Tishanskiysdk.ru

Про кризис и деньги
7 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Метод капитализации по расчетным моделям

Капитализация по расчетным моделям

Метод капитализации по расчетным моделям основан на анализе изменяющихся потоков дохода с применением общей ставки капитализации.

Общая ставка капитализации рассчитывается с учетом рыночного значения нормы прибыли, выбираемой модели рекапитализации, условий финансирования, норм изменения дохода и стоимости объекта. Основные составляющие ставки капитализации – это ставка дисконта и ставка дохода. В соответствии с западными методиками, в случае оценки недвижимости для целей налогообложения следует учитывать эффективную налоговую ставку.

Ставка дисконта – это требуемая норма прибыли на вложенный капитал, которая представляет собой отношение текущей стоимости получаемого за каждый период дохода к затратам на капитал. Стоимость недвижимости высока и для ее приобретения, реализации инвестиционных проектов требуется привлечение заемного капитала. В соответствии с этим обстоятельством ставка дисконта включает следующие составляющие:

а) ставка процента – требуемая норма прибыли на заемный капитал;
б) ставка дохода – требуемая норма прибыли на собственный капитал.

Ставка возмещения отражает возврат вложенного капитала в течение срока эксплуатации недвижимости. Ставку возмещения нередко называют нормой окупаемости капиталовложений. Она применяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода. Вследствие того, что земля не расходуется, ставка возмещения для земельной собственности не учитывается.

Эффективная налоговая ставка – это ставка поимущественного налога, выраженная в процентах от рыночной стоимости имущества. Должна включаться в ставку капитализации только в случаях оценки недвижимости для целей налогообложения. В этом случае поимущественный налог не входит в операционные расходы, поэтому его сумма еще неизвестна.

В большинстве случаев самой большей из всех составляющих ставки капитализации является ставка дисконта. Поэтому ставку капитализации начинают определять с выявления нормы прибыли на свободные от риска ликвидные вложения капитала, не требующие больших затрат на инвестиционный менеджмент (например, вклад на банковский счет). Это минимальная ставка, которая компенсирует обесценивание денег с течением времени. Затем добавляют поправки на риск, ликвидность, инвестиционный менеджмент. Эти компоненты составляют ставку дисконта (ставку дохода и ставку процента).

Любой инвестор, помимо дохода на капитал, учитывает возврат вложенного капитала. Поэтому к ставке дисконта добавляется ставка возмещения.

Возврат капитала – возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи. Для учета возврата капитала применяется ставка возмещения.

Возмещение – сумма периодических доходов, которые необходимы для возврата капиталовложений в течение инвестиционного периода. Ежегодная ставка возмещения зависит от темпа изменения дохода от объекта, продолжительности его получения и дохода от будущей перепродажи объекта, если владение не является бессрочным.

Если ожидается равномерное поступление дохода при бессрочном владении и неизменность стоимости основного капитала приносящего доход имущества, то не требуется учет фактора возмещения капиталовложения, и ставка капитализации будет равна ставке дисконта.

Помимо обесценивания денег, снижение стоимости имущества может происходить по двум основным причинам:

1) из-за изменения соотношения спроса и предложения на рынке, что, с одной стороны, увеличивает ставку риска, с другой стороны, ставку риска необходимо снизить, если предполагается рост стоимости недвижимости;

2) из-за накапливаемого имуществом износа, вследствие чего необходимо учитывать возмещение в ставке капитализации.

Если за рассматриваемый период происходит изменение стоимости объекта, то ставка капитализации определяется как сумма двух коэффициентов: ставки доходности и нормы возмещения основной суммы. Если возможно снижение стоимости капитала, инвестированного в недвижимость, часть капитала или вся сумма должна быть возмещена за счет текущего потока доходов.

Ставка возмещения, или норма окупаемости капиталовложений, применяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода (для земельных участков не учитывается, так как земля не расходуется). Ставка возмещения необходима для определения суммы, которую требуется ежегодно получать для окупаемости капиталовложений в течение периода владения. Влияние инфляции отражается на ставке риска (составляющей ставки дисконта), на ставке возмещения отражается влияние износа недвижимости на цену продажи.

Выбор метода возмещения зависит от характера поступления дохода. Основные формы поступления потоков дохода:

1) равномерные периодические поступления доходов без ограничения сроков владения объектом;

2) равномерные периодические поступления доходов в течение ограниченного периода времени, после которого планируется перепродажа объекта;

3) уменьшающиеся периодические поступления доходов в течение периода времени, который ограничен окончанием срока аренды или полным обесцениванием объекта в связи с истечением срока службы;

4) увеличивающиеся потоки дохода в течение прогнозируемого периода;

5) единовременное получение потока дохода от будущей перепродажи объекта.

Наряду с вышеперечисленными формами поступления потоков доходов могут существовать их комбинации. Например, сочетание увеличивающихся или уменьшающихся потоков доходов с будущей перепродажей объекта.

Основные варианты возмещения стоимости капитала: возврат капитала равными долями, модель бесконечного потока дохода, метод Инвуда, метод Хоскольда.

Метод возмещения равными долями основан на том, что возмещение капиталовложений происходит ежегодно равными долями в течение срока службы недвижимости. Ставка возмещения рассчитывается как величина, обратная остаточному сроку службы. Применение этого метода оправдано для многофункциональной недвижимости со значительным износом, жилой недвижимости, офисов.

Пример. Остаточный срок службы здания 25 лет. Тогда ставка возмещения составит 4%:

.

То есть в течение оставшихся 25 лет срока службы недвижимости ежегодная сумма возмещения капитала должна составлять 4% от стоимости имущества.

Метод применим, в частности, если ожидается устойчивое сокращение чистого операционного дохода из-за увеличивающегося износа недвижимости, при краткосрочной аренде, ненадежном финансовом положении арендатора.

Модель бесконечного потока дохода применяется в двух случаях:

1) имеется бесконечный поток дохода;

2) поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна первоначальной инвестиции. То есть стоимость актива не изменяется, и доход можно капитализировать по ставке капитализации, равной ставке дисконтирования:

.

Если в конце инвестиционного проекта стоимость недвижимости полностью или частично обесценивается, возврат начального капитала может быть осуществлен за счет потока доходов.

Метод Инвуда предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т. е. норма возврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций.

Общий коэффициент капитализации должен включать норму прибыли на капитал (У) и фактор фонда возмещения (SFF), который позволяет сформировать фонд возмещения, соответствующий полному возврату первоначальных инвестиций. Базовая формула расчета общей ставки капитализации, если актив полностью обесценивается:

.

Особенность метода Инвуда – формирование фонда возмещения осуществляется по норме прибыли на инвестиции.

Метод Хоскольда применяется при равномерно поступающих потоках дохода, в этом случае сумма возмещения поступает каждый год и помещается на расчетный счет под процент, равный безрисковой ставке. Метод предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. В этом случае, чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок, т.е. по безрисковой ставке.

В отличие от метода Инвуда, при котором используется ставка прибыли на инвестиции, метод Хоскольда, основанный на использовании безрисковой ставки как основы для возмещения капитала, применяется значительно реже.

Метод капитализации по расчетным моделям

Метод капитализации по расчетным моделям основан на анализе изменяющихся потоков дохода с применением общей ставки капитализации. [c.50]

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, может иметь с формальной (математической) точки зрения две разновидности метод анализа дисконтированных денежных потоков (ДДП-анализ) и метод капитализации по расчетным моделям. [c.95]

Метод анализа дисконтированных денежных потоков (D F-ана-лиз) позволяет учесть любую динамику изменения доходов и расходов, а капитализация по расчетным моделям используется для потока доходов, тенденция изменения которого является предсказуемой и может быть описана некоторой математической моделью. [c.95]

Таким образом, можно дать следующие определения методов анализа дисконтированных денежных доходов и капитализации по расчетным моделям. [c.95]

Читать еще:  Капитал трудовым доходом является заработная

Метод капитализации по расчетным моделям — метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем. [c.95]

Метод капитализации по норме отдачи на капитал в зависимости от предполагаемой динамики изменения потока доходов и расходов подразделяется на метод анализа дисконтированных денежных потоков (D F-анализ) и метод капитализации по расчетным моделям. D F-анализ предполагает представление доходов, расходов и факторов дисконтирования в явном виде для каждого года прогноза. А метод капитализации по расчетным моделям представляет собой некоторое конечное алгебраическое выражение, являющееся функцией дохода первого года, тенденции его изменения в будущем и коэффициента капитализации, построенного на базе нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. [c.155]

Требуется методом капитализации по расчетной модели оценить стоимость объекта для временных промежутков k в 10 лет и 3 года соответственно. [c.169]

Для оценки такого актива, как правило, используется прямая капитализация или капитализация по расчетной модели [c.195]

Применение этой формулы называется капитализацией земельной ренты по расчетным моделям. Эта формула применяется при расчете настоящей стоимости последовательно получаемых лесных доходов, имеющих стоимость VT, и возникающих в конце каждого оборота рубки. [c.512]

В методе капитализации по норме отдачи пересчет будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости. В рамках этого метода различают расчетные модели [c.99]

Стоимость недвижимости в случае применения расчетных моделей капитализации определяется по выражению [c.105]

При капитализации дохода по норме отдачи поток дохода рассматривается более подробно, чем при прямой капитализации, учитывается характер изменения денежных потоков, последовательно анализируются решения инвесторов, применяются более сложные расчетные модели. [c.46]

Формула (6.2.30) представляет собой конечное алгебраическое выражение — расчетную модель, которая используется при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи на капитал при условии постоянства потоков доходов. С математической точки зрения модель оценки (2.30) является частным случаем метода капитализации доходов по норме отдачи на капитал в его развернутом виде. [c.167]

Если метод D F-анализа используется для произвольных потоков расходов и доходов, то капитализация по расчетным моделям оценки применяется тогда, когда оцениваемый объект недвижимости генерирует постоянные или регулярно1 изменяющиеся доходы. Это возможно в том случае, если объект недвижимости находится в функциональном состоянии и его использование соответствует наиболее эффективному. [c.155]

Последнее выражение представляет собой модель коэффициента капитализации доходов от составного актива, состоящего из амортизируемой и неамортизируемой частей. Она используется для оценки действующего объекта с использованием метода капитализации по расчетным моделям. [c.182]

R — ставка капитализации для реверсии. Ставка кштитализации ддя реверсии обычно ОПределяется по расчетным моделям, которые основаны на анализе изменяющихся потоков дохода с применением общей капитализации. [c.190]

В начале данного раздела мы ввели предположение об оценке объекта недвижимости при условии возврата амортизируемой части актива по модели Инвуда, для которой, как было показано выше, характерно постоянство совокупного денежного потока доходов. В общем случае с учетом предпосылки Хоскольда расчетная модель для оценки рыночной стоимости методом капитализации по норме отдачи на капитал имеет следующий вид [c.167]

Оценка стоимости имущества

Издатель

Расчет нормы возврата методом Хоскольда

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

где r1 – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр); rf – безрисковая ставка; sff (п, rf) – фактор фонда возмещения.

В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при изменении стоимости объекта недвижимости в будущем нет ограничений для применения данного метода.

Рассмотрим пример расчета ставки капитализации в методе капитализации по расчетным моделям.

Определите ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости с годовым чистым операционным доходом 1 725 520 руб. (рассчитан в примере 3.4), если безрисковая ставка доходности установлена на уровне эффективной доходности ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1% годовых. Премия за риск случайной потери (вложения в недвижимость) составляет 2,5%. Премия за риск инвестиционного менеджмента составляет 2,5%. Срок экспозиции аналогичных объектов на рынке составляет 6 месяцев. Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 80 лет.

Решение. Решение представлено в в табл. 3.7.

Пример расчета ставки капитализации

Ответ. Ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 17,57%. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 9 821 000 руб.

Учет в ставке капитализации заемного капитала

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Общая ставка капитализации (Rо) определяется как средневзвешенное значение:

где M – доля кредита в общей сумме инвестированного капитала (коэффициент ипотечной задолженности); Rm – ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита); (1 – M) – доля собственного капитала, инвестированного в объект; Re – ставка капитализации для собственного капитала.

Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

где i – ставка процента по кредиту; n – срок, на который выдан кредит.

Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной.

Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается на основе ставки дисконтирования, прогнозного изменения стоимости и нормы возврата (формулы 3.11–3.13).

Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15% с ежегодным погашением; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации для собственного капитала – 12,5%. Определите общую ставку капитализации методом связанных инвестиций.

Решение. Рассчитаем ипотечную постоянную для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых по формуле (3.23)

Rm = 0,15 / (1 – (1+ 0,15) –20 ) = 0,15976;

Рассчитаем общую ставку капитализации по формуле (3.22)

R о = 0,6 · 0,15976 + 0,4 · 0,125 = 0,1459, или 14,59%.

Ответ. Общая ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 14,59%.

3.4. Метод дисконтирования денежных потоков

В соответствии с пунктом 23г ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости будущей продажи в конце прогнозного периода (реверсии).

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле

где V – текущая стоимость объекта недвижимости; CFj – денежный поток периода j-го года; j – порядковый номер года прогнозного периода; r – ставка дисконтирования; Vterm – стоимость последующей продажи (терминальной стоимости) в конце прогнозного периода; п – длительность прогнозного периода, лет.

Алгоритм расчета стоимости недвижимости методом ДДП

1. Определение прогнозного периода.

2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.

3. Расчет стоимости последующей продажи в конце прогнозного периода.

4. Расчет ставки дисконтирования.

5. Определение стоимости объекта недвижимости.

Определение прогнозного периода. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости.

Читать еще:  Отношение между трудом и капиталом

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода – 5–10 лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период длительностью 3–5 лет.

Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. В соответствии с п. 23ж и 23з ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи, в то время как оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основе информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Рассмотрим базовый вариант расчета ожидаемого чистого операционного дохода на основе поступлений от арендных платежей.

Расчет чистого операционного дохода идет поэтапно: сначала определяют потенциальный валовой доход объекта, затем действительный валовой доход и в итоге чистый операционный доход объекта.

Прогнозирование величин денежных потоков требует:

♦ тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

♦ изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

♦ прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

Порядок расчетов различных уровней дохода был рассмотрен при изучении метода прямой капитализации в параграфе 3.2. Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить формулами:

На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, т. е. в методе ДДП дисконтируются величины чистого операционного дохода.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости.

Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков:

Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

Амортизационные отчисления не являются реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника.

Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов.

Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).

Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо включать в состав операционных расходов, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Расчет стоимости реверсии. Реверсия – стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Если рассматривать денежные потоки инвестора по объекту недвижимости, то вначале инвестор осуществляет инвестиции в объект, потом получает доходы от объекта и в конце владения продает объект, т. е. получает реверсию первоначально вложенных инвестиций.

Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Стоимость реверсии можно рассчитать с помощью:

1) сравнительного подхода – в данном случае оценщик определяет цену будущей продажи исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта и будущего состояния рынка недвижимости;

2) доходного подхода – в данном случае оценщик исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации;

3) затратного подхода – в данном случае оценщик рассчитывает стоимость последующей продажи как сумму прогнозной рыночной цены земельного участка и прогнозной стоимости объекта капитального строительства на момент окончания прогнозного периода.

Метод капитализации по расчетным моделям 7 страница

— стоимость прав пользования рассчитывается как разность между стоимостью предприятия (бизнеса) и стоимостью материальных активов, то есть выделяется часть стоимости предприятия в виде его нематериальных активов из общей стоимости предприятия.

В первом случае применяются метод дисконтированных денежных потоков, метод капитализации по расчетной модели, метод реальных опционов.

Во втором случае определяется стоимость предприятия (бизнеса) методом прямой капитализации и из нее вычитается стоимость чистых активов, определяемая методами затратного подхода.

Алгоритм применения доходного подхода к месторождениям или правам пользования ими, как правило, предусматривает:

— определение времени получения дохода – срока отработки месторождения или действия лицензии;

— составление прогноза будущих доходов – величины чистого операционного дохода по годам эксплуатации; месторождения;

— оценку риска, связанного с получением доходов – аналогично другим объектам недвижимости плюс риск неподтверждения запасов и риск сложности геологического строения;

— определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации – аналогично другим объектам недвижимости;

— определение суммы текущей стоимости – аналогично другим объектам недвижимости.

Методы затратного и сравнительного подходов при оценке месторождений имеют ограниченное применение, т.к. минеральные ресурсы нерукотворны и не могут быть воспроизведены человеком.

В то же время затратный подход может быть использован для оценки стоимости бизнеса в части оценки материальных активов горноруд­ного предприятия (зданий, сооружений, оборудования и т.д.) и капитализированных затрат на подготовку и освоение месторождения.

Оценка рыночной стоимости месторождения или прав пользования им доходным подходом может проводиться с использованием следующих методов:

— капитализации (прямой и по расчетным моделям);

— дисконтированных денежных потоков;

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП)

Метод ДДП представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения объектом оценки в ее текущую стоимость. Он применяется при неравномерных по годам денежным потокам и ставкам капитализации, когда для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Под денежным потоком понимается чистый доход (действительный валовый доход без эксплуатационных издержек и расходов по управлению объектом оценки) за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

Оценка объектов недвижимости в недропользовании с применением метода ДДП в значительной мере зависит от выбранной и обоснованной ставки дисконта, т.к. месторождения полезных ископаемых эксплуатируются достаточно продолжительный (до 15 и более лет) период времени. За более длительный период времени ставка дисконта может значительно уменьшаться.

Исходя из практики оценки, для месторождений золота, например, рекомендуются ставка дисконта – 8–10%, включая:

— безрисковую ставку – 4–5%,

— поправку на низкую ликвидность – 1%,

— поправку на инвестиционный менеджмент – 0,5–1%,

— размер (мощность) предприятия – 0,5–1%,

— сложность геологического строения месторождений рудного золота – 1–2%,

— отсутствие инфраструктуры – 0,5–1% .

В расчетах рыночной стоимости объекта оценки должны использоваться данные о затратах, соответствующих принципу наиболее эффективного использова­ния, поэтому при прогнозировании денежного потока по месторождениям целесо­образно принимать не те издержки, которые рассчитаны в бухгалтерском балансе, а их значение, обеспечивающее выполнение указанного принципа.

ПРИМЕР 5.1

Расчет стоимости месторождения полезного ископаемого методом ДДП

Найти стоимость эксплуатируемого месторождения полезного ископаемого (ПИ) методом дисконтированных денежных потоков. Прогнозный срок отработки месторождения 7 лет. Налог на прибыль 15%. Исходные данные в таблице.

Исходные данные для расчета стоимости месторождения

РЕШЕНИЕ

Стоимость месторождения равна чистому дисконтированному доходу за весь период эксплуатации месторождения

,

где Рt – результат t–го года, ден.ед;

Зt – затраты t–го года, ден.ед;

rt – ставка дисконтирования.

,

где Цt – цена ПИ в t–ом году, долл. за грамм;

Qt – объем добычи ПИ в t–ом году, г.

Проведем расчет дисконтированного денежного потока в 2002г.

Читать еще:  Реальный капитал мира

Коэффициент дисконтирования для первого года оценки равен 1.

Поток реальных денег за вычетом налога на прибыль составит

(39785–33817) ∙ (100–15)/100=4536 ден.ед.

Дисконтированный поток денег с учетом единичного коэффициента дисконтирования также равен 4536 долл.

Аналогичные расчеты проводим по другим годам эксплуатации месторождения. Результаты расчета сведены в таблицу 5.2.

Расчет стоимости месторождения ПИ методом дисконтированных денежных потоков

Таким образом, стоимость месторождения ПИ составляет 30646 тыс. ден.ед.

ЗАДАНИЕ 5.1

Найти стоимость месторождения полезных ископаемых методом дисконтированных денежных потоков. Налог на прибыль равен 18%.Срок отработки месторождения 5 лет. Исходные данные по вариантам в приложении 23.

Метод капитализации по расчетным моделям

При наличии данных о запасах добываемого ПИ и постоянстве объемов годовой добычи и затрат на нее, например, при оценке уже осваиваемого месторождения, возможно применение метода капитализации ожидаемого дохода по расчетным моделям. Метод капитализации по расчетным моделям представляет собой метод определения стоимости, при котором доход одного года преобразуется в стоимость по норме отдачи на капитал с использованием формул, заменяющих технику суммирования дисконтированных денежных потоков по годам проекта. Данный метод заключается в расчете дисконтированного денежного потока с постоянной величиной дохода за определенный период времени по математическим формулам.

Стоимость месторождения (прав пользования месторождением) с известным сроком эксплуатации и ожиданием постоянного объема добычи по годам определяется по формуле 5.1(5).

, (5.1)

где V – стоимость месторождения, ден.ед;

D – ожидаемый среднегодовой доход, ден.ед;

r – ставка дисконтирования, доли;

T – период освоения месторождения, год;

t – оцениваемый год периода.

После математического упрощения получаем выражение:

, (5.2)

Применение данной формулы заменяет процедуру построения денежного потока расчетом величины стоимости по формуле с известными постоянными параметрами.

Величина ожидаемого среднегодового дохода определяется как

где Ц – рыночная цена стоимости минерального сырья, ден.ед;

ЗЭКС – годовые эксплуатационные издержки, ден.ед;

Q – годовой объем извлекаемого сырья, т.

Приведенные формулы описывают оценку месторождения доходным подходом как бизнеса, так как осваиваемое месторождение или рудник является единым объектом недвижимости, включающим не только запасы полезного ископаемого, но и горное оборудование, которое также, как и недра, генерируют доход.

Для оценки собственно недр или прав, дающих возможность получать доход от их эксплуатации, необходимо определить доход, генерируемый собственно месторождением (правом пользования им), а затем эту величину капитализировать по приемлемой норме отдачи. Для этого общий доход необходимо уменьшить на долю, приходящуюся на вложенный капитал в виде горного оборудования, то есть произвести распределение получаемого дохода по элементам активов предприятия. В этом случае применяется метод остатка.

Величина D * представляет собой остаточный доход, генерируемый собственно недрами после вычитания из прибыли ее части, образующейся за счет стоимости оборудования и основных средств (Vo) c учетом коэффициента капитализации Кк. Прибыль, приходящаяся на горное оборудование (основные средства или улучшения) определяется согласно теории оценки как сумма нормы прибыли на вложенный капитал (основные средства или улучшения) и фонда возмещения капитала. Данная величина рассчитывается умножением стоимости основных средств на коэффициент капитализации для горного оборудования (Кк).

ПРИМЕР 5.2

Дать оценку месторождения никеля как бизнеса доходным методом и прав пользования месторождением. Цена реализации никеля 3,2 у.е. за грамм. Среднегодовые издержки составляют 2,7 у.е. за грамм. Стоимость горного оборудования – 50 млн.у.е. Норма отдачи на капитал 8%, норма амортизации 5%.Срок отработки месторождения 15 лет. Ежегодный объем добычи металла 90 т.

РЕШЕНИЕ

Для оценки месторождения никеля как бизнеса применяем формулу 5.2

,

При ставке дисконтирования, равной норме отдачи на капитал 8%,получаем

V=45∙10 6 ∙ [(1+0,08) 15 –1]/0,08(1+0,08) 15 =45(3,17–1)∙10 6 /0,08∙3,17=385 млн.у.е.

Принимая коэффициент капитализации горного оборудования равным сумме нормы отдачи на прибыль и нормы амортизации, получаем годовую прибыль, генерируемую горным оборудованием.

Тогда годовая прибыль, приходящаяся на недра, составит

При ставке дисконтирования 8% получаем

Таким образом, оценка бизнеса по добыче никеля составляет 385 млн.у.е., стоимость прав пользования месторождением–329,4 млн.у.е.

ЗАДАНИЕ 5.2

Найти стоимость добычи полезного ископаемого и прав пользования месторождением методом капитализации по расчетным моделям. Исходные данные в приложении 24.

Б. Оценка земельных участков методами доходного подхода

Метод капитализации по расчетным моделям

При наличии данных о запасах добываемого ПИ и постоянстве объемов годовой добычи и затрат на нее, например, при оценке уже осваиваемого месторождения, возможно применение метода капитализации ожидаемого дохода по расчетным моделям. Метод капитализации по расчетным моделям представляет собой метод определения стоимости, при котором доход одного года преобразуется в стоимость по норме отдачи на капитал с использованием формул, заменяющих технику суммирования дисконтированных денежных потоков по годам проекта. Данный метод заключается в расчете дисконтированного денежного потока с постоянной величиной дохода за определенный период времени по математическим формулам.

Стоимость месторождения (прав пользования месторождением) с известным сроком эксплуатации и ожиданием постоянного объема добычи по годам определяется по формуле 5.1(5).

, (5.1)

где V – стоимость месторождения, ден.ед;

D – ожидаемый среднегодовой доход, ден.ед;

r – ставка дисконтирования, доли;

T – период освоения месторождения, год;

t – оцениваемый год периода.

После математического упрощения получаем выражение:

, (5.2)

Применение данной формулы заменяет процедуру построения денежного потока расчетом величины стоимости по формуле с известными постоянными параметрами.

Величина ожидаемого среднегодового дохода определяется как

где Ц – рыночная цена стоимости минерального сырья, ден.ед;

ЗЭКС – годовые эксплуатационные издержки, ден.ед;

Q – годовой объем извлекаемого сырья, т.

Приведенные формулы описывают оценку месторождения доходным подходом как бизнеса, так как осваиваемое месторождение или рудник является единым объектом недвижимости, включающим не только запасы полезного ископаемого, но и горное оборудование, которое также, как и недра, генерируют доход.

Для оценки собственно недр или прав, дающих возможность получать доход от их эксплуатации, необходимо определить доход, генерируемый собственно месторождением (правом пользования им), а затем эту величину капитализировать по приемлемой норме отдачи. Для этого общий доход необходимо уменьшить на долю, приходящуюся на вложенный капитал в виде горного оборудования, то есть произвести распределение получаемого дохода по элементам активов предприятия. В этом случае применяется метод остатка.

Величина D * представляет собой остаточный доход, генерируемый собственно недрами после вычитания из прибыли ее части, образующейся за счет стоимости оборудования и основных средств (Vo) c учетом коэффициента капитализации Кк. Прибыль, приходящаяся на горное оборудование (основные средства или улучшения) определяется согласно теории оценки как сумма нормы прибыли на вложенный капитал (основные средства или улучшения) и фонда возмещения капитала. Данная величина рассчитывается умножением стоимости основных средств на коэффициент капитализации для горного оборудования (Кк).

ПРИМЕР 2

Дать оценку месторождения никеля как бизнеса доходным методом и прав пользования месторождением. Цена реализации никеля 3,2 у.е. за грамм. Среднегодовые издержки составляют 2,7 у.е. за грамм. Стоимость горного оборудования – 50 млн.у.е. Норма отдачи на капитал 8%, норма амортизации 5%.Срок отработки месторождения 15 лет. Ежегодный объем добычи металла 90 т.

РЕШЕНИЕ

Для оценки месторождения никеля как бизнеса применяем формулу 5.2

,

При ставке дисконтирования, равной норме отдачи на капитал 8%,получаем

V=45∙10 6 ∙ [(1+0,08) 15 –1]/0,08(1+0,08) 15 =45(3,17–1)∙10 6 /0,08∙3,17=385 млн.у.е.

Принимая коэффициент капитализации горного оборудования равным сумме нормы отдачи на прибыль и нормы амортизации, получаем годовую прибыль, генерируемую горным оборудованием.

Тогда годовая прибыль, приходящаяся на недра, составит

При ставке дисконтирования 8% получаем

Таким образом, оценка бизнеса по добыче никеля составляет 385 млн.у.е., стоимость прав пользования месторождением–329,4 млн.у.е.

ЗАДАНИЕ 2

Найти стоимость добычи полезного ископаемого и прав пользования месторождением методом капитализации по расчетным моделям. Исходные данные в приложении 24.

Б. Оценка земельных участков методами доходного подхода

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector