аренду или просто «про запас» — можно сдать в аренду на пенсии, можно в будущем вселить подросших детей, да и просто будет, что оставить в наследство. Таких инвесторов на рынке, по оценкам экспертов, около 10%. «В Москве доля инвестиционных сделок в зависимости от проекта и класса новостройки варьируется от 5% до 15%, то есть этот показатель немного ниже среднего по стране. Чаще всего инвесторы приобретают новостройку либо на ранней стадии строительства, чтобы максимизировать прибыль от перепродажи, либо на поздних стадиях, если цель вложений – арендный бизнес», — говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.

Выбираем квартиру: что растет в цене

Даже без учета перехода на эксроу-счета новостройки не показывают тех ценовых приростов, которые были раньше. По словам Наталии Кузнецовой, на сегодняшнем рынке среднемесячный прирост цены (рыночный и от стадии строительной готовности) варьируется от 0,8 до 1,5%, что покрывает уровень инфляции в лучшем случае.

Сам по себе переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки, но не везде одинаково. Для тех, кто переходит на эскроу-счета и работает в массовом сегменте новостроек, есть две основные бизнес-модели, отмечает Наталия Кузнецова. Первая стратегия предполагает быстрое возведение объекта и вывод в продажу почти готового жилья. Так девелоперы могут заработать благодаря тому, что сразу выставляют максимально возможные цены на весь объем квартир. В таких проектах инвесторам, конечно, ничего не светит.

Читать еще:  Бизнес для студентов с минимальными вложениями

Однако такая модель может быть непривлекательной для многих застройщиков. «Ведь в таком случае у них будет низкая наполняемость счета эксроу и высокая ставка по кредиту», — подчеркивает Роман Родионцев. Поэтому, по мнению экспертов, большинство девелоперов будут работать по другой модели: старт продаж по более низким ценам, позволяющим увеличивать объемы реализации и тем самым работать на уменьшение ставки по проектному финансированию. Таким образом, дисконт по отношению к готовому жилью сохранится, но все же снизится – эксперты говорят, что разница между котлованом и сданной новостройкой вряд ли сможет превысить 10%.

Но в целом ситуация останется схожей с тем, что есть сейчас: «Инвестиционная составляющая будет возможна только в отношении отдельных проектов и лотов», — говорит Наталия Кузнецова. При этом рост цен по мере повышения стадии строительной готовности очень неравномерен даже сейчас. Востребованные проекты могут давать заметно больший прирост в цене, в то время как менее удачные новостройки вовсе не дорожают или даже показывают отрицательную динамику. В ряде случаев, по словам Романа Родионцева, на инвестициях удается заработать почти 100% прибыли, такие проекты по-прежнему периодически появляются, но объем сделок в них минимален и осуществляется профессиональными инвесторами, которые готовятся еще до старта продаж войти в проект. У людей «с улицы» таких возможностей нет, поэтому непрофессиональным инвесторам стоит рассчитывать на заметно меньший доход. Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин говорит, что даже ликвидные проекты сегодня показывают годовой прирост до 10% годовых.

«Чаще для инвестиций рассматривается жилье в черте МКАД либо Новой Москве», — говорит Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Основные критерии выбора понятны – это цена ниже, чем в соседних домах, и хорошая транспортная доступность (не более 15 минут до метро пешком).

В первую очередь эксперты рекомендуют присмотреться к небольшим проектам в обжитых районах. «Чем меньше лотов в проекте, тем проще конкурировать при перепродаже жилья в дальнейшем, причем как с другими инвесторами, так и самим застройщиком», — говорит Алексей Перлин. Точечных проектов в Москве не так много, поскольку за последние годы сложился дефицит небольших площадок – власти охотнее выдавали разрешения на строительство крупных комплексных кварталов на месте бывших промзон. Однако есть девелоперы, специализирующиеся именно на таких новостройках. Например, «Лидер-Инвест» в Москве в основном строит жилье на месте бывших АТС, что как раз соответствует обозначенным критериям: АТС находятся внутри обжитых районов на небольших площадках, которые позволяют построить 1-2 корпуса. Из-за того, что в портфеле компании много таких площадок, можно найти проекты как комфорткласса (например, «Счастье на Волгоградке»), так и более дорогих сегментов («Счастье на Масловке»).

«Быстро растут цены в новостройках, которые появились в районах, где почти отсутствует новое жилье. В этом случае можно выручить 20-30% от первоначальных вложений», — говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.

С крупными проектами стоит быть осторожнее. Из негативных факторов – долгие сроки реализации, а также большие объемы (то есть по окончанию строительства будет больше конкурирующих предложений). Однако и такие проекты могут быть удачными для инвестиций, поскольку зачастую именно они на старте выходят со значительным дисконтом к рынку. Кроме того, дополнительный прирост к цене может создать сам факт того, что на месте депрессивной промзоны появляется новый развитый квартал. Например, по данным пресс-службы «Донстроя», в ЖК «Символ», который строится на месте завода «Серп и молот», на старте продаж в 2015 году средняя цена метра составляла 155 248 рублей, а сейчас – 223 380. То есть рост цены за 4 года и 3 месяца реализации составил 44%, что соответствует 10,3% годовых.

Наиболее ликвидными лотами, по словам Наталии Кузнецовой, являются однушки, маленькие двухкомнатные квартиры и «евродвушки», пользующиеся спросом у потребителя. Такие объекты быстрее всего реализуются, значит, будет спрос на более поздних стадиях строительства.

Выбираем квартиру: что подходит для аренды

В случае с арендой главным аргументом против являются долгие сроки окупаемости. По словам Наталии Кузнецовой, уровень годовой доходности в большинстве случаев не превышает 8%. Другие эксперты приводят еще более низкие цифры – см. «Сейчас рынок арендатора, но арендодатели этого не знают». «Однако это вполне уместный способ, если квартира рассматривается как способ диверсификации своих средств и приобретения ценного актива для семьи. Так, наследники становятся рантье путем практически нулевых вложений в недвижимость», — отмечает Наталия Кузнецова.

При выборе квартиры для сдачи в аренду не так важен ее прирост в цене, как востребованность у потенциальных арендаторов. «Безусловно, следует отдавать предпочтение жилым комплексам рядом с метро в локациях с развитой коммерческой и социальной инфраструктурой. Такие новостройки могут находиться как близко к центру, так и далеко от него, в пределах и за пределами МКАД», — отмечает Мария Литинецкая.

Помимо актуальных для любой недвижимости преимуществ, стоит присмотреться к окружению. «Важный аспект – это наличие поблизости потенциальных арендаторов, а точнее — различных бизнес-центров, деловых кластеров, офисов крупных компаний. Именно их сотрудники могут обеспечить спрос на арендное жилье», — говорит Кирилл Игнахин. Например, можно рассмотреть локации вблизи «Москва-Сити». В непосредственной близости к деловому центру стоимость покупки будет очень высока, но в близлежащих районах порог входа ниже. Так, в районе Хорошево-Мневники уже за 7,2-7,7 млн рублей можно купить студию в городском квартале Big Time, а немного ближе к деловому центру «Москва-Сити» расположен проект «Сердце столицы», где за 12-15 млн рублей продаются просторные однушки площадью 45-61 кв. м.

«Что касается самого объекта, квартиры или апартамента, лучше выбирать не самые дорогие варианты, быть может, не с лучшими видовыми характеристиками на нижних этажах. Такие квартиры обойдутся дешевле, а значит, будут более ликвидными впоследствии. Желательно сэкономить на всех характеристиках, которые прямо не затрагивают повседневный комфорт проживания, но лучше отдать предпочтение объектам с отделкой», — подчеркивает Кирилл Игнахин.

Если для перепродажи лучше выбирать квартиры с официальным жилым статусом, то для аренды подойдут и апартаменты. «Они обойдутся примерно на треть дешевле аналогичной квартиры в новостройке в том же районе. Соответственно, доходность будет выше, срок окупаемости – ниже, а возможности регулирования арендной ставки – шире», — считает Мария Литинецкая. Кроме того, по словам Романа Родионцева, проекты с апартаментами зачастую расположены удачнее относительно транспортных узлов и деловых кластеров.

Просто, но сложно

Основным аргументов в пользу инвестиций в недвижимость эксперты считают относительную простоту этого инструмента для непрофессионалов. «Для того чтобы стать инвестором на рынке жилья, не нужно посещать специальные курсы, обладать специфическими знаниями и тратить много времени на мониторинг показателей и отслеживание тенденций, — говорит Алексей Перлин. — Рынок недвижимости весьма инертен, в отличие от той же валюты, когда за один день вы можете как потерять, так и выиграть несколько процентов. Колебания стоимости акций, облигаций, валюты часто имеют стихийный, спекулятивный характер, когда предсказать динамику показателей сложно даже экспертам рынка, не говоря уже о непрофессиональных инвесторах. Следить за ценами на жилье намного проще. Покупка недвижимости – это актуальная тема для большинства граждан. К тому же любые экономические события отражаются на рынке с определенным лагом в несколько месяцев, а значит, у инвестора всегда есть время скорректировать свою стратегию, поменяв объект для вложений».

Читать еще:  Партнерки без вложений

«Основной аргумент против – сравнительно невысокая доходность, ведь вложения в недвижимость в среднем сравнимы с вложениями в депозиты», — признает Кирилл Игнахин.

В качестве минусов инвестиций в недвижимость стоит назвать сложность выбора ликвидного объекта. «Конкуренция на рынке высокая. Примерно в одной локации можно найти несколько объектов в одном и том же бюджете. При этом прирост цен по ним может отличаться. Если 10 лет назад реально было рассчитывать на стабильный доход, вложившись в любую новостройку на котловане, то теперь необходимо вести серьезную подготовительную работу, чтобы заработать», — резюмирует Алексей Перлин.

Доходность вложений в недвижимость

Всем нам хочется сберечь и приумножить собственный доход, но не всегда понятно, как сделать это выгоднее. В условиях кризиса найти подходящий вид сбережения с высокой доходностью и относительной устойчивостью к инфляции – сложная задача, однако инвестиции в недвижимость, как в России, так и за рубежом остаются наиболее выгодным вариантом вложений, при условии грамотного подбора объекта.

Преимущества инвестиций в недвижимость в России

В условиях современной нестабильной экономики и напряженной ситуации, инвестиции в недвижимость стали самым популярным вариантом вложений среди граждан Российской Федерации. Оно и неудивительно, ведь деньги, которые так стремительно теряют свою покупательскую способность, оказалось гораздо удобнее переводить в «устойчивые» квадратные метры. Немалую роль в популяризации инвестиций в недвижимость сыграло и то, что этот вариант гораздо проще и понятнее, чем вложения в фондовый рынок или рынок драгметаллов.

Цены на жилье в России постоянно растут, и перспектива продать приобретенные квадраты в будущем с выгодой в 10% или даже 30% давно перестала быть призрачной. Особенно ценными для инвесторов стали варианты квартир на первых этажах и в строящихся домах – доходность такой недвижимости может расти в геометрической прогрессии.

Что нужно для удачной инвестиции?

Во-первых, вам нужно выяснить все о плюсах и минусах выбранного вами варианта. Самым доступным и понятным рынком недвижимости в нашей стране является рынок жилья эконом-класса. В таких квартирах стоимость квадратного метра будет гораздо ниже, чем у элитных или коммерческих объектов, но спрос на аренду будет оставаться стабильным.

Во-вторых, нужно определиться со сроком инвестиций и суммой вложений. Вам в любом случае понадобится некоторая сумма, но ее размер определяете всегда вы. Например, наиболее лакомым и доходным кусочком для инвестиций считается жилье в крупных развивающихся городах и столице, но само собой, что и стоимость такой недвижимости крайне высока. А вот касаемо сроков, то тут немного сложнее – они должны составлять, как минимум, три года, и то, если вы приобретаете уже готовый вариант. При инвестициях в строительство на этапе котлована, вам также придется учесть сроки строительства и возможные задержки.

В-третьих, ни в коем случае не стоит забывать о налоговой службе, которая будет ждать от вас уплаты налога на недвижимость. Однако, если недвижимость находится в вашей собственности более трех лет, то вам будут предоставлены льготы в НДФЛ и, при продаже, налог взыматься не будет.

В-четвертых, надо отдавать себе отчет, что риски все равно будут, ведь стоимость квадратных метров достаточно непредсказуема. На ее конечную цену скажутся такие явления, как:

  • Износ дома;
  • Особенности микрорайона и изменения в нем;
  • Затраты на ремонт;
  • Изменения в налоговом законодательстве;
  • Риск столкнуться с мошенниками.

Последнее, к слову, относится в большинстве случаев именно к начинающим инвесторам, которые еще не знают всех тонкостей рынка.

Рассчитываем потенциальную прибыль

Уже на протяжении нескольких лет стоимость одного квадратного метра растет на 3-7% в год. Ваши дальнейшие инвестиции в недвижимость можно увеличить несколькими способами:

  • Доходность при сдаче недвижимости в аренду в год рассчитывается по следующей формуле: Чистый годовой доход / стоимость актива в ценах на текущую дату * 100 %. Главное при расчётах оставаться в большей степени скептиком, нежели оптимистом. Не забывайте, что указанная выше формула предназначена не для точных расчётов, а для того, чтобы вы смогли определиться, подходит вам этот способ увеличения доходности или нет.
  • Можно попробовать повысить ликвидность инвестиций в недвижимость за счет сдачи жилья посуточно. Это увеличит средний доход до 50-60 тыс. рублей в месяц, но также и взрастит ваши риски за счет возможной порчи имущества и нестабильности подобного дохода.

Вы также можете инвестировать полученную арендную плату в другие инструменты. Например, депозит способен сократить срок окупаемости и возврата вложенных средств на 20%-30%.

Если же вы собираетесь перепродавать приобретенную недвижимость через некоторое время, то важно понимать, что:

  • Квадратные метры не обладают высокой ликвидностью;
  • Срок ее продажи зависит от цены, которую вы выставили;
  • В среднем, квартиры продаются за 3-4 месяца.

Важно! Вариант инвестиций в недвижимость не подойдет вам, если вы понимаете, что деньги будут нужны через год или два.

Как найти недостающую сумму

Часто бывает так, что для покупки квартиры не хватает средств. В этом случае самым реальным вариантом остается ипотека. Так, ту сумму, которую вы уже накопили, можно оформить в виде первого взноса по ипотеке, а далее, сдавая собственность, выплачивать долг. Основное преимущество этого варианта состоит в том, что в дальнейшем вы сможете продать квартиру по выгодной цене, не только вернув долг, но и получив прибыль и сделав жилую недвижимость доходной.

Подводя итог

Если вы все-таки взяли и решились на инвестицию в недвижимость, то нужно выбрать оптимальный доходный вариант. Определитесь, хотите вы вложиться в коммерческую недвижимость или жилая станет для вас более выгодным видом инвестиций. Чтобы понять это, определитесь со следующими нюансами:

  • финансовые возможности;
  • скорость и способ получения прибыли;
  • возможная доходность и риски.

Помните, что у вас есть несколько вариантов получения прибыли с приобретённой недвижимости:

  • Сдача на долгий срок;
  • Почасовая/посуточная сдача в аренду;
  • Продажа объекта после определенного срока.

В каждом из предложенных вариантов будут свои плюсы и минусы, свои риски задержек получения прибыли и невозврата денежных средств. Прежде чем куда-либо инвестировать, вам придется просчитать все варианты и быть к ним готовыми, иначе у вас будут шансы не только обанкротиться, но еще и получить крупные долги.

Куда обратиться

К сожалению, найти действительно доходную недвижимость и грамотно проинвестировать в нее средства – невероятно сложно. Доверьте эти задачи профессионалам: средства, которые вы заплатите в качестве гонорара сторицей вернутся вам в будущем.

Опытные юристы и агенты агентства «TOR» досконально знают рынок новостроек и вторичного жилья в Петербурге и имеют огромную базу коммерческих объектов. Мы поможем вам найти, купить и оформить в соответствии с законодательством РФ жилую или коммерческую недвижимость.

Звоните и записывайтесь на прием: +7 (812) 385-51-21.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector