Tishanskiysdk.ru

Про кризис и деньги
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Формула прямой капитализации

Метод прямой капитализации

Оценка имущества по методу прямой капитализации предусматривает сохранение уровня прибыльности объекта и условий его использования.

Сущность и характерные черты

Оценка недвижимости осуществляется двумя способами — с помощью прямой капитализации или посредством дисконтирования денежных потоков (ДДП). Оба пути реализуются при том условии, что цена имущества прямо зависит от его потенциальной способности приносить доход. В расчеты обязательно включается и уровень риска, сопровождающий преобразование прибыли, которая, возможно, сложится в дальнейшем, в конкретный показатель цены объекта.

Ключевым отличием указанных способов являются разные алгоритмы учета образующихся прибылей. В прямой капитализации берутся во внимание доходы, получаемые за какой-то конкретный временной отрезок. В случае с ДДП в качестве основы используются показатели последних нескольких лет, сюда же может быть включена потенциальная прибыль от перепродажи недвижимости после того, как истечет отчетный период.

На выбор методики оказывают влияние следующие факторы:

  • отражение в алгоритме текущих конкурентных тенденций;
  • объем информации, на которой базируется анализ, ее тип, полнота и достоверность;
  • возможность применения специфических характеристик объекта, способных повлиять на конечную стоимость — местоположения, размеров и пр.

В этих условиях следует выделить случаи, когда метод прямой капитализации считается наиболее приемлемым:

  • финансовые потоки долгое время остаются стабильными, при том они выше нуля;
  • прибыль от использования объекта постепенно увеличивается, пусть и с небольшим шагом.

Расчет метода прямой капитализации

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка.

Общая формула цены объекта «С» в простом виде иллюстрирует взаимосвязь чистых операционных доходов (именуются как ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

ЧОД берется годовой или среднегодовой. Рассматриваемую методику расчета не используют в двух ситуациях:

  • объект является нестабильным источником прибыли;
  • строительство недвижимости еще не завершено либо объект подлежит восстановлению.

Этапы использования метода прямой капитализации:

  1. Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект. Анализ может основываться на годовых показателях или на средних достижениях, характерных аналогичному периоду. В приоритете способы максимально эффективного использования объекта.
  2. Определение значение коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег. Здесь не подсчитывается цена реверсии, процесс инициируется только в отношении объектов недвижимости.
  3. Формирование суммарной цены имущества с учетом чистых операционных доходов и коэффициента капитализации.

Осложняет получение достоверной картины тот факт, что большинство рынков недвижимости довольно непрозрачны, они не предоставляют полные сведения о реально выполненных операциях аренды либо продажи объектов. Еще одна проблема — отсутствие четкой статистики относительно интенсивности загрузки и сопутствующих эксплуатационных затрат. В результате заметно затрудняется процесс получения ключевых вычислительных параметров.

Плюсы и минусы

Главным достоинством метода прямой капитализации и причиной его активного использования является удобство и легкость вычислений. Это самое простое решение для анализа объектов недвижимости, которые приносят прибыль в результате передачи в долгосрочную аренду. С помощью этого способа можно увидеть актуальную конъюнктуру рынка, что особенно важно, ведь значительное число сделок в профильной среде рассматривается именно с позиций цены и будущей прибыли.

Рассмотренный алгоритм не всегда целесообразно использовать, если присутствует достаточный уровень сведений о совершаемых сделках. Он бесполезен в ситуациях, когда недвижимость не продуцирует стабильную прибыль или еще не сдана в эксплуатацию, что является существенным минусом.

Практика Оценки. Как оценить стоимость компании по методу капитализации

ФСС Финансовый директор

Метод капитализации — один из методов оценки бизнеса доходным подходом. По сути это разновидность метода дисконтирования денежных потоков, в рамках которого стоимость компании определяют как текущую стоимость ее будущих доходов. Разница лишь в том, что метод капитализации предполагает стабильность этих доходов (или постоянный темп их роста).

Формула 1. Расчет рыночной стоимости компании методом капитализации


Чтобы оценить стоимость компании методом капитализации предстоит:

  • провести ретроспективный анализ деятельности бизнеса и подготовить прогноз изменения дохода в будущем;
  • выбрать вид дохода, который будет капитализирован;
  • определить период деятельности, за который предстоит капитализировать доход;
  • вычислить ставку капитализации;
  • рассчитать капитализированные доходы;
  • провести итоговые корректировки.

Основная задача этого метода – определить уровень дохода, который впоследствии будет капитализирован. При этом важно выбрать период деятельности компании, результаты которой будут капитализированы.

Как провести ретроспективный анализ бизнеса при оценке стоимости компании методом капитализации

Ретроспективный анализ деятельности компании проводится данным бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах за последние 3-5 лет, а также управленческой отчетности компании. Он подразумевает анализ финансовых результатов деятельности, выполнения финансового плана, эффективности использования собственного и заемного капитала, выявление резервов увеличения суммы прибыли, рентабельности, улучшения финансового состояния и платежеспособности компании. По результатам этого анализа можно выбрать вид дохода и период производственной деятельности компании, за который предстоит капитализировать этот доход.

Для корректной оценки финансовых результатов (показателя дохода) компании необходимо провести их нормализацию, т.е. исключить статьи, которые имели разовый характер и не будут повторяться в будущем. К таким статьям относят:

  • прибыль /убыток от продажи части активов предприятия;
  • поступление/ убыток от удовлетворения/ неудовлетворения судебных исков;
  • поступление страховых выплат;
  • потери от вынужденной остановки производства и т.д.

После нормализации финансовых результатов их нужно привести к текущим ценам. Для этого можно использовать, например индексы потребительских цен, публикуемые на сайте федеральной службы статистики.

Какой показатель дохода выбрать при оценке бизнеса методом капитализации

В качестве доходов, подлежащих капитализации, может быть выбраны показатели:

  • чистой прибыли (после уплаты налогов);
  • прибыли до уплаты налогов;
  • денежного потока;
  • выплаченных/ потенциальных дивидендов.

При оценке крупных компаний целесообразно выбирать величину чистой прибыли, а небольших компаний — прибыль до уплаты налогов, поскольку в этом случае устраняется влияние льгот налогообложения.

Величина денежного потока используется при оценке компаний, в активах которых преобладают основные фонды, что позволяет учесть политику капитальных вложений и амортизационных отчислений на предприятии.

Вопрос: Какой вид денежного потока можно использовать при оценке бизнеса методом капитализации

Это может быть денежный поток для всего инвестированного капитала (бездолговой денежный поток) или собственного капитала.

Бездолговой денежный поток не учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На основе этого показателя определяется рыночная стоимость всего инвестированного капитала: как собственного, так и заемного.

Денежный поток для собственного капитала учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На его основе вычисляется рыночная стоимость собственных средств компании.

При выборе того или иного вида денежного потока (прибыли) для оценки бизнеса компании учитывают за счет каких именно средств он формируется. Если за счет собственных средств, то для оценки компании используется денежный поток для собственного капитала. Если же за счет привлечения заемных средств, то используется бездолговой денежный поток.

Вопрос: За какой период стоит капитализировать доход при оценке бизнеса

Сумма дивидендов, как правило, используется при оценке миноритарных пакетов акций, т.к. для мажоритарного акционера привлекательность компании состоит, в основном, не в выгодной дивидендной политике, а в росте ее капитализации.

Стоит заметить, что для капитализации можно использовать перечисленные показатели не только на текущую дату, но и их среднее значение за несколько предыдущих периодов на основании ретроспективных данных, например, за 3-5 лет.

Периодом деятельности компании, результаты которой будут капитализированы, может выступать:

  • первый прогнозный год;
  • последний отчетный год.

Наиболее правильным вариантом, учитывающим ретроспективную деятельность компании, рассматривают капитализацию дохода, спрогнозированного на последующий после даты оценки год.

Как определить ставку капитализации для оценки стоимости компании

Ставка капитализации чаще всего рассчитывается на основе ставки дисконтирования с учетом долгосрочных темпов роста денежного потока. Методы расчета ставки дисконтирования зависят от того, к какому виду денежного потока она применяется.

Есть несколько моделей построения ставки капитализации на основе ставки дисконтирования в зависимости разных параметров, например, от уровня прогнозного дохода и период прогноза (модели Гордона, Ринга, Инвуда).

Читать еще:  Капитал марки это

Модель Гордона. Предполагает бесконечную продолжительность функционирования бизнеса и стабильные темпы роста денежного потока. В рамках этой модели определяют ставку для прогнозного или текущего года. В первом случае используют общепринятую расчетную формулу. Во втором случае (при расчете ставки для текущего года) используютформулу 2

Формула 2. Расчет ставки капитализации методом Гордона для текущего года


Модель Ринга. Данная модель исходит из необходимости соблюдения следующих условий:

  • конечная продолжительность функционирования актива, при которой его остаточная стоимость равна нулю;
  • ожидаемый доход меньше первоначальных инвестиций;
  • известно оставшееся время жизни актива.

Эта модель редко применяема, потому что в рамках нее предполагается, что доходы будет ежегодно снижаться.

Формула 3. Расчет ставки капитализации методом Ринга


Модель Инвуда. Используют при следующих допущениях:

  • конечная продолжительность функционирования бизнеса;
  • ожидаемый доход меньше первоначальных инвестиций;
  • остаточная стоимость будет равна нулю по истечении некоторого количества периодов.

Это более популярная модель, поскольку в качестве прогнозного периода подразумевает весь срок использования объекта, до полного его обесценения.

Формула 4. Расчет ставки капитализации методом Инвуда


Вопрос: Можно ли определить ставку капитализации без учета ставки дисконтирования

Определение ставки капитализации на основе ставки дисконтирования — самый распространенный способ, однако существуют другие метода расчета этой ставки капитализации, среди которых можно выделить:

1. Метод анализа рыночных данных. Ставка капитализации согласно этому методу определяется на основе рыночной информации о доходах и ценах продажи сопоставимых компаний;

2. Метод срока окупаемости инвестиций. Метод предполагает расчет ставки капитализации на основе период окупаемости инвестиций.

Вопрос: Как определить капитализированные доходы компании

На этом этапе оценке бизнеса методом капитализации предстоит определить предварительную стоимость бизнеса (капитализированные доходы компании). Определяют ее по формуле 1, на основе величины дохода, который предстоит капитализировать и ставки капитализации.

Эта стоимость компании будет предварительной, т.к. для определения итоговой стоимости полученный показатель стоимости необходимо скорректировать на избыточные и не операционные активы, не принимающие участия в формировании денежного потока, избыток (дефицит) собственного оборотного капитала, а также на сальдированную величину отложенных налоговых активов и отложенных налоговых обязательств.

К не операционным активам могут быть отнесены:

  • устаревшие или не введенные в работу нематериальные активы;
  • недвижимое имущество, не участвующее в производственном процессе;
  • объекты незавершенного строительства;
  • нефункционирующие доходные вложения в материальные ценности и финансовые вложения.

Источник: Пресс-центр АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» (GGI), ФСС «Финансовый директор»

Юлия Белогорцева, Партнер практики Оценки и инвестиционного консалтинга АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ», 31.03.2015

Метод капитализации доходов для оценки бизнеса + пример расчета в Excel

Метод капитализации доходов – подход оценки стоимости бизнеса или инвестиционного проекта на основе приведения доходов к единой стоимости. Метод применяется для экспресс оценки стоимости бизнеса, инвестиционных проектов и недвижимости, а также для проведения сравнения о определения более инвестиционно привлекательных объектов. В данной статье мы сделаем акцент на разбор метода капитализации доходов для оценки бизнеса или уже существующего инвестиционного проекта.

Преимущества и недостатки метода капитализации доходов

Рассмотрим преимущества и недостатки метода оценки бизнеса на основе капитализации его доходов в таблице ниже ↓.

Простота проведения расчета

Применяется для развитых, крупных компаний, которые имеют достаточное количество финансовых данных для точного прогнозирования будущих доходов и темпа роста

Не подходит для оценки венчурных проектов и стартапов, которые не имеют денежных потоков совсем, еще не создали устойчивую сбытовую сеть и равномерные поступления доходов

Объекты оценки находятся на модернизации и реконструкции

Не походит для оценки бизнеса с убытками

Не подходит для оценки бизнеса с активным реинвестированием и изменчивым темпом роста

Из-за того что на практике сложно получить постоянные финансовые данные, поэтому в оценке чаще применяют метод дисконтирования денежных потоков.

Следует заметить, что метод капитализации доходов для оценки бизнеса является разновидностью метода дисконтирования денежных потоков с условием того, что темп роста доходов постоянный.

Формула расчета стоимости компании методом капитализации

Формула расчета капитализации доходов имеет следующий вид:

V (англ. value) – стоимость бизнеса (проекта);

R – ставка капитализации.

В таблице ниже более подробно описано как рассчитать показатели модели ↓.

· Выручка от реализации продукции / услуг

· Чистая прибыль компании (стр. 2400)

· Прибыль до уплаты налогов (стр. 2300)

· Размер дивидендных выплат

Данные показатели берутся на текущую дату оценки, если они сильно менялись за последние года, то усредняют за несколько лет (3-5 лет)

Как видно из таблицы, для проведения оценки необходимо определить какой будет выбран доход для капитализации: чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов или прибыль от дивидендных выплат. На следующем этапе необходимо выбрать метод расчета ставки капитализации и получить ее оценку.

Какой вид дохода выбрать для оценки?

Выбор того или иного вида дохода зависит от того с каким другим бизнесом проводится сравнение и какая финансовая отчетность имеется. Если предприятия располагают только

выручкой от продаж, то данный показатель берется за капитализируемую базу. Можно выделить, что в оценке может использоваться различные виды данных ↓.

Используются исторические значения дохода (чистой прибыли) предприятия за прошедшие периоды (3-7 лет). Данные усредняются и корректируются с учетом инфляции на текущий момент.

Используются ретроспективные данные для прогнозирования будущих значений прибыли. Глубина прогноза, как правило, составляет 1-3 года.

Используются и как ретроспективные данные, так и прогнозные.

Какой показатель дохода использовать в модели для расчета базы?

Рассмотрим, какие показатели дохода выбираются для оценки бизнеса.

Выручка применяется, как правило, для оценки предприятий в сфере услуг.

Чистая прибыль используется для оценки крупных компаний.

Прибыль до уплаты налогов применяется для небольших предприятий, чтобы исключить влияние федеральных и региональных льгот и субсидий в формирование дохода.

Доходы в виде дивидендных выплат применяются для оценки компании с обыкновенными акциями на фондовом рынке.

Денежные потоки используются для расчета капитализированной базы для компаний, у которых преобладают основные средства. При этом может быть использован поток только от собственного капитала или инвестиционного (собственный + заемный).

После выбора дохода необходимо его скорректировать – на текущие цены, для этого может использовать изменения значения потребительских цен из статистики Росстат, и также необходимо исключить доходы и расходы от активов, которые имели разовый характер и в будущем не будут повторяться.

  • Доходы / расходы полученные от продажи / покупки основного актива.
  • Внереализационные доходы / расходы: страховые выплаты , потери от заморозки производства, штрафы и пени по судебным искам и т.д.
  • Доходы от активов не относящиеся к основной деятельности компании.

Методы расчета ставки капитализации

Ставка капитализации – текущая норма доходности капитала бизнеса. Ставка капитализации представляет собой стоимость капитала (имущества) на момент оценки.

Расчет по методу рыночной экстракции

Данный метод применяется для расчета стоимости бизнеса на основе существующих сделок на рынке по продаже / покупке таких же видов бизнеса. При этом необходимо знать показатели дохода у продаваемых бизнесов или проектов. Способ применяется для тиражируемого бизнеса, например для франшизы.

Коэффициент капитализации рассчитывается по следующей формуле:

R – ставка капитализации;

V – стоимость компании;

Iai – размер дохода созданный i-й компанией аналогом;

Vai – стоимость продажи на рынке i-й компании;

n – количество аналогичных компаний.

Расчет коэффициента как среднерыночная цена проданных компаний довольно трудоемкий процесс и часто может быть нехватка финансовых данных по доходам или объему сделок аналогичных предприятий. Второй способ расчета на основе ставки дисконтирования более распространен на практике.

Расчетный метод определения коэффициента капитализации

При использовании данного метода необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Коэффициент капитализации будет равен разнице между нормой прибыли и средними темпами роста доходов (чистой прибыли). Более подробно про способы расчета ставки дисконтирования читайте в статье: → «10 современных способов расчета ставки дисконтирования». Формулы расчета следующие:

Читать еще:  Высокий риск вложения капитала

Метод капитализации

Метод капитализации — один из вариантов расчета в доходном подходе, позволяющий с максимальной точностью вычислить цену недвижимости. Как и в ряде других способов, метод капитализации основан на следующем принципе: цена имущества (собственности) эквивалентна текущей стоимости будущих затрат на ее содержание.


Метод капитализации — способ вычисления цены имущества, суть которого в превращении чистого операционного дохода в стоимость. Операции по расчету производятся путем простой формулы — ЧОД делится на коэффициент капитализации.

Метод капитализации: сущность, плюсы и минусы

При оценке бизнеса (имущества) все чаще применяется метод капитализации, как один из способов доходного подхода. Такой вид расчета актуален только при наличии всех необходимых данных, а также при условии, что ожидаемая прибыль будет стабильной или же сохранит незначительные темпы роста. Эти условия напрямую касаются, к примеру, арендного бизнеса, когда основной вид дохода — это плата за аренду помещения.

Текущая цена имущества зависит от изменений коэффициента капитализации, поэтому применение описываемого метода подразумевает четкое обоснование параметра. Сама капитализация — преобразование финансового потока в цену (стоимость) посредством деления расчетного параметра на мультипликатор (коэффициент капитализации). Всю суть метода можно выразить в простой формуле:

Vm = Прибыль/К (или V) = М*Д,

где К — коэффициент капитализации,
Д — прибыль;
М — мультипликатор,

Vm — стоимость оценки объекта.

Сущность метода капитализации — в вычислении объема ежегодной прибыли с учетом ставки капитализации, на базе которой и производится расчет стоимости компании. Применение этой методики позволяет специалисту решить несколько задач:

— вычислить продолжительность периода, в который производится анализ;
— вычислить капитализируемую базу;
— рассчитать коэффициент капитализации;
— произвести расчет рыночной цены.

На сегодня есть несколько методик капитализации компании. Они различаются в зависимости от видов прибыли, а также параметров, которые выступают в качестве делителей (множителей) при выполнении расчетов. Так, можно выделить капитализацию:

— фактических (реальных) дивидендов;
— чистой прибыли до момента выплаты налогов;
— чистой прибыли уже после выплаты налогов;
— потенциальных дивидендов и так далее.

Расчет чистой прибыли должен выполняться в определенный срок. Анализ можно произвести для трех периодов в прошлом или же использоваться три временных промежутка (два периода до момента расчета, один — на текущий момент и два — в будущем). Важный момент — сопоставить полученные параметры.

К преимуществам метода капитализации стоит отнести :

— простоту вычисления;
— возможность оценить реальную рыночную конъюнктуру.

Недостатки метода капитализации заключаются в невозможности его применения в следующих случаях :

— при отсутствии необходимых данных о рыночных операциях;
— когда предприятие находится еще на этапе становления;
— объект оценки нуждается в проведении серьезных работ по реструктуризации.

Метод капитализации: основные этапы применения и оценки

В процессе использования метода задача оценщика состоит в следующем:

1. Выполнить все шаги по подготовке финансового отчета за определенный промежуток времени (чаще всего расчет производится за последние пять лет).

2. Сделать корректировку финансовых данных, которые были отображены в отчете, опираясь на современные требования GAAP. Если необходимо «спрятать» лишние или недействующие средства компании, то их нужно рассмотреть на последнем этапе.

3. Выполнить расчет (перерасчет) налогов (федеральных и местных) на нормализованную прибыль (еще до момента вычета налогов). В результате можно получить чистую прибыль с учетом корректировки.

4. В ситуации когда в роли капитализируемой прибыли выступает денежный поток, не обойтись без дополнительной корректировки чистой прибыли (была рассчитана на предыдущем этапе). Такой расчет позволяет получить чистый или валовой финансовый поток.

5. Вычислить коэффициент капитализации. В роли объекта для расчетов должен выступать тот поток, который нуждается в капитализации. Как правило, в качестве этого потока выступает чистый доход, рассчитанный в шаге 3. Но в ряде случаев в роли измерителя может выступать как чистый, так и валовой денежный поток (шаг 4).

6. Рассчитать срок деятельности предприятия, который будет основой для капитализации. Как правило, в качестве такого периода берется последний год работы. Для получения более точных результатов может быть выполнен расчет с учетом показателя за последние несколько лет.

7. Рассчитать операционную цену компании. Для этого чистая прибыль (ее расчет выполнен на шаге 3) делится на коэффициент капитализации.

8. Провести проверку на соответствие «здравому смыслу». На данном этапе оценщик должен пересмотреть расчет, и сделать ряд основных тестов в отношении обоснованности доводов при расчете.

9. Если на втором шаге были откорректированы данные финансовой отчетности и появились недействующие или излишние активы, то их необходимо добавить к показателю, рассчитанному в седьмом шаге.

10. Принять решение, есть ли необходимость в корректировке полученной на девятом шаге цены для учета скидки по бесконтрольному пакету ценных бумаг или скидки за ликвидность.

Упрощенная расчетная часть метода капитализации имеет три этапа:

1. Определяется средняя ожидаемая прибыль компании за год. В расчет принимается тот доход, который возможен при самом эффективном использовании ресурсов предприятия.

2. Производится расчет ставки капитализации.

3. Вычисляется общая цена объекта (имущества) с учетом ранее рассчитанного ЧОД и капитализационного коэффициента.

На начальном этапе оценщик принимает во внимание несколько уровней дохода — потенциальный и действительный валовой, денежные поступления, операционный доход.

Потенциальный валовой доход непосредственным образом зависит от платы за аренду и площади помещения. Сама формула выглядит следующим образом:

где Ca — плата за объект, который предоставляется в аренду, кв. метр;
— S — площадь объекта, который сдается в аренду, кв. метр.

Метод капитализации хорош в том случае, когда в соглашении прописана фиксированная ставка по аренде. В остальных вариантах более предпочтительна методика дисконтирования денежных потоков.

Следующий параметр, который подлежит расчету — действительный валовой доход. Он вычисляется как сумма потенциального валового дохода и прочей прибыли от применения объекта недвижимости и «минус» потери, которые вероятны при недоиспользовании имеющихся в распоряжении площадей.

Конечный вариант формулы выглядит таким образом:

ДВД = ПВД + Прочая прибыл — Потери.

Если для расчета потерь недостаточно информации, то оценщик может выполнить расчет коэффициента недозагрузки. При этом производится подробный анализ двух видов информации — текущей и ретроспективной. Особое внимание уделяется таким данным, как количество и содержание арендных соглашений, сроки их действия, частота перезаключения и так далее.

Расчет коэффициента недозагрузки:

На — количество периодов, в которых объект недвижимости сдавался в аренду;
Дп — доля единиц имущества (недвижимости), по которым происходит перезаключение договоров;
Тс — средний срок, в течение которого конкретный объект недвижимости не сдавался в аренду.

Расчетный коэффициент недозагрузки необходимо корректировать с учетом вероятной загрузки в будущем. Это, в свою очередь, зависит от нескольких параметров — перспектив развития региона, ситуации в экономике, стадии в рыночном цикле, отношения спроса и предложения.

Чистый операционный доход может быть вычислен путем вычитания из действительной валовой прибыли операционных затрат. За расчетный период берется срок в один год. В процессе вычисления амортизационные отчисления в учет не берутся. Сама формула такова:

Последний параметр в формуле (операционные затраты) — средства, которые необходимы для поддержания нормальной работоспособности объекта недвижимости. Их можно разделить на условно постоянные, эксплуатационные и резервы.

Следующий этап — расчет коэффициента капитализации , который может выполняться несколькими методами:

1. С учетом корректировки на изменение цены актива. Здесь коэффициент состоит из пары элементов — нормы возврата средств (капитала) и ставки доходности.

Что касается «дельта», то этот параметр отображает снижение стоимости объекта недвижимости.

2. По методу рыночной выжимки формула будет иметь следующий вид:

Читать еще:  Формы осуществления капитального строительства

Здесь Сi — это цена, за которую был продан i-й объект;
ЧОДi — чистая операционная прибыль для любого из i-ых объектов аналога.

Самая большая проблема в данной методике — это поиск информации по ЧОД (она является скрытой).

3. По методу связанных инвестиций. В случае когда покупка недвижимости производится за кредитные или личные средства, важно, чтобы коэффициент капитализации удовлетворять двум видам инвестиций:

— для заемного капитала расчет такой:

— для собственного капитала формула следующая:

Формула прямой капитализации

8. Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости

Дисконтирование денежных потоков. Прямая капитализация

Доходный подход (ДП)

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

1) сумму будущего дохода;

2) когда должен быть получен доход;

3) продолжительность получения дохода. Принципы, лежащие в основе ДП:

Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

1) прямой капитализации;

2) дисконтирования денежных потоков.

Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R.

При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:

♦отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов.

1. Потенциальный валовой доход (ПВД):

♦минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

♦плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.

2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

♦минус текущие операционные расходы (ТОР);

♦минус резерв на замещение (РЗ). (ТОР + РЗ = ОР — операционные расходы).

3. Чистый операционный доход (ЧОД):

♦минус обслуживание долга (Од) — выплата процента и погашение основной суммы;

♦минус капитальные затраты (Кз):

♦комиссионные брокерам за аренду.

4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС) доход на собственный капитал (ДСК).

Метод прямой капитализации (МПК)

Стоимость объекта определяется по формуле

где I — чистый доход (ЧОД), V — стоимость объекта недвижимости; R — коэффициент капитализации.

Схема применения МПК:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило путем усреднения дохода за несколько лет),

2) определить величину коэффициента капитализации R,

3) разделить ЧОД на R по формуле.

♦отражение состояния рынка;

♦дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

МПК не следует применять, когда:

♦отсутствует информация о рыночных сделках; неприменимы теоретические методы определения R;

♦объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция),

♦объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.

Методы определения коэффициента капитализации:

1. Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).

2. Аналитический метод (кумулятивное построение R).

3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала).

4. Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Структура коэффициента капитализации

где RON — ставка дохода на капитал, ROF — коэффициент капитализации (возврата капитала).

При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:

♦компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции),

♦компенсация за риск (в том числе страновой);

♦компенсация за низкую ликвидность,

♦компенсация на инвестиционный менеджмент;

♦оправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимость актива.

1. Прямолинейный (метод Ринга).

2. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

3. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). Общая формула для определения коэффициента капитализации:

где Yо — ставка дохода на инвестиции; d — фактор изменения стоимости; у -процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; n — количество периодов получения дохода, SFF( •) — фактор фонда возмещения.

Метод дисконтирования денежных потоков

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле

где n — порядковый номер периода получения денежного потока; n = 0…, N; CFn — денежный поток в nй период; i — ставка дисконта.

Схема использования метода:

1.Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь пери од функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).

2.Определить реверсионную стоимость — размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.

3.Определить ставку дисконта.

4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

♦считается лучшим теоретическим методом;

♦учитывает динамику рынка,

♦учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

♦работает, когда доход и рынок нестабильны;

♦работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

♦вероятность ошибки в прогнозировании;

♦силен фактор «симпатии» оценщика.

Ставки капитализации, дисконтирования

Ставка капитализации Ro используется в методе прямой ка­питализации в соответствии с формулой:

где V — стоимость; NOI — репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода (ЧОД).

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму воз­врата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вклады­ваемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижи­мость, должны удовлетворять двум группам экономических ин­тересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансо­вые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Финан­совые интересы отражают естественную экономическую ситуа­цию, когда для приобретения актива в виде недвижимости при­влекаются заемные средства. Соответственно при анализе до­ходной недвижимости возникает потребность в оценке этих ин­тересов, каждому из которых соответствует своя ставка капита­лизации.

Отражаемый интерес ставки

Стоимость недвижимости = NOI/R

Для собственного капитала

Стоимость собственного капитала = Доход на собственный капитал / Re

Для заемных средств

Стоимость заемных средств = Доход на заемные средства/ Ri

Стоимость земли = Доход, приходящийся на землю/ Rm

Стоимость улучшения = Доход, приходящийся на улучшение/ Rb

Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) ис­пользуется во втором методе капитализации — методе дисконтированного денежного потока. Общее выражение для опреде­ления стоимости выглядит следующим образом:

где i — ставка дисконтирования;

FV – цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);

n — период владения;

l — номер платежного периода.

Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей до­ходов за каждый период и реверсии, рассчитанных по соответст­вующей ставке. Ставка дисконтирования i иначе называется нор­мой отдачи на инвестиции. Эта величина также характеризует эффективность капиталовложений. Она учитывает весь сово­купный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводя в соответствие по факторам време­ни и риска первоначальные инвестиции и реализуемый эконо­мический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматри­вать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инве­стиционных инструментов. Единство этой системы, в частности, определяется едиными критериями выбора: риск и доходность. Эти критерии отражают ставки дохода (в частности, ставку ка­питализации и ставку дисконтирования), являясь их функциями. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступ­ных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. эта ставка рассматривается как альтернатив­ная стоимости капитала.

Как и ставка капитализации, норма прибыли для инвести­ционного проекта в целом должна учитывать отдельные финан­совые интересы, включенные в структуру капитала. Каждому из этих интересов соответствует своя норма прибыли:

Y — норма прибыли (отдачи), учитывающая доход на всю сумму инвестиций;

Yе — норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на собственный капитал инвестора;

Ym — норма прибыли, учитывающая доход, который приходится на заемные средства (только процентные платежи), иначе называемая ставкой процента по кредиту.

Норма отдачи, или просто отдача, рассматриваемая как став­ка дисконтирования, учитывает доход и изменение первоначального капитала за весь рассматриваемый период, поэтому эту величину еще называют конечной отдачей. Хотя ставка капита­лизации и ставка дисконтирования — самостоятельные парамет­ры, при определенных условиях между ними существует функ­циональная связь.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector