Tishanskiysdk.ru

Про кризис и деньги
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Вложить в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость: как правильно вкладывать, какие есть способы + проверенные советы для начинающих инвесторов

В российской действительности стоит очень осторожно выбирать инвестиционный инструмент. Рублевые вклады опасны инфляцией, ОМС и валютные депозиты не подлежат банковской страховке. Как же сохранить и приумножить капитал? Самый предсказуемый вариант — инвестиции в недвижимость.

Так и поступают рядовые люди — покупают квартиру и стараются повыгодней ее сдать, но в сухом остатке такая доходность ниже обычных депозитных ставок. Поэтому, для повышения прибыли, стоит рассмотреть инвестирование в коммерческую недвижимость.

Самое большое заблуждение — для вложения в недвижимость нужны заоблачные цифры в банковских счетах. Инвестором может стать практически каждый человек. Для этого нужны желания и начальный капитал. Даже если человек сдает квартиру — он уже может называться инвестором, но со скромным доходом. Кстати говоря, инвестировать в коммерческую недвижимость стоит значительнее дешевле, нежели в жилую, а вот прибыль от удачной арендной сделки значительно выше, примерно в 1,5 раза. Это просто объяснить — квартира сдается целиком с фиксированной стоимостью, а нежилое помещения из расчета за 1 квадратный метр в год.

Выбор помещения, его ликвидность, удачно найденный арендатор, грамотно составленный договор, да и уровень экономики в целом — вот успешные составляющие любого вложения.

Не стоит полагать, что после купли объекта, деньги потекут рекой в карманы инвестора

Коммерческая недвижимость, как объект инвестирования

Это часть или полностью нежилое строение, которое можно сдать в аренду под размещение того или иного бизнеса, и получать от этого регулярную прибыль. При этом выгода от вложения будут зависеть от наличия конкурентов, развития инфраструктуры и еще множества факторов. Здесь необходимо просчитать гораздо больше вариантов, нежели при сдаче квартиры. Также ознакомьтесь со статьей, куда вложить 400000 рублей и узнайте о новых способах дохода.

Какие нежилые объекты бывают:

  • свободного назначения (бары, рестораны, спортивные сооружения);
  • торговля и общественное питание (торговые павильоны, магазины, точки общепита, аптеки, услуги);
  • офисные (офисы компаний);
  • складские и индустриальные (склады оптовых и розничных торговых компаний, производства);
  • другие, которые не принято разделять на категории (гостиницы, медицинские центры).

По всем указанным категориям существуют свои нормативы, технические и санитарные требования. Исходя из этого, при сдаче в аренду помещения следует решить для себя, в какие категории бизнеса вы готовы сделать инвестиции.

Необходимо прийти к определенному компромиссу с арендатором

Две стороны медали

Аналитики показывают, что выгодно вкладывать инвестиции в коммерческую недвижимость, плюсы и минусы которой следует рассмотреть подробнее.

Положительные стороны:

  • Доходность, в 2 раза превышающая ставки по депозитам. Это около 8-12% в год.
  • Пассивность и стабильность. Ремонтом займется арендатор, сдаст в аренду — посредник.

Взвесив плюсы и минусы, определитесь с выбором, куда собираетесь инвестировать свой капитал

Отрицательные моменты:

  • Налоги. В отличие от сдачи в аренду жилых помещений с различными имеющимися лазейками, в случае с коммерческой недвижимостью уклониться от уплаты не получится. Целесообразно оформить бизнес как ИП, налог здесь составит 6% с оборота.
  • Посредник — брокер, также потребует свой гонорар, это от 50 до 100% месячной аренды.
  • Бухгалтерское обслуживание для проведения всех платежей, налогов и прочего. Для уменьшения расходов стоит рассмотреть специалиста на удаленной вакансии.
  • Самый большой риск — потеря арендатора. Чтобы это не случилось сиюминутно, при заключении договора условия досрочного расторжения прописываются сторонами, тем самым застраховывая арендодателя от непредвиденных убытков.

Покупка жилого помещения с целью перевода в нежилое, потребует дополнительных трат.

Как вложить деньги в коммерческую недвижимость

Покупка объекта обычно преследует определенную цель:

  • Последующая сдача в аренду — классическая инвестиция.
  • Перепродажа по более интересной цене.
  • Обеспечение собственного бизнеса новыми площадями.

Вложение в коммерческую недвижимость: алгоритм действий

Поиск ликвидного помещения

Для более выгодной инвестиции в коммерческую недвижимость в России, покупку площадей можно совершать на этапах строительства. Так можно значительно сэкономить на стоимости. Но тут есть некоторые подводные камни: нет гарантии, что строительство завершится, также оно может банально затянуться и стать долгостроем. А эти факторы значительно скажутся на сроке окупаемости недвижимости, минимизирую привлекательность покупки.

Для целевой покупки в спальных районах (где есть потребители тех или иных услуг) зачастую приобретают первые и вторые этажи жилых зданий и целью перевести их в коммерческие объекты. Такие инвестиции в коммерческую недвижимость достаточно трудоемкие, хоть и перспективны.

С чем же может столкнуться инвестор:

  • Оборудование отдельного входа.
  • Согласие более 70 % собственников квартир, что заставит созывать общедомовое собрание или обходить квартиры лично.
  • Специфические коммуникации: вытяжки, вентиляция, электрический кабель.

В каждом из способов есть свои плюсы и минусы, поэтому инвестор должен внимательно подходить к каждому из них

Анализ состояние и размещение объекта

Выбор правильного места — половина успешных инвестиций. Микрорайон, в котором планируется покупка, должен соответствовать назначению объекта. Глупо вкладывать средства в производственные площади в спальном квартале или офисные помещения в районе дач.

Важно найти общий язык с компанией, занимающейся коммунальным обслуживанием объекта, предварительно изучив отзывы о ней.

Не стоит пренебрегать проверкой технического состояния, качеством стен, коммуникаций, подвала и крыши, опрос владельцев соседствующих объектов.

Наличие удобных подъездов, бесплатных парковочных мест — поднимет стоимость помещения.

Отсутствие «неудобных» соседей. Если в близком доступе к объекту есть свалки, шумные или загрязняющие производства, трасса и прочее — все это скажется как на стоимости недвижимости, так и на поисках арендатора.

Не стоит забывать о внутреннем устройстве здания. Минимум углов, закутков, несущих колонн, подпорок и прочих усложняющий устройство элементов. Наилучшая планировка — квадрат или не особо вытянутый прямоугольник. Так арендатор сможет устроить помещение на свой вкус.

Планировка помещения также влияет на цену недвижимости, одна из наилучших планировок, это квадрат или не особо вытянутый прямоугольник.

Юридическое сопровождение

Покупка и последующая сдача в аренду — сложные процессы, требующие правовой подготовки. Проверка документации специалистом позволит избежать неприятностей в виде внезапных обременений и арестов в дальнейшем. Также следует перед инвестированием заранее установить собственников земли, на которой построена недвижимость, потому как в будущем с ними могут быть определенные разногласия.

Перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость

На фоне всеобщего спада экономики и розничной торговли в частности не стоит ожидать роста спроса на аренду. Московский регион уже показал нецелесообразность ввода новых активов на столичный рынок. По регионам такая тенденция сохраняется, разница в десятке процентов. И спад спроса на арендуемые помещения будет продолжаться. Сужение сегмента розничной торговли напрямую влияет и на складское хозяйство и на офисную недвижимость.

В то же время, гостиничный бизнес в столице и курортных городах показывает не самые худшие результаты. Прошедшие в стране спортивные мероприятия мирового масштаба позволили сфере гостеприимства упрочить свое положение. При этом страна в целом стала более привлекательной для туристов, в том числе и иностранных.

Хорошо себя чувствует и сфера услуг, здесь можно обобщить косметические и медицинские учреждения, спортзалы, развлекательные центры и кинотеатры . Чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость с последующей ориентацией на этот сегмент, сейчас вполне подходящее время.

С этими проектами мы сегодня зарабатываем:

Нет проверенного рецепта, как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость. При выборе своей стратегии следует руководствоваться здравым смыслом , стараясь учесть все возможные риски и выгоды, вовремя реагируя на изменении рынка недвижимости в частном и экономической обстановки в целом.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Директор отдела продаж и приобретений департамента офисной н.

Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci, и Артем Никифоров, руководитель проектов по консалтингу и оценке компании, поделились с читателями Rusbase советами о том, как грамотно инвестировать в элитную недвижимость. В прошлой части материала речь шла о жилом секторе, в этом – об офисном.

О коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

  1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
  2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
  3. Купить паи/доли в ПИФах.

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.

Читать еще:  Как начать свое дело без вложений

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Как достичь максимума

  • Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
  • Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
  • Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
  • Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
  • Проводим due diligence.
  • Структурируем сделку.
  • Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
  • Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Фото на обложке и в материале: Unsplash

Зачем частному инвестору коммерческая недвижимость

Какие нежилые помещения сейчас выгодно приобретать частному инвестору? Как правильно выбрать встройку и на какого арендатора рассчитывать? И почему у застройщиков неликвидные встройки стали стоить дороже, чем квартиры в том же жилом комплексе?

Эти и другие вопросы эксперты обсудили на круглом столе «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованном «Бюллетенем недвижимости».

Доходнее жилья

На фоне падения доходности вложений в строящееся жилье частный инвестор все чаще обращает внимание на иные форматы недвижимости. Один из популярных – покупка нежилых помещений в составе строящихся или сданных жилых комплексов. Такие встройки используются под формат стрит-ритейла – продуктовые магазины, кондитерские, булочные, алкомаркеты, магазины стройтоваров, а также под предприятия общепита и сферы услуг – кабинеты стоматологии, салоны красоты, связи и пр.

Собственно, вариантов у инвесторов немного: приобрести встройку для последующей перепродажи, получения прибыли от сдачи в аренду или для организации там собственного бизнеса. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости NAI Becar Инны Кошельковой, около 60-70% таких инвесторов – это физлица. А доля ипотеки при сделках со встройками может доходить до 50%.

Использование заемных средств обусловлено довольно высоким входным билетом по сравнению с рынком жилья. Большинство экспертов называют минимальный порог инвестиций в 10 млн руб., то есть сумму, сравнимую со стоимостью двух квартир. Но чаще всего без 20-30 млн руб. на этом рынке не обойтись. В основном инвесторы охотятся за помещениями небольшого формата, самые востребованные объекты – площадью 100-150 кв. м. Сами застройщики не всегда мельчат и часто предлагают под покупку крупные секции – 1-2 тыс. квадратов.

В любом случае доходность от вложений во встройки эксперты обещают вдвое большую, чем от инвестиций в жилье, – 9-10% годовых. Некоторые эксперты называют цифры 12-14% годовых. Чем крупнее объект, тем больше с него можно получить прибыли, посадив туда больше арендаторов. «Окупаемость инвестиций во встройку в идеале составляет восемь-девять лет. Это со всеми затратами на амортизацию, индексации с учетом инфляции и пр. Но это касается только высоколиквидных объектов, которых на рынке встречается очень мало», – предупреждает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Этажи» Анна Жилина.

Читать еще:  Вложения в бизнес идеи

Инвестор на панике

По словам экспертов, сегмент встроек сейчас переживает повышенное внимание инвесторов. По сравнению с рынком строящегося жилья, будущее которого пока в тумане из-за законодательных реформ, вложения в коммерческие помещения более понятны для частников. Самые ликвидные нежилые объекты приобретаются еще на нулевой стадии, в популярных локациях невыкупленных встроек не остается в течение этапа строительства жилого комплекса.

Повышение цен в новостройках обернулось и подорожанием нежилых объектов. Практически все застройщики анонсировали повышение прайсов на коммерческие помещения. «В одном из крупных жилых комплексов еще в прошлом году встройки можно было купить по 120 тыс. руб. за кв. м. Сейчас там объекты предлагаются уже по 200 тыс. руб. за кв. м – инвесторам стало неинтересно», – отмечает директор компании «Аренда Плюс» Александр Родионов.

«Застройщики очень медленно реагируют на тренды рынка коммерческой недвижимости. Они смотрят на жилье, которое дорожает, и экстраполируют тот же тренд на встроенные коммерческие помещения. В итоге даже самые неликвидные объекты уже стоят выше, чем квартиры в том же доме», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК «Марис» Алексей Федоров.

Студия | 24 м 2 | 3/12 этаж

Студия | 21 м 2 | 2/24 этаж

Студия | 23 м 2 | 10/21 этаж

Ленинский проспект, участок 248 (северо-запад

Студия | 23 м 2 | 15/21 этаж

Ленинский проспект, участок 248 (северо-запад

Студия | 28 м 2 | 19/19 этаж

Комендантский пр., 55

Студия | 22 м 2 | 4/24 этаж

Студия | 22 м 2 | 2/24 этаж

Студия | 28 м 2 | 4/18 этаж

1-комн. кв. | 37 м 2 | 24/27 этаж

Усть-Славянка территория, Славянская улица, 26

1-комн. кв. | 39 м 2 | 22/25 этаж

Орлово-Денисовский пр-кт, 19к3

Студия | 26 м 2 | 5/24 этаж

ул.Русановская, стр. 7

1-комн. кв. | 39 м 2 | 5/25 этаж

Орлово-Денисовский пр-кт, 19к3

По словам Инны Кошельковой, цены на встроенные коммерческие помещения сейчас растут без привязки к арендным ставкам, по которым эти помещения реально могут быть сданы. «В результате инвесторам приходится искусственно наращивать ставки, чего бизнес выдержать не может. Отсюда и большая ротация арендаторов», – объясняет эксперт. По ее словам, разрыв между ожиданиями инвестора и реальным уровнем ставок сейчас может доходить до 50%. Проще говоря, рассчитывали сдать по 2 тыс. руб. за кв. м, а на выходе удается лишь по 1,0-1,2 тыс. руб. за кв. м.

«Спрос на рынке сейчас большой, частные инвесторы бегают на панике и ищут, куда им вложиться. Собственники коммерческих помещений также реагируют на ажиотаж: держат цены на высоком уровне и с большим трудом торгуются. Лишь после вступления в силу норм 214-ФЗ этим летом, когда с рынком жилья будет бóльшая определенность, все вернется в нормальное русло», – полагает Анна Жилина. Пока же маржинальность вложений в нежилые объекты снижается, а срок окупаемости инвестиций взял курс на увеличение до 12-13 лет.

Интернет съел арендаторов

Рынок встроенных помещений в последние годы характеризует повышенная ротация арендаторов. В том числе это происходит из-за резких изменений потребительского поведения. К примеру, все больше покупок совершается через интернет – там сейчас можно приобрести любой товар, в том числе продукты и одежду. В результате некоторые форматы специализированных магазинов навсегда уходят из встроек. «Первыми исчезли магазины по продаже бытовой техники и электроники, сейчас та же участь ждет магазины с детскими товарами. Продуктовые магазины еще держатся, но потребитель стал больше обращать внимание на цены и предпочитает потратить время и доехать до крупных продуктовых сетей, а не покупать в магазине на углу», – считает Алексей Федоров. Та же ситуация со сферой услуг – покупателя интересует качество: из трех салонов красоты в новом ЖК останется лишь один. По словам Алексея Федорова, это приводит к тому, что арендаторы все чаще безвозвратно покидают встройки, а инвестиции в них теряют свою популярность.

Другие эксперты с такими категорическими выводами не согласны. «Безусловно, происходит определенное усечение рынка. Но коммерческая недвижимость всегда будет востребована в жилых кварталах-муравейниках. За молоком, хлебом и сигаретами житель все равно пойдет вниз на первый этаж, а не отправится в сетевой маркет», – говорит Анна Жилина. По ее словам, небольшие магазины уходят с рынка чаще всего из-за неэффективного внутреннего управления – неграмотной работы с поставщиками, кассовых разрывов и пр. Это больше относится к бизнес-процессам, нежели к формированию иного спроса на рынке коммерческой недвижимости.

Апартаменты для жилья и бизнеса: как не промахнуться

Инвестиции в коммерческую недвижимость: надежные способы

Инвестиции в коммерческую недвижимость: как вложиться и не прогореть

Один из самых прибыльных видов бизнеса — инвестиции в коммерческую недвижимость. В статье я рассказываю о том, как обезопасить себя от рисков и снизить порог входа в эту сферу.

Содержание:

Инвестиции в коммерческую недвижимость как бизнес

Недвижимость — один из самых надежных активов, спрос на который есть всегда.

Однако, если раньше для получения арендного дохода выгодно было приобретать жилую недвижимость, то в нынешних условиях экономики прибыльнее сдавать в аренду помещения владельцам разнообразного бизнеса. Это практически беспроигрышный вариант инвестирования на ближайшие годы, который обладает множеством плюсов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: плюсы и минусы

Своим видением того, как выбрать тип недвижимости для получения пассивного дохода, я поделился в статье:

Если решение об инвестировании в коммерческий проект уже принято, то необходимо выбрать подходящий объект.

5 типов коммерческой недвижимости

Торговые площадки: магазины, торговые комплексы

Такая недвижимость в предпринимательской среде считается одной из самых прибыльных. Особенно, если приобретать участки и самостоятельно строить объекты. Очевидный плюс — солидная торговая площадь, которую можно сдавать в аренду и получать ежемесячно несколько тысяч рублей за каждый квадратный метр.

Индустриальные объекты

Их можно сдавать под заводы, промышленные предприятия, склады. Это менее доходный вид коммерческой недвижимости, однако и он приносит неплохие деньги, при этом объект не требует особой подготовки.

Арендаторы сами закупят необходимое оборудование и создадут оптимальный внутренний микроклимат в помещении, в зависимости от целей его использования.

Площади для бизнеса

Еще один вид прибыльных коммерческих объектов — офисы. Если в планах инвесторов не стоит самостоятельно организовывать бизнес-центр, то можно сдавать площади в аренду. Помещения с выгодным расположением никогда не остаются без внимания арендаторов.

Гостиничные объекты

Кроме гостиниц, гостевых домов и отелей, в эту группу входят: санатории, профилактории, общежития, базы отдыха.

Сейчас процветает туризм, в том числе и внутренний, поэтому в городах открывается очень много хостелов. Под мини-гостиницу можно приспособить практически любое здание с несколькими комнатами и проведенными коммуникациями. Инвесторы охотно вкладываются в такие проекты — это модно и выгодно, особенно если приобретать недвижимость в населенном пункте с достопримечательностями.

Универсальные объекты

Такая коммерческая недвижимость как объект инвестирования — одна из самых выгодных. Речь идет о помещениях, которые подходят для реализации практически любых бизнес-идей. Можно организовать магазин, клинику, развивающий центр, ресторан и многое другое.

Обязательные требования к универсальной недвижимости: наличие коммуникаций, капитального ремонта и отдельного входа.

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank отметили, что в 2018 г. особенно вырос интерес к офисной и торговой недвижимости.

На графике наглядно видно, как распределились инвестиции в коммерческую недвижимость в 2008-2018 годах:


Источник: Knight Frank Research, 2018

При всей привлекательности и выгоде инвестирования в коммерческие объекты существует один его значительный недостаток — высокий порог входа.

Но теперь это – проблема только для тех, кто еще не знает о том, что любой тип недвижимости или доли в ней можно приобрести со скидками до 90% на торгах по банкротству.

Если вы хотите узнать, как покупать отдельные помещения, офисы, магазины и целые заводы с максимальной выгодой, приходите на наш мастер-класс:

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Вложить в коммерческую недвижимость

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Читать еще:  Куда вложить 10000000 рублей

Насколько это выгодно

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Другие плюсы и минусы

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

Что пользуется спросом

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Цены покупки и аренды

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».

Как подобрать помещение

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector